Консультация юриста
Назад

Обмен квартир: как оформить договор между родственниками — какие нужны документы для приватизированных долей несовершеннолетних — какие налоги платить

Опубликовано: 17.02.2020
0
1

Какими законодательными актами регламентируется обмен квартирами между родственниками

При этом необходимо понимать юридическую суть мены жилья. Как гласит ст. 567 ГК РФ, обмен, по сути, приравнивается к акту купли-продажи: стороны передают друг другу в пользование объект недвижимости, являясь одновременно и продавцом, и покупателем.

Решающее значение имеет то, к какому виду жилого фонда относятся обмениваемые квартиры — приватизированные, арендованные по договору соц. найма или социальные.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Понятие родственного обмена в ЖК РФ, ГК РФ отсутствует. Каждая сторона получает прибыль и обязана уплатить налог. Единственный способ уменьшить финансовые потери – оформить договор дарения. На основании ст. 217 НК РФ, при передаче жилья в дар родственнику доходы от дарения налогами не облагаются.

Таким образом, между родственниками жилье можно обменять такими путями: составив договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) или договор мены (ст.567 ГК РФ), или же оформив договор дарения (ст. 572 ГК РФ).

Понятие

По соглашению лицо меняет принадлежащее ему жилье на другое жилье или иные вещи (гараж, земельный участок, автомобиль).

При неравноценности обмена один из участников доплачивает разницу в стоимости деньгами.

В тексте контракта стоимость апартаментов, указывается только в рублях, даже, если реально одна сторона другой передает валюту.

Подобное соглашение заключается только в отношении квартиры, имеющейся в собственности. При обмене не приватизированного жилья, когда речь идет об обмене правами заключения договора найма, сделка регулируется иными правовыми нормами.

Нормы, регулирующие отношения обмена, содержатся в главе 31-й ГК РФ. Согласно статье 567-й ГК РФ, к этому соглашению применяются правила главы 30-й, которые не противоречат главе 31-й и сути действия обмена. При этом считается, что участники соглашения, является сразу продавцом и покупателем.

Обмен квартир: как оформить договор между родственниками - какие нужны документы для приватизированных долей несовершеннолетних - какие налоги платить

Обзор судебной практики по в данной сфере дан в письме Президиума ВАС РФ №69 от 24.09.2002г.Договор мены квартир с доплатой образец.

О том, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, как поменять комнату в коммуналке или общежитии, а также о том, в каких случаях осуществляется принудительный размен через суд, вы можете узнать из наших статей.

Обмен долями

Квартиры, находящиеся в долевой собственности, можно обменять вне зависимости от размера доли. Так как совладельцев может быть сколько угодно, собственник продаваемой доли не сможет без одобрения остальными владельцами распорядиться своими квадратными метрами.

Составляется два договора купли-продажи: каждая из сторон является продавцом и покупателем. За каждый договор нужно будет вносить плату отдельно. Тот из совладельцев, кто не согласен с продажей и вселением нового жильца, может пойти на такой шаг: продать свою долю риэлтеру, после чего проблема решается легко.

Плюсы

Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.

Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.

Обмен квартир: как оформить договор между родственниками - какие нужны документы для приватизированных долей несовершеннолетних - какие налоги платить

Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

С другой стороны, апартаменты во время кризиса трудно продать за приемлемую сумму, поскольку у покупателей не хватает для этого наличных денег.

При переезде человек сталкивается с проблемой адекватной оценки приобретаемого жилья: он недостаточно знает особенности жизни в другом городе. Положившись на публикуемые в газетах цены, на месте может получить иную ситуацию.

На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя.

Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно. Договор мены с доплатой позволяет «разрулить» перечисленные проблемы.

Налоговая выгода. Если сторона продает купленное ей меньше трех лет назад жилье, она обязана включить доход от продажи в декларацию по итогам года и уплатить с объявленной суммы подоходный налог.

При сделке мены налог платится только с доплаты, которую, по договоренности участников, можно в документе не указывать или записать в текст в символической сумме, а реальную передать из рук в руки.

Предлагаем ознакомиться:  Полис дмс несовершеннолетнему иностранному гражданину

квартиры

Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.

Устраняются трудности переселения, временного проживания. Для граждан, имеющих семью, ценное имущество, продажа апартаментов угрожает перспективой временного съема жилья, пока идет поиск подходящего варианта покупки. Если поиск затянется, это повлечет длительное ухудшение уровня жизни. Соглашение мены снимает эту проблему.

Как сделать родственный обмен приватизированного жилья

Приватизированное жилье сменять проще всего, составив один из договоров. Договоры купли-продажи или обмена регистрируются, после чего в кадастровых органах необходимо внести изменения. Перерегистрация позволит каждому из участников сделки оформить новый технический паспорт.

Родственный обмен, при наличии хороших, доверительных отношений, позволяет при существенной разнице в стоимостях квартир установить разумные цены и не требовать доплаты, но все равно процедура в итоге затратная. Если степень родства достаточно высокая – дети, родители, бабушки с дедушками, родные братья и сестры – то выгоднее жилище подарить.

Для того, чтобы обменять приватизированные квартиры, нужна такие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие бумаги на жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на объекты мены;
  • письменные согласия от каждого совладельца, если таковые есть;
  • письменное подтверждение согласия от органов опеки и попечительства (для несовершеннолетних граждан и лиц, частично или полностью недееспособных, если такие есть среди прописанных в квартирах);
  • одобрение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобретена в период действия брака и является совместно нажитым добром.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться и иные бумаги. Документы, подтверждающие наличие родственных связей, прикладывать не требуется, так как это обстоятельство не играет при обмене никакой роли.

Недвижимость жилого назначения, переданную в пользование по договорам соц. найма, тоже можно обменять, но есть масса сложностей. Ст. 72 ЖК РФ закрепляет право граждан меняться квартирами, находящимися в одном статусе, а в данном случае вторая обменная квартира приватизирована.

Наниматель квартиры имеет право только пользоваться жилплощадью по договору соц. найма, а отчуждать – только наймодатель. Есть такой вариант:

  • нынешнему нанимателю жилья по договору соц. найма попытаться приватизировать квартиру, если она муниципальная;
  • после приватизации совершить акт купли-продажи между владельцами теперь уже частных квартир.

В случае успешного перезаключения договора соц. найма имеются некоторые риски, состоящие в следующем:

  • новому нанимателю не разрешат приватизировать квартиру;
  • финансовая компенсация затруднительна;
  • на все процедуры потребуется несколько лет, и не факт, что результат будет желаемый.

Образец договора мены квартир_001

Если же участники сделки – близкие родственники, тогда шансы на успех велики, но при согласии наймодателя. Разумнее всего родственника выписать из приватизированного объекта недвижимости и зарегистрировать в муниципальной квартире.

Документы потребуются такие:

  • паспорта;
  • бумаги о праве собственности на приватизированное жилище;
  • справка из ЕГРН;
  • договор соцнайма, ордер на жилье;
  • письменное одобрение сделки наймодателем;
  • согласие всех взрослых жильцов на обмен или прописку родственника;
  • техпаспорта;
  • при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных членов семьи – разрешение от ООП.

Не исключено, что придется доказывать наличие родственных связей.

Такой вариант обмена, регламентируемый

, наиболее выгоден. Члены семей обоих нанимателей социального жилья должны иметь одинаковую точку зрения и быть согласными меняться, о чем должны собственноручно оформить согласие.

. При вселении несовершеннолетних детей к их родителям ничье согласие не требуется.

Обмен не состоится, если одна из квартир:

  • обременена судебным процессом;
  • предназначена под снос;
  • находится в состоянии, непригодном к проживанию;
  • будет подвергнута капитальному ремонту с перепланировкой или переустройством;
  • после обмена в квартире появится жилец, страдающий тяжелым хроническим недугом.
Предлагаем ознакомиться:  Свидетельство о смерти получено в день смерти

Процедура возможно только после одобрения сделки исполнительным органом муниципалитета. В результате обмена прежде действующие договора соц. найма аннулируются и оформляются новые.

Список документов включает:

  • заявление с просьбой обменять квартиры;
  • паспорта;
  • договора найма;
  • ордера на жилье;
  • письменное разрешение администрации;
  • справки о составах семей;
  • справки о состоянии оплаты за квартиры и за коммунальные услуги.

Минусы

Вариант обмена приходится искать значительно дольше, чем вариант купли-продажи. Особенно это касается иногороднего обмена: вероятность, что жителю нужного тебе населенного пункта требуется переехать именно в твой город, в некоторых случаях близка к нулю.

Договориться о размере доплаты участникам непросто.

В ряде случаев на него влияют нерыночные факторы, например, необходимость срочного переезда.

Установить адекватную рыночную стоимость обмениваемых квартир трудно: публикуемые объявления о продаже аналогичного жилья выражают только желания продавцов, покупателей. Цены реальных сделок остаются за кадром.

Обмен по сравнению с куплей-продажей, сужает возможность выбора. Сторонам приходится переезжать не в оптимальный с их точки зрения район города, а в тот, где мена предлагается.

Если участник приобретает жилье впервые, купля позволяет ей произвести налоговый вычет базы НДФЛ в размере суммы сделки. В рассматриваемом варианте она получит такой вычет только с суммы доплаты.

Договор мены дает обоим участникам дополнительные права по сравнению с куплей-продажей. На протяжении трех лет после его заключения, любая из сторон может передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь не только его отмены, но и возмещения своих расходов.

Взвесив все плюсы и минусы, принимайте решение.

Права, обязанности сторон

При мене каждый участник — продавец квартиры и обязан ее передать, и покупатель квартиры, обязан ее принять. Каждый участник обязан:

  1. Передать квартиру(ы): свободной от прав иных лиц; со всем оборудованием, документами; в количестве, указанном в соглашении; именно ту, которая указана в соглашении; приемлемого качества; с дверью, остекленными окнами и ключами; в согласованной укомплектованности.
  2. В разумный срок сообщить о нарушении условий соглашения.
  3. Принять переданное жилье.

Налогообложение

Родственный обмен, как и любой другой, по налогообложению равен двум сделкам купли-продажи. Доходы, полученные в результате продажи недвижимого имущества, подлежат налогообложению ( п. 1 ст. 210), даже если сделка произошла между родственниками. Как указано в ст. 217 НК РФ, налог установлен в размере 13% от суммы сделки.

В случае, когда стоимость жилья неодинакова, и одна из сторон производила доплату, то эта сумма, как гласит п. 2 ст. 568 ГК РФ, тоже входит в налоговую базу и облагается таким же размером налога. Не указав цену, участники сделки не уйдут от уплаты налога: будет определена рыночная стоимость жилья, от которой и исчисляется сумма налога. При этом неважно, продана вся квартира или только одна из долей.

Важно, сколько времени собственник владеет жильем – возможно существенное послабление, вплоть до полного освобождения от уплаты налога. Так, если квартира находится в собственности более 5 лет, считая с дня регистрации, то в 2018 г. налог не платят совсем (ст. 220 НК РФ).

Стоит воспользоваться правом имущественного вычета, предоставляемым

в размере 1 млн. руб.

Также можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с продажей.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В 2018 г. не получится обойтись заниженным размером налога: это чревато штрафом и пеней.

Поэтому следует внимательно подойти к этому вопросу и просчитать, как выгоднее и при этом не возникнет противоречий налоговому законодательству.

Особенности и нюансы

Право собственности переходит после выполнения обоими участниками своих обязательств по взаимной передаче квартир (вещей), если иное не сказано в договоре или законе.

Когда участник контракта находится в браке, а апартаменты, иные предметы соглашения по закону являются общей собственностью супругов (приобретены одним из них в браке на возмездной основе) на заключение договора необходимо согласие другого супруга, заверенное нотариально.

Заключение договора осуществляется в следующей последовательности: Стороны осматривают обмениваемые квартиры, вещи, убеждаются в их пригодности к использованию. Участники с помощью юриста составляют текст контракта.

Предлагаем ознакомиться:  Аккредитация образовательного учреждения

Участники регистрируют договор в Росреестре.

Участники вносят/принимают доплату и переезжают. Каждая из сторон регистрирует в Росреестре свое право собственности на приобретенное по контракту жилье.

Если сторона не делает действий по перерегистрации права собственности, оговоренных зарегистрированным договором мены, пострадавший участник вправе требовать перерегистрации через суд.

Договор дарения

Договор дарения, или дарственная (ст. 572 ГК РФ) – это вариант сделки, который позволяет быстро оформить в дар родственнику квартиру, а также удешевить все виды обмена, сэкономив на НДФЛ: при регистрации дарственной близкие родственники от уплаты налога освобождаются.

Обмен предусматривает подписание двух дарственных, на одну и другую жилплощади. По договору дарения отчуждать недвижимость вправе только собственник. Когда одно из жилищ или оба социальные, тогда сначала нужно приватизировать квартиры, и уже потом дарить.

Процедура дарения требует минимум времени, так как сразу после оформления договора можно проводить перерегистрацию прав. Нотариальное удостоверение документа не обязательно, но желательно. Составить дарственную можно в простой письменной форме, главное, чтобы были такие данные:

  • ФИО дарителя, год рождения, паспортные реквизиты;
  • точный адрес предмета дарения, основные характеристики – количество комнат, метраж и т.п.;
  • ФИО одаряемого, год рождения;
  • степень родства;
  • дата составления, подпись.

Безвозмездная передача жилья родственнику путем дарения – наиболее приемлемый вариант обеспечить близкого человека жильем. Не пройдет такой вариант только в случае, когда даритель признан судом недееспособным.

Варианты договоров

Когда в числе владельцев жилья есть несовершеннолетние, на заключение соглашения нужно разрешение органа попечительства, опеки (ст. 292-я ГК РФ).

При заключении обмене долей собственников жилья применяется правило о преимущественном праве покупкистатьи 250-й ГК РФ.

Согласно ГК РФ сторона, у которой переданная при мене квартира (вещь) изъята третьим лицом (эвикция, ст. 571-я ГК РФ), вправе требовать возвратить апартаменты (вещи), полученной при мене противной стороной, а также оплаты убытков.

Гражданский кодекс РФ Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору меныСторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

При выполнении мены срок и факт внесения доплаты не влияют на время перехода собственности, если другое не указано в договоре, законе. Поэтому порядок и сроки внесения доплаты сторонам при заключении соглашения следует обсудить особо внимательно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Образец договора мены квартир

Этот вид договора составляется между сторонами, согласными передать друг другу в собственность один жилой объект на другой. Договор мены составляется в письменной форме простого вида и должен пройти регистрацию, после которой квартира меняет хозяина и переходит в собственность другой стороны.

В договоре необходимо указать:

  • наименование населенного пункта, дату составления (прописью);
  • реквизиты паспортов участников, ФИО;
  • конкретно описать предметы обмена, чтобы их можно было идентифицировать – адреса, этажность домов, на каком этаже квартиры располагаются, количество комнат, общая и жилая площади;
  • номер и наименование документа, удостоверяющего право собственности каждой из сторон;
  • стоимость жилья цифрами и прописью, в случае доплаты – написать эту сумму.

Каждая из сторон обязана заверить партнера родственного обмена в отсутствии каких-либо обременений. Важно также вписать, что данный документ подлежит обязательной регистрации. В конце договора стороны ставят личную подпись.

Необходимо упомянуть гражданство каждого из представителей сторон: это важно для расчета налога.

Причины и поводы для отказа

Отказ может последовать по одной из причин:

  • договор обмена составлен неграмотно и неверно;
  • правоустанавливающие документы на один из объектов недействительны;
  • одну из сторон ввели в заблуждение относительно обменного жилья, что могло бы повлиять на решение родственника;
  • супруг одной из сторон возражает против обмена совместно нажитой жилплощади;
  • участник сделки скрыл недееспособность, и пр.

Также может последовать отказ, если при проверке окажется, что жилище обременено – например, в нем зарегистрирован один из членов семьи, отбывающий срок в тюрьме, и т.п.

Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector