Консультация юриста
Назад

Банк одобрил ипотеку на меньшую сумму

Опубликовано: 30.11.2019
0
4

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Одобрение и оформление

Некоторые думают, что одобрение кредита и его оформление – это по сути одно и то же. Так, да не совсем так. Одобрение заявки по кредиту ни к чему не обязывает ни вас, ни банк. Вы в любой момент можете выбрать другой банк или вовсе отказаться от кредита, пока вы его документально не оформили, даже если вы уже получили одобрение.

Но и банк после одобрения заявки не обязан точно выдать вам кредит. Одобрение заявки говорит только о том, что вы прошли предварительную проверку банка и допускаетесь к следующему этапу. В последствии, когда вы предоставите в банк все необходимые для оформления кредита документы, банк еще раз будет все проверять, анализировать и только потом вынесет окончательное решение – выдавать вам кредит или нет, и на какую сумму это делать. Помните, что пока вы не подписали договор по кредиту – вы никому ничего не обязаны, всегда можно отказаться или выбрать другой банк.

Специалисты советуют заранее продумать все моменты, еще до подачи заявки. Что вы будете делать, если вам откажут или дадут меньшую сумму? Подготовьтесь заранее ко всем исходам дела, подготовьте все вышеуказанные документы и рассмотрите все способы.

Проведите тщательный мониторинг всех банков, и всех их кредитных предложений, обязательно почитайте отзывы. Выберете несколько банков, где наиболее лояльные условия к выдаче больших сумм и самая большая вероятность одобрения требуемой вам суммы, и отправьте заявки сразу в несколько банков.

Заранее выясните в этих банках все требования к заемщикам, которые предъявляются перед выдачей кредита. Прикиньте, сколько вы тратите в месяц на необходимые вещи, и сколько вы готовы отдавать за кредит ежемесячно без большого ущерба для собственного бюджета.

Большинство банков сегодня предоставляют на своих сайтах калькуляторы для расчета того или иного кредита. Воспользовавшись таким калькулятором, вы сможете определить сумму кредита и примерные суммы ежемесячных выплат. Примерные – потому, что в таких калькуляторах часто не учитываются различные комиссии.

Трезво оценивайте свои силы и финансовые возможности. Насколько правильно вы подготовитесь и подойдете к вопросу выдачи кредита, настолько вся процедура пройдет именно так, как вы того ожидаете. А кроме получения нужной вам суммы, кредит нужно еще и вовремя и в полной мере оплачивать.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

Предлагаем ознакомиться:  Как вернуть страховку если банк обанкротился

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Банк одобрил ипотеку на меньшую сумму

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Почему банк дает только половину

Почему после одобрения вам кредита, банк согласен только на половину суммы? Такое поведение банка объяснить не легко, но можно. Дело в том, что банк тщательно проверяет все ваши данные, просматривает кредитную историю, взвешивает все «за» и «против», подробно рассматривает вас, как заемщика. Исходя из всех собранных данных, проводится анализ кредитоспособности будущего клиента.

Если банк видит или хотя бы сомневается, что вас доход позволит вам потянуть в кредит запрашиваемую вами сумму, при прочих хороших условиях, то кредит вам одобряется, но сумма по кредиту снижается до той отметки, которая по мнению банка будет вам не в тягость.По правилам банков, на выплату кредита у заемщика должно уходить не более 50% официального дохода.

То есть, если вы официально получаете 30 тысяч рублей, знаете, что легко проживете на 10 тысяч или у вас есть дополнительный доход. Вы хотите оформить кредит на большую сумму и отдавать банку ежемесячно 66% своего официального дохода, вы знаете, что сможете все это потянуть и все будет в порядке, но банк все равно вам откажет в кредите или как минимум снизит сумму кредита.

Банк одобрил ипотеку на меньшую сумму

Таковы уж правила, что нельзя отдавать более 50% дохода.Так же снизить сумму кредита, как и вовсе отказать в нем, банк может по причине ненадежности вашего дохода. Даже если сейчас у ваш большая зарплата, при нестабильной работе и доходах, банк может засомневаться, сможете ли вы оплачивать кредит в будущем и подстраховаться, выдав вам меньшую сумму. Если вам дают кредит, но на меньшую сумму, чем Вы рассчитывали?

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать если банк арестовал зарплатную карту

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

Можно ли просить больше?

Но, ведь и мы просим у банка не просто какую-то сумму, взятую из воздуха, а осознанно ту цифру, которая нам нужна. Можно ли увеличить сумму до той, которая необходима.Банковские специалисты однозначно отвечают, что можно – однако это зависит от нескольких условий.Ни для кого не секрет, что в России далеко не все получают «белую» зарплату.

Очень во многих организациях, несмотря на незаконность этой процедуры, официально оформляют не всю оплату труда. Если это как раз ваш случай, то постарайтесь доказать банку, что ваш доход гораздо выше, чем указано в справке 2 НДФЛ. Постарайтесь получить на работе какую-то другую справку в свободной форме, которая свидетельствует о вашем реальном доходе.

Иногда, сами банки могут предоставить свой бланк для подтверждения реального дохода. Обычно, организации, хоть и не любят афишировать свои не оформляемые как нужно зарплаты, но идут на встречу своим сотрудникам и документ все же выдают.Если у вас кроме основной работы есть дополнительный заработок, то постарайтесь доказать и его.

Например, предоставьте договор, по которому вы работаете, желательно чтобы в нем были указаны суммы, которые вы зарабатываете.Большинство банков не хотят упускать клиентов, и соглашаются на такие дополнительные доказательства дохода, но попадаются и принципиальные учреждения, которые принимают в расчет только официальный, «белый» доход.

Постарайтесь узнать об этом заранее, отправляясь в банк за кредитом.Для того чтобы повлиять на решение банка изменить сумму кредита на большую, можно предложить что-то в качестве залога. В качестве залога могут быть предоставлены – недвижимость, автомобиль, земля, ценные бумаги или акции.Если у вас есть несущественный дополнительный заработок, вроде ежемесячных процентов по вкладу или доход от сдачи чего-либо в аренду, то принеси доказательства и этого дохода.

Они так же могут повлиять на сумму выданного вам кредита. Все эти моменты необходимо подтверждать документально, а не только о них упомянуть, поэтому подготовьтесь заранее.Одним из самых очевидных способов увеличить сумму кредита, является предоставление банку поручителя. Причем поручитель должен иметь большой доход, которого точно будет достаточно для выплаты кредита, в случае если его не сможете выплатить вы.

Как быть, если денег на увеличение аванса не хватает?

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

К сожалению, не у каждого найдутся в резерве средства для увеличения аванса. Впрочем, повлиять на решение банка можно и другими способами. Можно привлечь созаемщика, то есть человека, который разделит с вами ваше кредитное бремя. При участии созаемщика кредитор будет учитывать совокупный доход, а посему доступная для приобретения жилья сумма увеличится. В роли созаемщиков могут выступить ваши близкие: братья, родители, дети, супруг.

К тому же, сам факт присутствия созаемщика для банка уже является дополнительной гарантией возвратности долга, так как на вызвавшегося стать созаемщиком возлагаются такие же обязанности как и на лицо, оформившее заем. И в случае, если заемщик не станет платить долги, эту ношу должен будет на себя возложить созаемщик.

Предлагаем ознакомиться:  Удержания из заработной платы работника

Увеличить сумму финансирования можно и без привлечения третьих лиц, например, если продлить срок кредитования. Чем большим он будет, тем крупнее вы сможете получить заем. Это поясняется тем, что общая сумма финансирования будет «разбита» на большее число месяцев, что приведет к снижению размера платежей, однако, надо заметить, никак не переплаты.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Банк одобрил ипотеку на меньшую сумму

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

https://www.youtube.com/watch?v=userMrSorochanfeatured

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector