Консультация юриста
Назад

Договор последующим выкупом дома

Опубликовано: 11.01.2020
0
2

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

В договоре должны быть указаны:

  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.

Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН.

Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

  • арендодатель;
  • арендатор;
  • покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.

Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
  • доверенность (если есть представитель одной из сторон);
  • регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

  • реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
  • описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
  • условия сделки;
  • права и обязанности участников сделки;
  • ответственность за нарушение условий соглашения.
Предлагаем ознакомиться:  Образец договора аренды нежилого помещения между ИП и ИП , ООО или другими юридическими лицами, можно ли сдавать объект недвижимости в субаренду?

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.

Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом: основные понятия

Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).

Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма. Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа. Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Нарушение договора или его расторжение

Согласностатье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.
Предлагаем ознакомиться:  Увольнение по собственному желанию документы

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

Договор последующим выкупом дома

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

  • общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
  • нет первоначального взноса;
  • есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
  • нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

  • нет четкой юридической формы сделки;
  • имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
  • вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.

Сторона сделки

Плюсы

Минусы

Арендатор

– покупка дома в рассрочку;

– без процентов;

– возможность оформления без первоначального взноса;

– есть право прописаться в съемном доме;

– если условиями договора предусмотрено, то есть право отказаться от выкупа.

– нельзя оформить право собственности до оплаты выкупной стоимости;

– иногда стоимость дома значительно выше, чем при стандартной покупке;

– собственник дома имеет право наложить другие обременения (например, залог), если договором не предусмотрено иное;

– до момента выкупа стоимость дома может увеличиться;

– при несоблюдении условий договора собственник может расторгнуть договор и выселить;

– в случае смерти собственника необходимо заключение нового договора с наследниками.

Арендодатель

– возможность продать недвижимость по цене выше рыночной (за счет арендных платежей);

– арендодатель остается собственником до оплаты выкупной стоимости;

– можно отказать от продажи, если условия договора не запрещают;

– сдать дом на длительный период и получить стабильный дополнительный доход.

– арендатор вправе отказаться от выкупа;

– если договором не предусмотрена инфляция, то есть риск продать дом по менее выгодным условиям.

Предлагаем ознакомиться:  Специалисты БДД и водители - договор ГПХ или трудовой

При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Договор последующим выкупом дома

Пример расчета ипотеки:

  • Стоимость дома – 600 000 р.
  • Первоначальный взнос – 120 000 р.
  • % ставка – 13% годовых
  • Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector