Консультация юриста
Назад

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Опубликовано: 28.12.2019
0
4

Понятие переуступки

Переуступка ипотеки – передача прав на квартиру, взятую с использованием кредитных средств, при еще не до конца выплаченном долге.

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора. Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга.

Для чего нужна переуступка прав на ипотеку?

Основной заёмщик имеет право передачи владения объектом недвижимости стороннему лицу вместе со своими финансовыми обязательствами перед банком в рамках действия услуги ипотечного кредитования. Необходимость переуступки прав собственности может потребоваться при следующих обстоятельствах:

  1. Супруги разводятся — при этом один из них готов добровольно отказаться от своего долевого владения квартирой. В таком случае все договорные кредитные обязательства принимает на себя вторая сторона.
  2. Потребность в срочной продаже – если нужно срочное закрытие кредита, соглашение переуступки – лучшее решение. Оно оформляется намного проще и быстрее, чем, например, снятие обременения с последующей продажей или досрочная выплата кредита в полном объёме.
  3. Получение наследства – в случае, если заёмщик умирает, лицо, имеющее право наследования, в полной мере приобретает не только объект недвижимости, но и финансовые обязательства по обслуживанию и оплате кредитного соглашения.
  4. Потребность в срочном закрытии кредита – например, в силу сложной материальной ситуации и дальнейшей невозможностью или нежеланием выплачивать остаточную сумму долга.
  5. Банк переуступает свои обязательства другой компании, являющейся юридическим лицом. Процедура может реализоваться двумя способами – в рамках торгов ипотечного портфеля либо полной продажей долгов коллекторам.

Получение согласия банка

Это важная особенность, ведь если банк не даст согласие, то переуступка будет невозможна. Иногда именно на этом этапе приходится прервать переговоры, поскольку, даже если банк соглашается работать с другим клиентом, вместо договора переуступки он предлагает заключить полностью новый. Условия по нему могут оказаться другими, зачастую хуже, и потому из-за позиции банка сделка может сорваться.

Один из этапов оформления – получение согласия банка.

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Это очень важно, поскольку залоговым имуществом без него распоряжаться будет нельзя. Единственное исключение из этого правила – завещание, а во всех остальных случаях согласие необходимо. Потому, перед тем как согласовывать детали с лицом, которому будут переуступлены права, следует обратиться в банк.

Если же переуступка сделана без разрешения банка, то он может:

  • обратиться за признанием сделки недействительной;
  • потребовать полного погашения ипотеки, да ещё и вместе со штрафами, наложенными за нарушение;
  • взыскать залоговое имущество.

Как приобрести квартиру по переуступке

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

  • договор долевого права собственности на объект;
  • согласие застройщика на оформление сделки – его необходимо предварительно получить (исключение – оформление завещания);
  • если собственник квартиры состоит в законном браке – письменное согласие второго супруга на переоформление прав владения (данный документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса);
  • квитанции, подтверждающие все перечисленные ранее текущие платежи по ипотеке.

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН.

С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ. На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.

    Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:

    Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.

    В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.

  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.
Предлагаем ознакомиться:  Акт приема при расторжении договора аренды

Возможные причины

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

  • Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
  • Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
  • Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
  • Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
  • Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.

Процедура оформления

Алгоритм, по которому проводится и оформляется переуступка, выглядит так:

  1. Заёмщик проводит поиск покупателя на недвижимость.
  2. После нахождения они совместно должны явиться в банк и составить заявление о намерениях.
  3. Банком осуществляется проверка, после чего выносится решение относительно того, может ли сделка быть заключена.
  4. Покупатель заключает договор с финансовым учреждением.
  5. Переход прав собственности регистрируется в Росреестре.
  6. Проводятся расчёты между покупателем и продавцом.
  7. Покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Чтобы продать квартиру с ипотекой по переуступке, необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформитель ипотечного кредита самостоятельно занимается поисками потенциальных покупателей на свой объект недвижимости.
  2. После того, как найден кандидат на приобретение жилья, продавец и покупатель обращаются в финансовое учреждение и подают там заявление о своём желании.
  3. Сотрудники банка проверят все обстоятельства, документы, кредитную историю лица, желающего переоформить на себя сделку. После этого руководство банка принимает окончательное решение о разрешении или запрете переуступки.
  4. Между кредитной компанией и новым покупателем заключается договорное соглашение в письменной форме. Документ составляется в двух экземплярах. В нём прописаны двусторонние права и взаимные обязательства.
  5. Выполняется процедура перерегистрации перехода прав владения недвижимостью на нового хозяина.
  6. Производятся все финансовые операции с продавцом.
  7. Новый владелец имущества с момента подписания договора начинает исполнять свои обязательства по нему и в рамках полученного графика ежемесячных платежей погашает оставшуюся сумму долга перед банком.

Если у компании, выдавшей займ, возникают сомнения на предмет финансовой состоятельности нового заёмщика, он вправе потребовать от него обозначить залоговое имущество либо привлечь поручителей. Как правило, банки не препятствуют проведению процедуры переуступки прав по ипотеке при условии, что желающий приобрести такую квартиру соответствует всем заявленным компанией требованиям.

Риски и выгоды

При переуступке ипотеки обе стороны получают выгоду, но вместе с тем и несут риски.

Отметим, что оправданность сделки в сравнении с остальными вариантами купить квартиру для покупателя сильно зависит от ситуации, а вот у продавца зачастую просто нет иных приемлемых вариантов. Ещё один значимый плюс – высокий уровень безопасности сделки, поскольку недвижимость уже прошла проверку банка.

Для покупателя

Основной плюс заключения договора переуступки для покупателя – так можно получить жильё значительно дешевле его рыночной стоимости. Нередко продавец оказывается вынужден расстаться с недвижимостью, и если не сделает этого вовремя, то ему будут грозить штрафы и прочие неприятности. В результате скидка может достигать 10-25%. Ещё один значимый плюс – приобретаемая недвижимость уже прошла проверку банка, а значит, минимален риск, что с ней окажется что-то не так.

Предлагаем ознакомиться:  Кто является налоговым агентом по НДС в 2019-2020 годах

Вместе с тем некоторые присущие договору переуступки черты для покупателя стоит отнести к недостаткам:

  • Его оформление обойдётся весьма недёшево – примерно в 5-8% от цены, за которую покупается само жильё.
  • Признание сделки недействительной – чтобы избежать его, необходимо провести тщательную подготовку документов, а также заручиться разрешением на переуступку от банка, а если недвижимость ещё не сдана, то и от застройщика, если соответствующий пункт имеется в договоре долевого участия. И даже если банк или застройщик не будет настаивать на признании договора недействительным, можно запросто потерять право на выплату неустоек при возникновении каких-либо проблем.
  • Штрафы – следует заранее проверить, не были ли они наложены на продавца и, если да, узнать, будут ли перенесены банком на нового заёмщика.
  • Банк составит для нового клиента новый договор, условия которого могут существенно отличаться от прежнего. Например, ставка окажется выше, появятся дополнительные комиссии, будет снижен срок кредитования – вероятность всех этих мер есть. А значит, сначала необходимо увидеть новые условия, и лишь затем договариваться о сумме, которую получит продавец, как и в случае со штрафами. То же самое и с договором страхования, ведь его тоже придётся заключать заново.
  • Продавец-мошенник – иногда покупатели сталкиваются с явными аферистами, переуступающими права сразу нескольким гражданам. Но технически это сложно осуществить, а должный уровень осмотрительности и проверки документов уберегает от этого риска. Совершенно его исключает зарегистрированный в Росреестре договор.

Для продавца

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Главный плюс для продавца очевиден – переуступка для него наиболее быстрый способ получить деньги, если в них есть срочная необходимость. Тем более, если нет возможности вовремя внести платежи и имеется риск, что банк разорвёт договор и выставит недвижимость на аукцион. Тогда полученная сумма, скорее всего, будет ниже, чем при переуступке, к тому же придётся заплатить штрафы за просрочку.

И это всё равно остаётся выгодным и для покупателя тоже, потому что рыночные цены на жильё на аналогичном этапе готовности ещё выше.

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги.

Следующий момент – налоги. В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной. В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

  1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
  2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

  • сложность в поиске банка, готового совершить подобную сделку (поскольку компания берёт на себя практически те же риски, что и покупатель недвижимости);
  • сложная экономическая ситуация и кризис в отрасли жилищного строительства – всё это даёт возможность человеку найти вариант с более простым способом оформления, но все основные риски будут присутствовать.

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

Образцы документов

Если удалось получить предварительное согласие банка, значит, покупателю прав на недвижимость необходимо будет пройти полную проверку, такую же, какую проходил продавец для подписания договора ипотеки. Таким образом банк сможет убедиться в том, что новый клиент платёжеспособен, имеет хорошую кредитную историю и так далее – в общем, высока вероятность, что он отдаст ипотеку.

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Для этого потребуется предоставить полный пакет документов, требующихся для оформления ипотеки, хотя процесс всё-таки будет проще, чем для оформлявшего ипотеку изначально за счёт того, что оценка недвижимости уже проведена и все документы относительно неё банку предоставлены. Благодаря этому экономятся деньги и время.

Предлагаем ознакомиться:  Об аресте автомобиля судебным приставом: что это значит, как происходит, делать

Потребуются же следующие документы:

  • паспорт (обязательно иметь гражданство РФ);
  • заявление;
  • сведения о занятости;
  • справки о доходе.
Образец договора переуступки права требования

Заключение договора

Составляется договор по стандартному образцу, который прилагается к статье.

Обязанности продавца при заключении договора переуступки:

  • расплатиться по долгам, если они есть, и зафиксировать, что больше их не имеет;
  • при необходимости взять согласие у супруга и нотариально заверить его;
  • оформить согласие банка на переуступку либо погасить долг и получить документы об этом;
  • при долевом строительстве также необходимо уведомить застройщика и получить его согласие на переуступку.

Переуступка при долевом участии в строительстве

Когда застройщик только начинает возводить новостройку, он может предложить много свободных квартир, но по мере строительства, мало того, что растёт цена, уменьшается и предложение. В результате на каком-то этапе свободные квартиры могут просто кончиться, но всё ещё остаётся возможность получить жильё при помощи переуступки.

Необходимо заключить достаточно сложный юридически договор с множеством тонких нюансов, а кроме того, заручиться согласием застройщика. Ещё сложнее сделка станет, если квартира приобреталась в ипотеку, но всё-таки и тогда будет осуществимой.

Банки вообще с осторожностью относятся к предоставлению ипотеки не под залог уже построенной квартиры, а лишь строящейся, и это понятно, ведь риск при таком займе выше. И тем более с подозрением они относятся к последующей переуступке прав – а без разрешения кредитора её нельзя будет провести. Облегчить процесс получения одобрения банка может получиться, если переуступку прав поддержит застройщик, тогда можно будет обратиться к сотрудничающему с ним банку.

Хотя в первую очередь подобная переуступка – вынужденный шаг, но также её использование может входить в схему инвестирования и быть запланировано заранее. В таком случае договор с застройщиком заключается на как можно более раннем этапе, а после ввода жилья в эксплуатацию оно продаётся. Это может быть сделано как на свои средства, так и при помощи ипотеки, однако, второй вариант сложнее, кроме того, потребуется платить проценты банку. Но в случае успешного завершения строительства прибыль обычно оказывается в разы выше – то есть, инвестор получает своеобразную премию за риск.

Переуступка строящегося жилья особенно выгодна для покупателя:

  • Можно приобрести квартиру уже после того, как у нужного застройщика закончились предложения.
  • В сравнении с рыночной ценой обычно достигается довольно внушительная экономия, если приобретать недвижимость у участника долевого строительства.
  • При этом переуступка чаще всего делается ближе к финальному этапу стройки, в результате чего риск возникновения проблем с ним ниже, и ждать завершения придётся меньше.
  • При переуступке уже построенной квартиры от физического лица достигается высокая степень юридической чистоты, и можно особенно не волноваться, что жильё окажется «проблемным», поскольку оно уже прошло скрупулёзную проверку банка.

Переуступка ипотеки

Но добавляются и неудобства:

  • Необходимо тщательно изучить всю документацию при покупке прав на строящееся жильё, для чего следует привлечь компетентного юриста, а это опять-таки будет стоить денег.
  • Тем не менее эти дополнительные затраты чаще всего перевешиваются выгодой, которую можно получить, перекупив ипотеку на покупку жильё дешевле его рыночной стоимости – иногда на 10-20%.
  • Но всё же остаётся и риск, связанный с застройщиком, пусть он и ниже, чем если покупать жильё на стадии котлована. Следует учитывать, что нынешний владелец после переуступки прав уже не будет нести никакой ответственности за срыв сроков сдачи и прочие проблемы. Потому стоит подумать о том, по какой причине он готов расстаться с приобретённой квартирой. Возможно, ему стало известно о проблемах застройщика. Например, сроки сдачи срываются, стройка идёт крайне вяло, дом не соответствует плану, по которому начиналось строительство, у застройщика много долгов, и тому подобных.

Чтобы снизить этот риск, необходимо провести тщательное изучение застройщика перед подписанием документов, проверить его репутацию, историю. Возможно, даже посетить сданные объекты, и уж тем более наведаться на строительную площадку, где возводится дом, в котором располагается приобретаемая квартира.

У переуступки ипотеки есть как явные плюсы, так и возможные минусы, и потому, стоит ли прибегать к ней, решать нужно в каждой конкретной ситуации по обстоятельствам. Продавца она иногда может буквально спасти от штрафов и огромных расходов, которые всё равно не предотвратят потерю строящейся недвижимости.

Покупателю может быть интересна квартира именно в этом здании, притом что свободных уже нет. Тогда найти лицо, готовое уступить свои права, может быть лучшим выходом. В ином случае, при готовности рисковать, лучше приобрести строящуюся недвижимость на более раннем этапе, а при отсутствии таковой – уже сданный в эксплуатацию объект. Тем более что и оформление покупки и ипотеки будет проще.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector