Консультация юриста
Назад

Дарственная на квартиру с обременением в 2019 году: как оформить

Опубликовано: 03.03.2020
0
5

Когда может быть использовано обременение?

СПРОСИТЬ ЮРИСТА — БЫСТРЕЕ чем читать! ПОЛУЧИБЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!

  • если объект сделки является культурной собственностью;
  • доверительное управление;
  • пожизненная рента;
  • аренда;
  • опека;
  • арест имущественной собственности.

Согласно последним данным, собранным экспертами рынка недвижимости, самым популярным вариантом обременения на сегодняшний день является ипотечный залог. Не уступает ему и рента – то есть, пожизненное содержание.

Напоминаем, что на всякий объект недвижимости граждане могут оформить обременение любого типа. Некоторые собственники для того чтобы избавиться от возможных рисков потери квартиры оформляют обременение на близких друзей или родственников. Данный вариант считается наиболее типичным в 2019 году.

Как правило, в составляемом таким образом договоре в роли доверенного лица выступает ребёнок или же родитель. При осуществлении такого варианта обременения собственнику недвижимости нужно будет обсудить возможность реализации жилья с залогодержателем.

Данный вариант обременения может быть оформлен у нотариуса или же в любом выбранном собственником юридическом агентстве, при наличии на руках пакета необходимых документов и присутствии обоих граждан оформления дарственной с этим типом обременения.

Кроме того, дарственная квартиры с обременением также может быть оформлена как рента. В данном случае собственник недвижимости должен оформить отдельный договор, в содержании которого будет прописано его пожизненное содержание.

Таким образом, до фактического момента снятия ренты сторона, уплачивающая эту ренту не обладает законным правом полноценно распоряжаться квартирой или другим объектом сделки. Это право даётся лицу лишь после кончины собственника или снятия обременения.

Подобный тип договорного соглашения широко распространён в Российской Федерации и довольно часто обсуждается на самых популярных юридических порталах.

Ипотека

Как мы уже упоминали, в качестве одного из типичных обременений при оформлении договора дарения на недвижимость часто выступает открытый потребительский кредит или ипотека. В данном случае фактические условия оформления дарственной нужно оговаривать непосредственно с собственником недвижимости, уточняя обязательства владельца перед банковской организацией.

Дарственная с обременением ипотекой оформляется исключительно при одобрении данной сделки представителями банка-кредитора. Процедура одобрения нужна, в первую очередь, для проверки платежеспособности потенциального собственника и для удостоверения в сохранности в будущем ключевых гарантий по выплате оставшейся суммы кредита.

При этом, ситуация может несколько упроститься, если при оформлении договора дарения будет погашен имеющийся денежный остаток по ипотеке.

Но, все вышеперечисленные нюансы нужно обязательно обсудить с опытным юристом, самостоятельно изучив все непонятные моменты до оформления дарственной. В обратном случае, могут возникнуть серьёзные риски.

Сегодня нередко можно встретить вариант, когда дарственная с обременением оформляется, если в квартире прописаны чужие люди.

При этом, с точки зрения существующего законодательства, данная ситуация не является сложной. Ведь законным владельцем жилой собственности выступает только сам собственник, который по дарственной передаёт права новому владельцу имущества.

Однако, Вы должны быть готовы к тому, что в будущем прописанные в квартире люди могут изрядно «попортить нервов». Вот почему опытные юристы сайта «Юридическая Скорая» рекомендуют тщательно проработать все детали предстоящей сделки. Поверьте, время, что Вы потратите на изучение материала окупиться спокойствием и благополучием Вашей семьи.

Ещё одним поводом для обременения также может выступать так называемый доверительный вариант управления жильём. Основной особенностью данного типа сделки является то, что собственник передаёт свою жилплощадь другой стороне в полную собственность, но на некоторое время.

Обременение на предмете дарения

Согласно существующим законам РФ, доверительное управление может оформляться на пятилетний срок. При этом, нужна обязательная государственная регистрация. Долгие, имеющиеся у прошлого собственника выступают обязанностью его самого и не относятся к новому владельцу квартиры.

В случае оформления договора у нотариуса, он не ограничивает истинного владельца передать имущество вновь. Таким образом, он может передать права собственности на жилой объект третьему лицу, обязательно уведомив об этом гражданина, выполняющего доверительное управление его объектом недвижимости.

Обременение используется, когда человек может получить права на недвижимость в том случае, если он не является собственником имущества. Такой вид юридической сделки используется в следующих случаях:

  • Наём.
  • Арест недвижимости.
  • Рента с пожизненным содержанием.
  • Управление по доверенности.
  • Опека.
  • Ипотека.
  • Если объект будет являться культурной собственностью.

Ограничения можно оформить на недвижимость любого типа, а чтобы свести риск потери жилья к минимуму обременение оформляют на близких родственников. Это самый типичный вариант залога доверенному лицу.

В договоре таким лицом будет родитель или ребёнок.

Для оформления такой сделки нужно будет двум участникам обратиться в любое юридическое агентство с необходимыми документами.

Дарственная с ограничением — это разновидность документа, согласно которому жильё переходит от одного собственника к другому.

Это безвозмездный договор, то есть получатель ничего не должен своему дарителю. Но законодательство разрешает указывать в такой официальной бумаге определённые условия.

Дарственная на квартиру с обременением оформляют и в виде ренты. В таком случае необходимо зарегистрировать отдельный договор с пожизненным содержанием. Фактически речь идёт о дарственной с пожизненным иждивением.

Пока ограничения снято не будет или владелец не умрёт продать или обменять недвижимость не будет возможно.

Дарение с обременением на квартиру может быть получено одаряемым в случае:

  • аренды;
  • если недвижимость представляет собой культурную собственность;
  • ареста имущественной собственности;
  • доверительного управления;
  • ренты с пожизненным содержанием;
  • ипотеки;
  • опеки.

Дарственная на квартиру с обременением в 2019 году: как оформить

Если опираться на данные предоставляемые экспертами рынка недвижимости, то самый популярный вариант обременения представлен в виде ипотечного залога. Также популярна рента с пожизненным содержанием.

Особенности дарственной с обременением

В принципе недвижимость, которая находится в залоге, может быть подарена новому владельцу. Но чтобы оформить такой договор дарения с обременением официально, потребуется получить согласие на распоряжение квартирой от заинтересованного лица, в чью пользу был оформлен залог. Чаще всего здесь в роли залогодателей выступают кредитные учреждения.

Чтобы ограничительные меры были сняты, потребуется выполнить такие мероприятия.

  • Договориться с банком о том, что залог будет установлен на другой недвижимый объект, который принадлежит заемщику и будет равнозначным тому, который он желает передать в дар.
  • Залоговое обязательство может быть переоформлено на лицо, которое получает подарок.

Здесь все будет зависеть от кредитного учреждения. Отказ может быть и без указания конкретных причин.

В случае, когда компромисс с банком не достигнут, можно составить соглашение на дарение в будущем. После того как обязательства будут полностью исполнены, квартира будет подарена.

Дарственная на квартиру с обременением в 2019 году: как оформить

Следует понимать, что именно одаряемое лицо принимает решение, будет ли им принят такой подарок, на который наложены ограничения. Поскольку не всегда принятие такого дара может быть целесообразным.

Когда договоренность между сторонами достигнута, потребуется перерегистрировать права собственности на недвижимость на нового владельца. Также вносятся сведения и о переходе обременений.

В такой ситуации важно учитывать некоторые особенности.

  • Распоряжаться новый владелец квартирой сможет лишь с соблюдением всех прав и интересов проживающих на ее территории граждан, если обременение связано с этим.
  • Выселить в принудительном порядке таких граждан из квартиры будет возможно лишь на законных основаниях, которые прописаны в Жилищном кодексе (к примеру, систематическая неуплата за пользование коммунальными услугами).
  • Собственник не имеет права запрещать пользоваться жилым помещением остальным гражданам, которые в нем прописаны.

Такое обременение важно четко прописывать в договоре. При наличии любых неточных формулировок в дальнейшем могут возникнуть трудности. Поэтому при составлении соглашения не лишним будет обратиться к квалифицированному юристу за помощью.

Возможность передать в дар квартиру с наличием на ней ограничительных мер будет зависеть от различных факторов, в том числе и от согласия самого одаряемого лица. Когда в дар переходит имущество, вместе с ним перейдет и обременение, а значит, новый владелец должен выполнять все его условия.

Договор дарения является двусторонней гражданской сделкой. Посредством его заключения управомоченная сторона (одно из двух): безвозмездно передает либо обязуется передать другой стороне вещь или имущественное право; освобождает или обязуется освободить другую сторону от исполнения имущественных обязательств в отношении себя или сторонних кредиторов.

К сведению

Дарение заключается между

дарителем и одаряемым

, в роли которых могут выступать как физические, так и юридические лица.

Относительно каждой из договорных сторон возможна множественность. Например, жилая недвижимость может быть подарена супружеской паре и перейти в общую совместную собственность.

Для заключения рассматриваемой сделки даритель и одаряемый должны быть наделены надлежащим уровнем гражданской дееспособности.

Возможность юридических лиц участвовать в правоотношениях дарения определяется организационно-правовой формой и учредительными документами; физических лиц — возрастом, умственным развитием и психическим здоровьем. Ограничение дарения в связи с двумя последними факторами производится через суд в порядке, оговоренном гл. 31 ГПК РФ.

По правилам гл. 32 ГК РФ, не могут выступать дарителями малолетние дети и лица, признанные недееспособными в судебном порядке. Ограниченно дееспособные и несовершеннолетние вправе делать дорогостоящие подарки (в понимании ст. 575 ГК РФ это вещи и имущественные права стоимостью более 3 тыс. руб.) с позволения родителей, опекунов/попечителей, органов опеки.

Предлагаем ознакомиться:  Проверить штрафы ГИБДД по гос. номеру

В целях гарантирования интересов кредиторов и государства в лице налоговых органов ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между субъектами хозяйствования. Однако закон не возбраняет им делать пожертвования на общественные нужды, дарить подарки сотрудникам.

Гражданский кодекс установил перечень случаев, когда дарение запрещено либо ограничено (ст. 575 и ст. 576 ГК РФ соответственно). Например, невозможна безвозмездная передача имущества в пользу госслужащих в связи с исполнением ими должностных функций.

Договор дарения

является двусторонним. Для его заключения нужно взаимное волеизъявление дарителя и одаряемого.

Дополнительные условия и обременения могут существенно снизить ценность подарка в глазах одаряемого. Статья 573 ГК РФ наделила последнего правом отказаться от заключения договора дарения.

Требования ГК РФ к форме дарения трудно назвать жесткими. Сделка может совершаться устно, письменно и путем конклюдентных действий (передача ключей, торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сконцентрированы в ст. 158-165 и ст. 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. И наоборот, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.

Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тыс. руб., если даритель — юридическое лицо.

На текущий момент регистрации в ЕГРП подлежит только факт перехода права собственности на подаренный объект недвижимости. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.

Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.

Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.

К сведению

Можно подарить

имущественные права

, не имеющие личного характера. Например,

права авторства на литературное творение

подарить нельзя — они неотчуждаемы. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использованию и извлечения прибыли.

С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.

Дарственная на квартиру с обременением в 2019 году: как оформить

Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.

Специфической разновидностью дарения является пожертвование. Меценат безвозмездно передает вещь или имущество третьему лицу для использования в общественно полезных целях. Требование о целевом применении привносят в сделку о дарении фактор условности.

Пожертвования обычно делают в пользу благотворительных организаций, медучреждений, научно-исследовательских и культурных центров (ст. 582 ГК РФ).

Внимание

Нецелевое использование пожертвования дает меценату и его правопреемникам основания истребовать пожертвование у недобросовестного пользователя.

Юридическое лицо, принявшее пожертвование, обязано вести учет мероприятий по его использованию.

В виде обременения на жилую недвижимость может выступать прописка на ее площади посторонних лиц. Если смотреть на данную ситуацию сквозь призму закона, то нет никаких проблем, ведь собственнические права на недвижимость есть только у владельца квартиры, а после оформления дарственному договору эти права перейдут к одаряемому.

Но все же следует подготовиться к тому, что люди, прописанные в квартире могут начать вставлять «палки в колеса». Именно по этой причине, прежде чем приступать к оформлению дарственного договора с данным типом обременения следует ознакомиться со всеми нюансами сделки. Это займет время, но зато существенно облегчит жизнь при ее заключении.

Оформляя сделки с жилой недвижимостью с наложением обременения, особенно если у человека нет соответствующих юридических знаний, он незнаком с действующим законодательством, а также он никогда не сталкивался с вопросами, касающимися недвижимости, во избежание каких-либо проблем с дарственным договором, ему необходимо обратиться за помощью к специалистам.

Если оформляют дарственную с обременением, то учитывают действующие законодательные акты. В последнее время в них не было внесено никаких дополнений. Поэтому изучив эту статью, можно смело заключать такой договор.

Однако же, если вы не имеете юридического образования, то за консультацией лучше обратиться к специалисту.

Приобрести жильё в новостройке может позволить себе не каждый человек. К сожалению, всё чаще покупаются квартиры с вторичного рынка, на которых может быть наложено обременение.

Чем отличается договор дарения «пустой» квартиры от дарственной на квартиру «с довеском»? В общем-то ничем. Несколько усложняется оформление сделки, потому как потребуется больший пакет документов.

Есть ли какие-то риски при такой сделке? Да.

Важно! Если найдется некто заинтересованный, кому такой договор не понравится, он может заявить его как мнимую сделку.

Если этот человек приведет достаточно обоснований — суд может признать такую дарственную притворной (ст. 572 ГК РФ).

Обременения на объекты недвижимости регистрируются в Росреестре

Какие это обоснования? Ну например, сама возмездность передачи.

Вспомним, что дарение не предполагает никакой «отдачи» вообще, а здесь имеет место быть возмездное дарение, то есть сталкиваются два взаимоисключающих понятия.

Это обязательно следует учитывать до того, как что либо подписывать.

Если среди владельцев имеются дети или недееспособные граждане, попечительский совет может наложить обременение на такую жилплощадь. Однако если это прописанные лица, а не собственники, новый владелец без проблем выпишет их на основании ст. 31 ЖК и 292 ГК через суд.

Дарение квартиры с обременением с точки зрения закона

  • Паспортная информация об участниках сделки;
  • Место и время подписания договора;
  • При каких условиях происходит дарение;
  • Ссылки на действующее законодательство РФ;
  • Когда все права на квартиру окончательно переходят к получателю;
  • Права, обязанности дарителя и получателя;
  • Условия расторжения договора;
  • Форс-мажор;
  • Спорные моменты, как они будут решаться;
  • Дополнительные условия;
  • Подписи.

 Как это будет происходить:

  • Составление договора и нотариальное его заверение;
  • Собирается необходимый пакет документов, который вместе с договором нужно предоставить в Регистрационную палату;
  • Получатель квартиры через двадцать дней является в регистрационную палату за свидетельством о получении прав владения (если решение будет положительным).

На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо.

Закон запрещает подобные сделки, если:

  1. Они ведутся от лица законного представителя несовершеннолетнего или недееспособного собственника.
  2. Одаряемым является работник образовательного, медицинского, социального учреждения, а дарителем — гражданин, который пользовался их услугами, родственник или супруг.
  3. Дар предназначается чиновнику или служащему Банка России и связан с их профессиональной деятельностью.
  4. Они заключаются между двумя коммерческими организациями.

В остальных случаях вопрос о том, можно ли подарить квартиру с обременением, не возникает.

Процедура оформления дарственной с обременением состоит из нескольких этапов:

  • получение письменного разрешения из банка на совершение сделки по дарению объекта;
  • составление договора дарения с обременением;
  • проверка подлинности документов и точности содержащейся в них информации;
  • заверение договора у нотариуса;
  • регистрация перехода права собственности.

Дарение недвижимости находящейся в залоге у банка

В зависимости от вида обременения дарственная будет иметь свои особенности.

Дарственная дает возможность владельцу объекта недвижимости с обременением передать ее в собственность одаряемому, но с ограничением его прав.

Соглашаясь принять в собственность недвижимое имущество с обременением, нужно взвесить риски, поскольку одаряемый будет вынужден соблюдать наложенные запреты, испытывая определенные сложности, или вовсе останется без подарка, если договор признают недействительным.

Если договор составлен правильно, в нем заранее прописаны права дарителя и иные условия, не нарушающие принципа безвозмездности, то он признается правомерным.

Для дарителя дарственная с обременением пожизненного проживания имеет очевидные преимущества, ведь позволяет:

  • владеть и пожизненно проживать в подаренной квартире;
  • сохранить регистрацию (прописку);
  • бесплатно пользоваться коммунальными услугами;
  • обжаловать сделку и расторгнуть договор в случае нарушения одаряемым условий договора.

Чтобы даритель приобрел вышеперечисленные права, эти условия должны быть зафиксированы в договоре до мельчайших подробностей. В частности, стоит оговорить, какой площадью и помещениями он имеет право пользоваться, упомянуть возможность проживания в квартире третьих лиц, перечислить обязательства одаряемого по ремонту коммуникаций и так далее.

Право проживания в подаренной квартире не гарантирует дарителю ухода и материального обеспечения. Кроме того, новый собственник становится владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению: продать или сдать в аренду.

Однако ему придется считаться с правом дарителя проживать в квартире, которое тот не потеряет даже при переходе собственности к третьему лицу.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на имущество физических лиц: пример расчета, ставки

Обременение в виде ренты

Дарственный договор на жилую недвижимость может быть оформлен с рентным обременением. Для этой цели владельцу квартиры следует заключить отдельный договор, в котором будет указано, что одаряемый обязан содержать его пожизненно и только после его смерти и выполнения всех условий, жилплощадь перейдет в его собственность. В этом случае договор будет называться дарственной с иждивением.

До того момента, пока не произойдет фактическое снятие ренты (смерть владельца квартиры), ее плательщик (одаряемый) не сможет распоряжаться жилой недвижимостью полноценно. Стать полноправным хозяином квартиры одаряемый сможет не только после кончины ее владельца, но и в случае, если он решит снять обременение.

Обременение в виде ипотеки

Одним из самых распространенных видов обременения при оформлении дарственного договора является непогашенный потребительский кредит либо ипотека. В этом случае прежде чем оформить сделку, нужно решить все вопросы с владельцем жилья и также уточнить какие обязательства он имеет перед банковской структурой.

Дарственный договор, обремененный ипотекой может оформляться только в том случае, если свое согласие даст банковское учреждение-кредитор. Данная процедура проводится с целью проверки платежеспособности одаряемого и удостоверения в сохранении гарантий по выплате ипотечного кредита. Ситуацию можно упростить в случае, если сделка будет оформление только после погашения фактического остатка по ипотечному кредиту.

Договор дарения с обременением: содержание и структура

Другим отличием договора ренты от дарственной с правом пожизненного содержания является отсутствие у плательщика ренты права сразу же распоряжаться жильем, поскольку его собственностью квартира становится только после смерти получателя ренты. До этого события запрещены любые юридические операции с объектом недвижимости без согласия владельца.

Возможный вариант выселения владельца — альтернативная жилплощадь.

Поскольку договор ренты заключается на возмездной основе, нередко между сторонами возникают споры и недовольство, вызванное со стороны получателя ренты несбывшимися ожиданиями, а со стороны плательщика — необоснованными претензиями или требованиями.

Есть отличия между этими двумя типами сделок и в налогообложении: получатель дара по договору дарения обязан заплатить 13% НДФЛ, а договор ренты не предполагает уплаты НДФЛ.

Квартиру под арестом нельзя продать или подарить

Что касается нотариального удостоверения и госрегистрации, то эти условия необходимы только для договора ренты. Дарственную не обязательно подписывать в присутствии нотариуса.

Еще одним важным отличием между договорами является форма собственности. При дарении имущество становится личной собственностью одаряемого, а имущество, полученное в результате договора ренты, считается совместно нажитым.

В зависимости от ограничений потребуется конкретный образец договора дарения, но общая структура стандартна:

  • название документа с указанием типа обременения;
  • место и дата подписания договора;
  • шапка с указанием сторон договора: ФИО, год рождения, полный адрес места жительства, паспортные данные;
  • данные о предмете дарения с полным описанием объекта: адрес, номер, этаж, количество квартир, кадастровый номер, стоимость, справка из БТИ и прочая идентифицирующая объект информация;
  • сведения о правах собственности и госрегистрации (данные правоподтверждающих документов);
  • стоимость квартиры, принятая сторонами;
  • наличие и вид обременений, данные заинтересованных лиц, ограничения имущественных прав;
  • права и обязанности сторон;
  • условия передачи прав собственности;
  • порядок разрешения спорных ситуаций и иные условия;
  • порядок регистрации и удостоверения сделки;
  • личные подписи сторон.

Основная сложность при заключении договора дарения с обременением заключается именно в ограничивающих условиях, которые могут существенно ухудшить права нового владельца. Эти условия должны быть подробно описаны в договоре.

Лучше, если документ будет составлен при содействии юриста или нотариуса, который проверит текст на юридическую грамотность, даст рекомендации и замечания.

Заверение договора у нотариуса — не обязательное условие, а вот регистрация прав в Росреестре по месту нахождения предмета сделки в присутствии обеих сторон обязательна.

Дарственная оформляется как минимум в трех экземплярах: для каждой из сторон и для Росреестра. В случае нотариального заверения еще один экземпляр остается у нотариуса.

Обременение в виде доверительного управления

Еще одним видом обременения является доверительное управление жилой недвижимостью. Особенности такой сделки заключаются в том, что даритель передает свое жилье в полноценное пользование одаряемому на определенный промежуток времени. Согласно законодательству оформляется доверительное управление сроком на пять лет с обязательным проведением государственной регистрации. Вся задолженность по жилой недвижимости переходит от собственника квартиры к ее временному хозяину.

Обременение в виде аренды

Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.

Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.

Заключение

Дарение —

безвозмездный договор

, по условиям которого даритель передает одаряемому в собственность вещь/имущество или освобождает его от имущественного обязательства перед собой или сторонними кредиторами.

По общему правилу даритель не вправе требовать от одаряемого встречных действий в свою пользу.

Договор, подразумевающий встречное предоставление, не является дарением. К нему, в зависимости от ситуации, могут применяться такие последствия:

  • признаниянедействительным и реституция (придание правоотношениям сторон того вида, в котором они существовали до заключения недействительной сделки);
  • признание договора притворным, выявление прикрываемого им договора и квалификация отношений сторон согласно предписаниям соответствующей главы ГК РФ.

Противоречивость практики относительно дарения с обременением побуждает к выбору других способов оформления отношений — завещание, рента, пожизненное содержание.

Право на подарок в виде недвижимого имущество гарантировано законодательством. К примеру, подарить дачу при наличии обременения на дом можно на тех же условиях, что и квартиру, с той лишь разницей, что речь в договоре будет идти о двух объектах: постройке и земельном участке. Некоторые виды обременения жилья (ипотека, сервитут) не могут стать помехой при реализации этого права, но дарственная нуждается в грамотном составлении, остальные виды ограничений требуют изменения статуса договора либо предварительного снятия обременения.

Особенности дарственной с обременением

Их много:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру передающей стороны;
  • Кадастровый паспорт;
  • Документированное согласие всех сособственников;
  • Если инициатор — семейный человек, то нужно письменное согласие его второй половины;
  • Согласие попечительского совета (если в сделке задействован недееспособный или несовершеннолетний человек);
  • Справка из БТИ с инвентаризационной оценкой;
  • Нотариально заверенная доверенность (если действие осуществляется через посредника);
  • Справка из домовой книги о количестве прописанных;
  • Договор дарения (оригинал);
  • Заявление;
  • Квитанция госпошлины;
  • Общегражданские удостоверения личности всех участников сделки.

Несведущему в таких делах человеку лучше обратиться за услугами в юридическую контору, коих сейчас множество. Это значительно сократит время и нервные затраты, потому как оформление бумаг возьмут на себя специалисты. К тому же следует помнить, что любая дарственная фактически необратима, а потому обо всех возможных последствиях следует проконсультироваться заранее у опытного юриста.

Таким образом, все вышеописанные пункты остаются актуальными и владельцу квартиры нет обязательной необходимости обращаться за дополнительными разъяснениями к специалистам. Однако, людям, не имеющим юридического образования, оформляя договор дарственной с обременением, лучше просмотреть данные законодательные акты или заручиться поддержкой нотариуса.

Помните, что именно от Вашего решения зависит благополучие Вашей семьи!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

ЭКОНОМЬВРЕМЯ и ДЕНЬГИ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ от ЛУЧШИХ ЮРИСТОВ пока другие за это платят!

Что не является встречным предоставлением

По своей правовой конструкции дарение соответствует канонам безвозмездной сделки. Даритель сознательно отдает контрагенту собственную вещь и не ждет от него каких-либо ответных действий имущественного характера.

Целью дарителя не может быть извлечение выгоды.

Если, передавая некий предмет, лицо рассчитывает на встречное дарение, денежную компенсацию или другое вознаграждение, правоотношения не могут считаться дарением. К соглашению должны применяться предписания о притворной сделке.

В случае судебного спора выясняются истинные мотивы и намерения сторон, и к сложившимся между ними отношениям применяются подходящие регламентационные предписания, например — о договоре купли-продажи, мены, бытового подряда оплаченного в натуральной форме.

Пример

И. обратилась с иском к своей дочери Л. Суть спора — признание недействительным договора дарения домовладения, прекращение права собственности на него у ответчицы. В обоснование исковых требований И. указала следующее: 01.03.11 она оформила дарение спорного имущества Л. Ее целью было обеспечить раздельное проживание со злоупотребляющим алкоголем сыном Д. (родным братом Л.).

Предлагаем ознакомиться:  Договор безвозмездного пользования автомобилем (образец)

Изначально И. планировала продать большой дом и купить две отдельные квартиры — семье дочери, с которой планировала проживать, и сыну. Но ответчица Л. упросила И. подарить ей дом, пообещав, что в ближайшее время купит Д. однокомнатную квартиру. Спустя 2 года Л. так и не выполнила взятые на себя обязательства. В результате И. лишилась собственности, но с сыном так и не разъехалась.

Суд І инстанции удовлетворил исковые требования И. в полном объеме. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили его без изменений с таким обоснованием. Характерный признак дарения — его безвозмездность (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Наличие встречных обязательств одаряемого выходит за рамки дарения и должно квалифицироваться согласно предписаниям ГК РФ о возмездных договорах.

Из материалов дела следует, что сделка заключена с обременением и под условиями:

  • сохранения права использования подаренной жилплощади дарителем;
  • приобретения жилья для Д. Существование этих обстоятельств подтвердили И., Л. и Д., а также свидетели — Ш. и К.

Заключая договор дарения, стороны изначально не имели намерения его исполнять. Их волеизъявление было направлено на достижение иного правового результата, нежели безвозмездная передача спорного имущества в собственность Л. Поскольку согласие И. на дарение домовладения отсутствовало, договор ничтожен по условиям ст. 168 ГК РФ.

Такое решение — результат установления реальных намерений сторон. Займи Л. другую позицию («дом и землю мне подарили, никому ничего не обещала»), спор мог бы иметь другой оборот. Д. — запойный алкоголик, находящийся на иждивении матери. Его пояснения можно было поставить под сомнение. Л. могла «заинтересовать» и привести в суд свидетелей, поддерживающих ее версию. Осталось бы слово матери против слова дочери плюс документ, свидетельствующий о правоте последней. Результат очевиден.

Есть еще один момент — Л. обратилась в суд по прошествии более чем 2 лет с момента заключения договора дарения. Пропусти она 3-годичный срок общей исковой давности (ст. 196 ГК РФ), суд отказал бы в удовлетворении иска по формальным основаниям.

Безвозмездность договора дарения исключает встречное предоставление со стороны одариваемого. И все же дарителюразрешено выдвигать к нему определенные требования.

ГК РФ не установил, что именно следует считать встречным предоставлением. В случае возникновения спора вопрос о скрытой возмездности в каждом случае разрешается судом на основании анализа материалов дела.

К сведению

Судебная практика

пошла по пути признания встречным предоставлением действий, несущих явную выгоду дарителю. Если же даритель избавляется не от всех прав на имущество (например, оставляет за собой право его частичного использования), о встречном предоставлении речь идти не может.

Понятие «встречный» подразумевает, что выгоду должен получить лично даритель. Если договор дарения оговаривает условия в пользу сторонних лиц (например, установление сервитута на проход через земельный участок в пользу соседей или выполнение социально полезных действий), побуждения дарителя нельзя считать меркантильными, а принцип безвозмездности — нарушенным.

Встречным предоставлением не может считаться символическая плата за предоставленный дар, которая производится согласно национальным традициям. Если за подаренный дом/квартиру одаряемый «рассчитался» оберегом или ритуальным караваем, платой это быть не может.

Заключение

Дарение —

безвозмездный договор

, по условиям которого даритель передает одаряемому в собственность вещь/имущество или освобождает его от имущественного обязательства перед собой или сторонними кредиторами.

По общему правилу даритель не вправе требовать от одаряемого встречных действий в свою пользу.

Договор, подразумевающий встречное предоставление, не является дарением. К нему, в зависимости от ситуации, могут применяться такие последствия:

  • признаниянедействительным и реституция (придание правоотношениям сторон того вида, в котором они существовали до заключения недействительной сделки);
  • признание договора притворным, выявление прикрываемого им договора и квалификация отношений сторон согласно предписаниям соответствующей главы ГК РФ.

Противоречивость практики относительно дарения с обременением побуждает к выбору других способов оформления отношений — завещание, рента, пожизненное содержание.

Самый главный риск — что такую сделку признают ничтожной. Причем иск подать может любое заинтересованное в деле лицо.

Достаточно ему подключить опытного адвоката и представить доказательства, что на самом деле это не дарение, а небезвозмездная передача. А доказать это при обременении не составит труда, даже у не слишком опытного юриста (ст. 166 ГК РФ)

Так например в случае ареста это наиболее вероятно, потому как тут наблюдается расхождение в толковании законодательства.

С одной стороны арест не есть лишение хозяина его прав.

С другой, сделки с арестованными квадратными метрами запрещены.

Слабая надежда на положительный исход — если это единственное жилье. Лучшее что можно сделать с арестованной, например, за долги недвижимостью — это вернуть долг и потом уже производить с ней сделки.

Неоднозначна ситуация и с ипотекой. Для осуществления такого дара нужно обязательно согласие банка. Единственный момент, где можно обойтись без разрешения кредитора, это прописка своих детей и близких родственников (ст. 20 ГК РФ).

Однако, если в договоре стоит иное, лучше не качать права, а все же обратиться за разрешением к руководству банка.

Справедливости ради надо сказать, что отнюдь не всегда финансовые организации идут на такие сделки. Смена кредитодержателя — это риск и для самого банка.

Что касается опеки, то очень может быть так, что в сделку вовлечены интересы ограниченно дееспособных или недееспособных людей. В таком случае необходимо получить разрешение на эту процедуру от органа опеки и попечительства.

Для этого нужно подать особое заявление и предоставить документы на имущество. Перед собственником стоит задача — убедить орган опеки, что беззащитный подопечный не будет обманут или вовсе выброшен на улицу.

Легче ситуация пожизненной ренты, но не намного. Точно ли отношения между бывшим и новым собственниками останутся безоблачными? А терпеть прежнего владельца придется, возможно, всю его жизнь. Не исключено, что он вообще переживет того, кого осчастливил таким подарком.

Более того, никто не отменяет и налоги. Если предполагается дар близкому родственнику (это родители, дети, брат, сестра, бабушка с дедушкой, супруги), то можно на этот счет не беспокоиться.

Если родство более далекое или это вообще посторонний человек — ему предстоит поделиться с государством 13 процентами от стоимости жилья.

Консультация юриста

Вопрос

С моего сына (35 лет) долг на большую сумму взыскан через суд. Пристав-исполнитель наложил арест на его имущество, в том числе на 1/3 квартиры, в которой проживает наша семья. Чтобы избежать обращения взыскания на долю в квартире, сыну посоветовали подарить ее мне. А чтобы обойти арест, указать в договоре следующее: «все свое имущество дарю матери». Приведет ли это к нужному результату?

Увы, нет. Обойти обременение таким способом не удастся. Кроме того, дарение предполагает обязательную конкретизацию предмета сделки. Распорядиться «всем своим имуществом» можно по завещанию, а не по дарственной. Конечно, сын может составить и подписать любой документ, какой ему заблагорассудится. Но сотрудники Росреестра его однозначно «забракуют». Идея с дарением хороша, но реализовывать ее нужно было раньше — до наложения ареста.

Право на пожизненное проживание в квартире

Вопрос

Я одинок. Собираюсь подарить дом сестре. Вправе ли я прописать в дарственной пункт о сохранении за мной права пожизненного проживания в доме? Насколько вероятно признание моей дарственной ничтожной или притворной сделкой? Является ли проживание в квартире встречным имущественным предоставлением?

Дать однозначный ответ на эти вопросы невозможно. По таким сделкам есть как позитивная, так и негативная судебная практика. Более того, некоторые территориальные органы Росреестра изначально отказываются регистрировать право собственности на основании подобных дарственных, указывая на их несоответствие действующему законодательству.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Задайте вопрос юристу онлайн!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector