Консультация юриста
Назад

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве (ДДУ)?

Опубликовано: 18.02.2020
0
0

Можно ли расторгнуть ДДУ после его регистрации

Договор долевого участия считается действительным только после его регистрации в ЕГРП. В некоторых случаях по определенным обстоятельствам он может быть аннулирован.

Дольщик, в соответствии с законом, может расторгнуть ДДУ. Часто он является инициатором такого действия вследствие определенных оснований, закрепленных в ст. 9 ФЗ 214.Все они связаны с нарушениями застройщиком.

Как расторгнуть договор с застройщиком, если передумал?

В соответствии со ст. 5 ФЗ №214 застройщик может запустить процесс расторжения ДДУ в следующих ситуациях:

  • нарушен порядок ежемесячных взносов при рассрочке платежей, то есть если дольщик задерживает оплату более 3 раз в год;
  • если опоздание внесения платежа произошло на 2 месяца и более при единовременной полной оплате стоимости квартиры.

Согласно Федеральному закону, просрочка платежа не может составлять более 2 месяцев. В противном случае, застройщик высылает дольщику письменное уведомление с требованием погашения задолженности в течение 1 месяца. Если долг не гасится, девелопер имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.

Застройщик ничего не нарушал. А все отношения с дольщиками регулирует специальный закон о долевом участии в строительстве. В нем написано, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, — то есть просто прийти и сказать, что передумал и хочешь забрать деньги.

В законе нет такого условия, чтобы каждый дольщик мог просто так, по каким-то семейным обстоятельствам или в каких-то жизненных ситуациях, отказываться от квартир и требовать всю сумму назад, даже через суд. Должна быть какая-то вина застройщика, а тут вины нет. Поэтому застройщик и ответил на претензию женщины отказом.

Готовиться к расторжению любого договора нужно до его подписания. Даже если это район вашей мечты и квартира очень нравится, все равно стоит представить ситуацию, что договор придется расторгать.

В договоре может быть условие о расторжении договора с компенсацией застройщику. Но искать и обсуждать это условие нужно заранее. После регистрации договора будет поздно что-то менять.

Вот по каким причинам дольщик может отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик против:

  1. Застройщик просрочил сдачу дома больше чем на два месяца. Если на месяц, пока отказываться рано.
  2. Дом или квартира с недостатками, но их не устраняют или не снижают цену квартиры.
  3. Строительство прекращено или временно остановлено, и стало понятно, что в срок застройщик не успеет.
  4. Очень изменилась проектная документация, площадь квартиры, вместо жилого построили нежилое помещение.

Еще есть непонятная формулировка про «другие законные основания». Но их нужно искать в статье 450 и 451 гражданского кодекса. Эти причины придется доказывать, а получить неустойку и штраф иногда будет невозможно.

Например, ухудшение финансового положения дольщика суд посчитал недостаточно веским основанием для расторжения договора. И это не единственный случай: дольщику могут срочно понадобиться деньги, а отказаться от договора и забрать у застройщика всю сумму окажется не так просто. От покупки холодильника можно отказаться в любое время, а от квартиры в новостройке нельзя.

В другой истории застройщик нарушил промежуточные сроки строительства, сказал дольщикам, что в срок точно не успеет, но суд посчитал, что пока расторгать договоры рано. Вот когда не успеет, тогда и поговорим. Президиум, правда, с таким подходом не согласился, но к тому времени просрочка стала уже очевидной.

Часто дольщики расторгают договоры, а потом узнают, что теперь их права не защищены как положено. Все получают компенсации как дольщики, а они — как обычные кредиторы в рамках банкротства.

Но это не значит, что в любой момент можно отказаться от договора и забрать деньги. Если вам кто-то такое советует, ищите подвох. У дольщиков много прав, но застройщики тоже бывают не лыком шиты. А иногда нужно просто набраться терпения.

Законные причины для расторжения ДДУ по инициативе дольщика

При покупке недвижимости между дольщиком и строительной фирмой заключается ДДУ, в котором фиксируются все нюансы сделки на основании ФЗ 214. Но не всегда застройщик полностью выполняет взятые на себя обязательства, поэтому возможно досрочное их прекращение.

При расторжении ДДУ по инициативе дольщика причинами, послужившими такому решению, выступают:

  • задержка застройщиком сроков передачи квартиры более, чем на 2 месяца;
  • прекращение поручительства банка на срок более 2 недель;
  • низкое качество строительства вследствие выявленных недостатков и отказ застройщика ликвидировать недодел или выплатить за это определенную сумму для самостоятельного устранения брака;
  • несоблюдение соответствующих норм и предписаний при возведении многоэтажного дома;
  • изменение площади квартиры более, чем на 10%;
  • перестройка планировки помещений;
  • назначение общего имущества в доме подверглось изменению.

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве (ДДУ)?

Наличие этих причин позволяет дольщику расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, с помощью судебных инстанций или при согласовании сторон.

Как я говорил, договор долевого участия может быть расторгнут:

  • По инициативе дольщика;
  • По инициативе застройщика;
  • Но так же по соглашению сторон, что происходит крайне редко.

Прежде чем расторгать договор долевого участия, дольщик должен направить застройщику соответствующее письмо, так сказать оповестить застройщика о своих планах и расторгать договор по инициативе дольщика без судебных разбирательств возможно в следующих случаях:

  • Претензии по качеству строительства квартиры, при чем претензии должны быть существенные, качество в таком случае мягко говоря оставляет желать лучшего;
  • На основании части 3 статьи 15.1 ФЗ-214. В случае когда у застройщика был заключен договор поручительства и его срок истекает, но застройщик не уведомил об этом дольщика и при этом новый договор поручительства не был заключен;
  • В случае когда застройщик задерживает сдачу квартиры на срок более чем 2 месяца с даты установленной в договоре в которую должна быть осуществлена сдача дома;
  • В случае когда квартира имеет такие недостатки, при которых проживание в ней не возможно или когда застройщик не устранил недостатки в квартире или не уменьшил стоимость квартиры по причине наличия недостатков;
  • Другие случаи предусмотренные договором или законом.
Предлагаем ознакомиться:  Договор бытового подряда существенные условия договора подряда

Так же расторжение договора долевого участия происходит через суд и ниже я перечислил причины по которым расторжение возможно только в судебном порядке и никак иначе:

  • В случае когда назначение помещений принадлежащих всему дому, либо нежилых помещений в строящемся доме изменилось;
  • Были внесены существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома, при этом размер площади жилья слишком увеличился или изменился в меньшую сторону;
  • Работы по строительству прекращены либо на время приостановлены, но при этом становится очевидно, что что застройщик не передаст дольщику квартиру в установленные договором сроки.

Если расторжение договора состоялось то застройщик должен вернуть денежные средства уплаченные по ДДУ и проценты, которые в таком случае начисляются с момента внесения денег по момент их возврата.

Кроме суммы уплаченной Вами за квартиру, вы можете взыскать с застройщика разницу между стоимостью квартиры на момент заключения договора долевого участия и между рыночной стоимостью квартиры такого же плана на момент когда вы расторгаете договор в суде. Ведь если на момент расторжения договора цена на аналогичные квартиры подросла, то при получении суммы от застройщика, денег на покупку жилья вам просто не хватит, а без квартиры вы на данный момент по вине застройщика с которого вы как раз можете и взыскать разницу. Хотя такое удается не всегда, но все же попробовать можно.

Так же пресловутая неустойка, но уже за опоздание возврата денег уплаченных дольщиком за квартиру и если было решение суда на основании которого застройщик должен вернуть дольщику деньги, но застройщик уже более 20 дней не выплачивает данную сумму, то вы можете взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования от суммы за каждый день просрочки.

Вы имеете полное право претендовать на взыскание морального вреда.

Прежде чем расторгать договор, я напомню, что нужно уведомить застройщика и не просто позвонить ему и сказать, что вы расторгаете договор, а уведомить письменно, подготовив два экземпляра вашего заявления и передать их лично застройщику в руки, что бы он их принял и на вашем экземпляре поставили печать входящий номер и дату принятия.

В вашем уведомлении о расторжении договора нужно обязательно указать:

  • Основания по которым вы расторгаете договор, основания конечно же должны быть основаны на законе;
  • Ваши требования по возврату уплаченной за квартиру денежной суммы, а так же процентов;
  • Укажите ваши реквизиты на которые вам должны будут вернуть деньги.

После направления данного уведомления и грамотного его вручения, застройщик по закону должен вам перевести деньги на указанные реквизиты в течении 20 рабочих дней с момента расторжения договора (а это дата направления уведомления).

Если добровольно ваши требования не выполняются, то вам следует обратиться в суд, а в суде вы можете требовать произвести следующие выплаты:

  • На основании части 6 статьи 9 ФЗ-214, проценты начисляемые за нарушение сроков перечисления денег;
  • Штраф в размере 50% от присужденной судом суммы в пользу потребителя (дольщика);
  • Судебные издержки;
  • Сумма компенсации морального вреда.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Такие дела обычно рассматривает районный суд по месту нахождения застройщика, но вас никто не лишает права подать иск в суд по вашему месту жительства на основании закона о защите прав потребителей.

В заключении хочу сказать, что обязательно перед тем как принять решение о расторжении договора, вам следует провести глубокий анализ ситуации и к такому анализу нужно привлечь людей отлично знающих дольщиков, это могут быть как юристы п недвижимости, так и риелторы.

Ведь вам нужно выудить информацию о том, в каком финансовом положении находится застройщик, есть ли у него другое объекты на которых так же ведется строительство. Стоит особое внимание уделить поиску информации о готовящемся банкротстве застройщика и если есть хоть какой то шанс или слух о банкротстве, то даже не думайте расторгать договор, потому как

требования дольщиков при банкротстве удовлетворяются в первую очередь, а далее уже требования всех остальных кредиторов, а если вы к моменту банкротства расторгнете ДДУ, то денег вы можете не увидеть.

Предлагаем ознакомиться:  Заполнение 3 ндфл при возврате налога за обучение || 3 ндфл вычет по учебе документы

Но все же присмотритесь к ситуации, ведь если застройщик находится в нормальном финансовом положении, ведет активное строительство, то может лучший вариант, это все же дождаться завершения строительства и уже после принимать решения о расторжении договора, так как при сдаче дома с задержкой вы можете взыскивать в зависимости от срока задержки не малую неустойку и параллельно расторгать договор.

Если у вас остались вопросы, то вы можете задать их нашему юристу и получить профессиональную консультацию по ДДУ, юрист ответит на самые сложные вопросы и поможет решить вашу проблему.

Об авторе:

Ларин Александр. Руководитель проекта, на данный момент практикующий специалист с общим юридическим стажем более 10 лет. Закончил МГЮА (Университет им. О. Е. Кутафина) в 2006 году. Профессиональные направления преимущественно Гражданское право, Защита прав потребителей, Тудовые споры. Автор более чем 250 статей в корпоративном блоге.

Тогда с какой стати женщина требовала деньги?

Женщина посчитала, что имеет право расторгнуть договор по своему желанию в любое время. Хотя в законе о долевом участии в строительстве нет такого условия, но оно есть в законе о защите прав потребителей.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

Для расторжения договора в одностороннем порядке дольщику необходимо направить в адрес строительной фирмы письменное уведомление о прекращении отношений. Со дня его отправления договор считается юридически утратившим свою силу.

Оповещение отправляется по почте заказным письмом с описью вложения, в котором указываются:

  • адресат – название и ИНН юридического лица застройщика, прописанное в договоре;
  • адрес – действующий юридический адрес застройщика;
  • отправитель — паспортные данные дольщика;
  • реквизиты договора — № ДДУ и дата его заключения;
  • ссылка на причину расторжения – на основании п.1 ч.1 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. и №214 ФЗ;
  • ссылка для выплаты стоимости жилья и процентов – по формуле расчета, указанной в №214 ФЗ;
  • банковские реквизиты дольщика – паспортные данные, номер счета, наименование банка, его корреспондентский счет, БИК;
  • подписант – личная подпись дольщика на каждом листе пакета документов.

По закону застройщик обязан сделать возврат денег дольщику и уплатить определенную сумму за их пользование в течение 20 дней. При отказе застройщиком выполнить свои обязательства, подается иск в суд с требованием прекращения ДДУ и взыскания с ответчика денежных средств.

В некоторых случаях дольщику может быть отказано в расторжении ДДУ. Такое заключение чаще всего выносится судебной инстанцией в следующих случаях:

  • если иск на расторжение ДДУ был подан после подписания акта приема-передачи квартиры. При его подписании сторонами, обязательства считаются исполненными полностью;
  • если застройщик исполняет свои обязательства добросовестно и в срок, подтверждая это документально.

При таких обстоятельствах, доказанных девелопером, расторгнуть договор по заявлению дольщика не представляется возможным.

Если строительство дома приостановлено или стройка заморожена, а застройщик не объясняет причины срыва графика строительства, дольщик может потребовать расторжения договора и возврат уплаченных средств, в судебном порядке. Чтобы запустить этот процесс, дольщику не обязательно информировать об этом строительную компанию.

Готовится исковое заявление в суд с указанием следующих данных:

  • сведения о застройщике – юридический и фактический адрес, данные генерального директора, банковские реквизиты;
  • паспортные данные истца (дольщика);
  • требование о расторжении ДДУ, возврате сумм, внесенных застройщику и компенсации вследствие понесенных убытков;
  • при расторжении договора с ипотекой, включение понесенного ущерба по выплаченным процентам и расходам на оформление ипотечного займа.

К исковому заявлению прикладывается следующий пакет документов:

  • копия ДДУ;
  • подтверждения обоснованности расторжения сделки (фотографии стройки, заключения независимой экспертизы, документы о нарушениях строительства застройщиком);
  • расчет денежной выплаты вследствие неустойки по договору;
  • копия квитанции госпошлины.

Иск в судебную инстанцию подается в соответствии сост. 28 ГПК РФ по месту нахождения застройщика. Если суд удовлетворяет требования истца, ответчик обязан в течение 10 рабочих дней с момента вступления в силу судебного решения возвратить ему деньги. Дольщик получает на руки исполнительный лист, который передает судебным приставам для исполнения вердикта суда.

Что сказали суды?

В законе о долевом строительстве есть перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, дольщик может забрать деньги, если застройщик сильно нарушил сроки, без согласования изменил площадь квартиры или планировку, сдал квартиру с недостатками и не хочет их исправлять.

В законе для дольщиков написано, что для расторжения договора могут быть другие основания — установленные федеральным законом или договором. Да, в законе нет условия, что можно расторгнуть договор, если передумал, — но такое условие есть в законе о защите прав потребителей.

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю. Это касается и застройщиков. Дольщик тоже потребитель, значит, его защищает этот закон.

Застройщик свои расходы не доказал, поэтому пусть возвращает все. А так как он не захотел отдать деньги добровольно, то теперь заплатит неустойку и штраф.

Предлагаем ознакомиться:  Как уволить нерадивого работника без его желания

Не 10 млн, конечно, а вот столько:

  1. Стоимость квартиры — 1 648 200 Р.
  2. Моральный вред — 10 000 Р.
  3. Проценты — 59 976 Р.
  4. Штраф 50% — 859 088 Р.
  5. Судебные расходы — 20 000 Р.

В законе о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если застройщик ничего не нарушил.

Две инстанции решили, что раз этот вопрос не урегулирован, то можно применять положения закона о защите прав потребителей.

Но это неправильный вывод.

В законе для дольщиков есть конкретный список причин для расторжения договора. Если что-то из этого происходит, дольщик может отказаться исполнять договор или расторгнуть через суд.

Суды ссылаются на статью 32 закона о защите прав потребителей, но это ошибка. Если дольщик решил просто отказаться от договора и забрать деньги, эту статью применять нельзя.

Женщина не может внезапно и без веских причин забрать деньги, а застройщик не обязан возвращать их ей по требованию.

То есть дольщики не могут просто так расторгнуть договор, если передумали?

Получается, так. Хотя есть много решений по похожим делам в пользу дольщиков. Суды говорили то же: если нормы о расторжении договора нет в основном законе, используйте статью 32, и пусть застройщики отдают деньги.

Вот противоположные примеры из судебной практики, когда дольщики ссылались на права потребителей:

  1. Дольщики передумали и расторгли договор, вообще ничего не заплатив за квартиру. А потом еще взыскали компенсацию морального вреда и штраф.
  2. Женщина купила квартиру в новостройке, заплатила часть, а потом передумала. Хотела вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не вышло. Суд отказался применять закон о защите прав потребителей, а застройщик еще и удержал стоимость страховки. Хорошо хоть вернули часть денег.
  3. Дольщик поторопился и расторг договор на основании статьи 32 до того, как наступил срок сдачи дома. Застройщик вернул ему деньги, а неустойку и штраф не заплатил. Суд сказал, что это правильно: вот если бы дольщик подождал, когда срок будет нарушен, то получил бы компенсацию сверху. А раз вины застройщика нет, то больше он ничего платить не должен.

Это не значит, что покупатели квартир в новостройках попадают в рабство и не имеют права выйти из сделки. Есть много причин для расторжения договора, если застройщик не выполняет свои обязательства или права дольщика нарушены.

Как расторгнуть договор по обоюдному согласию

Расторгнуть заключенный договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги возможно и по обоюдному соглашению, когда обе стороны приходят к единому решению вопроса. Это наиболее выгодный вариант для обеих сторон, так как он имеет ряд преимуществ, таких как:

  • быстрота в решении вопроса;
  • сохранение всех прав и обязанностей сторон;
  • требования дольщика и застройщика удовлетворяются в полном объеме мирным путем.

Причины, вызвавшие прекращение ДДУ по обоюдному согласию, могут быть самыми различными как с одной, так и с другой стороны. На практике такой подход является самым лучшем вариантом для дольщика. Если участников договора устраивают все нюансы и приемлемость полная, составляется новый договор, который также подлежит регистрации в Государственном реестре.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Чтобы приобрести квартиру на первичном рынке, большинство дольщиков оформляют ипотечный кредит. Если в ходе строительства дома возникают проблемы, то, как можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги? В данном случае договор находится в залоге у банка, и дольщик обязан решить вопрос в этой кредитной организацией.

При запуске процесса расторжения ДДУ он должен провести следующие действия:

  • известить кредитную организацию о намерении прекратить деловые отношения с застройщиком и получить на это согласие банка;
  • написать заявление о досрочном погашении займа с пересчетом банком процентов по займу;
  • в иске к застройщику или его уведомлении необходимо указать 2 номера счета, один из которых личный (для возврата собственных средств), а другой банковский (для возврата заемных средств).

Если урегулирование вопроса происходит в судебном порядке, банк выступает в качестве третьего лица. Иногда расторжение ДДУ с ипотекой проходит по другому сценарию, когда все финансы направляются на счет дольщика. Расчет с банком в данном случае зависит от условий кредитного договора и договоренности с ним. Расторжение ДДУ, также как и погашение записи кредитного договора, в дальнейшем регистрируется в ЕГРП.

Как происходит возврат денег при расторжении договора долевого участия

Дольщик, как инвестор в строительство своей квартиры, вносит сумму денежных средств в виде ежемесячных платежей или одноразово в полном объеме. При расторжении ДДУ без привлечения судебной инстанции, застройщик обязан возвратить всю сумму дольщику в течение 20 дней и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере.

Эти дополнительные выплаты начисляются застройщику за пользование чужими средствами. Если аннулирование договора происходит в судебном порядке, объем средств, подлежащих возврату дольщику, определяется судом.

Суд может назначить штраф в пользу дольщика в размере 50% от суммы, присужденной по иску. Она может быть как больше, так и меньше, заявленной истцом. Это зависит от полноты представленного пакета документов и грамотно составленного искового заявления.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector