Консультация юриста
Назад

Когда приходит налог на проданную квартиру

Опубликовано: 30.01.2020
0
2

О чем идет речь?

Каким же налогом облагается продажа квартиры? С дохода собственник должен заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. В законодательстве есть льготы, воспользовавшись которыми можно сократить сумму налога, либо не платить его вообще. В первую очередь льготы связаны тем, насколько долго в вашей собственности находилась проданная квартира.

Если вы владели квартирой более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такие доходы не облагаются налогом и отчитываться за продажу перед фискальными органами вам не потребуется. Декларацию 3-НДФЛ предоставлять в налоговые органы не нужно.

Однако, необходимо точно определить срок владения квартирой. Критерии здесь следующие:

  1. Дата государственной регистрации вашей собственности на квартиру берется за начало отсчета в случае её покупки или приватизации.
  2. Дата дня открытия наследства, если вы унаследовали квартиру от прежнего владельца.
  3. Дата выплаты полного паевого взноса и документа о передаче квартиры участнику ЖСК.

Если с любой из этих дат до даты сделки по продаже квартиры прошло более трех лет, вы освобождаетесь от уплаты налога в России.

Расчет и сумма

Если квартира была в собственности более 3 лет, то вам предстоит самостоятельно исчислить сумму налога с дохода от продажи квартиры, составить декларацию и предоставить в налоговый орган, а затем перечислить налог в бюджет.

Сумма налога исчисляется умножением подтвержденного документально дохода от продажи на ставку налога 13%.

Например, вы продали квартиру за 7000000 рублей. Налог составит 7000000 х 13%= 910000 рублей.

Налоговый Кодекс предоставляет возможность уменьшить эту сумму. Можно воспользоваться налоговым вычетом, предоставляемым в размере миллиона рублей. Если у квартиры несколько собственников и они продают ее по единому договору, то возврат делится между ними пропорционально долям. А если собственники продают доли по отдельным договорам, то вычет предоставляется каждому в полном объеме.

Второй вариант — учесть расходы в качестве вычета. Имеются ввиду расходы при покупке продаваемой вами квартиры. В их состав можно включить:

  1. Расходы на покупку недвижимости.
  2. Проценты, уплаченные фактически по взятому для покупки кредиту.
  3. Сумму оплаты услуг риэлторов.

Все эти расходы должны иметь документальное подтверждение в виде подлинников документов на оплату, актов, договоров, других документов, подтверждающих расходы.

Обратимся к нашему примеру:Если вы используете налоговый вычет и сократите сумму дохода на миллион рублей, то получите налог 780 000 руб.(7000000 – 1000000) × 13% = 780000 рублей.

Допустим, вы купили эту квартиру ранее за 4 500 000 рублей. Кроме того, расходы по кредиту, который вы брали у банка для оплаты этой недвижимости, то есть проценты банку, в сумме за весь период возврата кредита составили 250 000 рублей. В 50 000 рублей вам обошлись услуги риэлторской фирмы, подыскавшей для вас эту квартиру и оформившей сделку. Все расходы вы можете подтвердить документально.

Рассчитаем сумму налога при этих условиях:(7000000 – 4500000 – 250000 – 50000) × 13% = 286 000 рублей.

В данном случае, значительно выгоднее для собственника применить вычет по расходам.

Этот вид вычета можно применить только по ранее купленной квартире. Ведь при получении квартиры в наследство или в случае дарения вам квартиры, никаких расходов на квартиру не производилось. А значить, можно воспользоваться только стандартным имущественным вычетом в один миллион рублей. А по квартирам, купленным с использованием материнского семейного капитала сократить доход можно на всю сумму расхода, включая сумму МСК. По этому поводу были разногласия, однако многочисленные письма налоговиков, а также ст.220 НК подтверждают такую возможность.

Когда приходит налог на проданную квартиру

Обратите внимание, одновременно по одной квартире можно использовать один вид вычета: либо уменьшение дохода на расходы, либо имущественный вычет. Вместе их применить не получится.

Даже если осуществляется продажа квартиры за наличные, уплатить налог всё равно рекомендуется.

Когда не платят налог с продажи квартиры

У любого налогоплательщика есть возможность полностью освободиться от уплаты налога с продажи квартиры. Зависеть всё будет от срока владения жильём. Решающим фактором выступает дата его приобретения.

Законом предусмотрены следующие условия, когда не платится налог с продажи недвижимости:

  • Если жильё зарегистрировано до 1 января 2016 года

Продажа квартиры без налога возможна после 3 лет — 5 лет собственности в зависимости от способа получения имущества (покупка, приватизация, наследство) (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Например. Решетников П. С. приобрёл квартиру за 5 млн рублей в 2014 году. Через 4 года, в 2018 году, он решил её продать. Срок владения превысил 3 года, значит Решетникову не придётся платить отчисления в бюджет.

Другая ситуация. Гражданка Панина Е. В. получила в наследство квартиру.

Через 2 года она её продала. В таком случае налог при продаже квартиры менее 3 лет находящейся в законном владении, рассчитывается по классической формуле и не может быть отменён.

Для сделок, совершённых после 1 января 2016 года:

  1. 3 года собственности освобождают от налога тех, кто приватизировал жильё, получил в дар от близких родственников или наследство.
    Например. Гражданкой Плаксиной Е. А. в дар от отца получена квартира. Сделка оформлена 15.02.2016. 27.03.2019 имущество было продано. Таким образом, срок владения жильём превысил 3 года и Плаксина полностью освобождена от уплаты подоходного налога.
  2. 5-летний срок устанавливается для всех остальных, в частности тех, кто приобрёл квартиру за деньги. (ст. 217.1 НК РФ).
    Например. Гражданин Баженов С. Д. купил квартиру в 2017 году. Через 2 года – в 2019 г. – он планирует её продать. Таким образом, условия закона по освобождения от НДФЛ Баженовом не выполнены: он владел жильём менее 5 лет. После регистрации сделки и получения денег ему придётся подать декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

В некоторых случаях продавцу квартиры не придётся платить налоговые отчисления в бюджет. Это возможно, если:

  • Продать жильё, которое находилось в собственности более 5 лет (или 3х лет, если было получено в дар или по наследству) (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014)
  • Реализовать квартиру по цене, не дороже 1 млн рублей (ст.217 НК РФ)
  • Сделать так, чтобы цена сделки по продаже оказалась ниже той, по которой квартира была куплена ранее

Стоит обратить внимание – при получении дохода от продажи недвижимости налогоплательщик обязан подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. Это касается и тех, кто не платит налог при продаже квартиры по причине получения налогового вычета. Факт оплаты здесь не имеет значения. Единственное исключение составляют граждане, которые владеют имуществом более 3 (5) лет. Длительная собственность освобождает их не только от уплаты налога, но и от необходимости предоставлять декларацию.

spaxiax/Fotolia

Предлагаем ознакомиться:  Оформление наследства на недвижимость после смерти родителей

Налоговый период

Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год. После завершения налогового периода,в течение которого была совершена сделка по реализации квартиры, продавец обязан предоставить в фискальные органы Декларацию по налогу с приложением пакета документов, а затем заплатить налог на доходы в бюджет.

Вам также может пригодиться информация о том, как рассчитывается налог при купле-продаже квартиры с ипотекой.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Если срок владения имуществом не позволяет полностью освободиться от уплаты налога, его размер можно максимально снизить. В налоговой терминологии это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Суть в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Её называют налоговым вычетом. Отчисления в бюджет в таком случае платятся уже с остатка. Все возможные варианты имущественных вычетов описаны в ст. 220 НК РФ.

Основные способы:

  • Учесть при расчётах расходы на покупку продаваемого жилья и заплатить налог только с фактической прибыли
  • Применить имущественный вычет при продаже недвижимости. А это 1000 000 или 250 000 руб., в зависимости от вида продаваемого объекта, например квартира или гараж.
  • Компенсировать траты на НДФЛ налоговым вычетом от приобретения жилого объекта

В Налоговом кодексе сформулировано так: «уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).

Для налогоплательщика это означает, что платить в казну придётся не со всей стоимости проданной квартиры, а только с разницы между ценой её покупки и продажи.

Когда приходит налог на проданную квартиру

Например. В 2017 г. гражданин Смирнов В. А. купил квартиру за 6 млн рублей. Через год он продал её по цене в 7 млн. В таком случае налог будет уплачиваться не с полной стоимости сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Расчёт будет произведён по формуле: (7 000 000 – 6 000 000) х 0.13 = 130 000 рублей.

Как не платить налог с продажи недвижимости, применяя такой вид вычета? Нужно продать квартиру дешевле, чем она была куплена. Или же по цене, равной стоимости покупки.

Например. В 2015 году гражданкой Пономарёвой Е. В. была куплена квартира за 5 млн рублей. Через 2 года она продала её за 4 500 000. Таким образом, цена покупки превысила цену продажи. Налог в таком случае платить не придётся. При этом необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС о полученных доходах и необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку.

При этом продавцам жилья не удастся сэкономить, занизив стоимость имущества в договоре купли-продажи. Если цена сделки составит менее 70% кадастровой стоимости объекта, налог будут рассчитывать от этих 70%. (п. 5 ст. 217.1).

Законом предусмотрен и другой способ снижения налогооблагаемой базы. Особенно он актуален для тех, кто получил имущество в дар или по наследству. Применить принцип разницы между доходами с продажи и расходами на покупку в данном случае не получится. Уменьшить налог с продажи квартиры всё равно возможно, применив вычет в сумме 1 млн рублей. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Воспользоваться такой льготой может любой человек, продающий жильё. Даже те, кто не имеет официального трудоустройства. Это своего рода забота властных органов о налогоплательщиках. Какой бы ни была стоимость квартиры, при уплате налога из цены можно вычесть миллион и платить налог с оставшейся суммы.

Когда приходит налог на проданную квартиру

Например. Гражданин Юсупов в 2017 году приватизировал квартиру стоимостью 5 млн. Через год он решил её продать по цене 4 млн. В таком случае он может воспользоваться правом имущественного вычета и снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Расчёт будет происходить по формуле: (4 000 000 – 1 000 000) х 0.13 = 390 000 рублей.

Особенности уплаты налога при продаже квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Отдельно стоит рассмотреть порядок налогообложения по квартирам, приобретенным с использованием МСК (материнского семейного капитала), Здесь есть следующие важные особенности.

Если новая квартира покупается с привлечением средств МСК, то воспользоваться вычетом в отношении суммы МСК не удастся.

А вот при продаже купленной с использованием МСК квартиры вычет можно использовать по всем затратам на приобретение этой квартиры, включая и средства МСК.

Это закреплено в ст.220 НК РA и неоднократно разъяснялось в письмах налоговиков. Разумеется, это касается квартир, бывших в собственности у продавца менее трех лет.

ВНИМАНИЕ!

Использование средств МСК при покупке новой квартиры никак не влияет на обязанность уплатить НДФЛ при получении дохода от продажи вашей предыдущей квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  Прописка в ипотечной квартире сбербанк

image

Для уплаты подоходного налога от продажи квартиры нужно совершить несколько шагов: собрать необходимые документы, предоставить их в налоговую инспекцию по месту регистрации и перечислить причитающуюся сумму в госбюджет. При этом нужно соблюсти установленные законодательством сроки. Рассмотрим все шаги по порядку.

Как уйти от налога при продаже квартиры через альтернативную сделку

Существует понятие альтернативной сделки. Оно означает, что одновременно с продажей имущества, человек покупает новое жильё. Если квартира продаётся через альтернативную сделку, сократить расходы на оплату НДФЛ можно, используя право вычета с покупки квартиры. (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154).

В соответствии с налоговым кодексом покупатель также имеет право на получение имущественного вычета при приобретении квартиры. (Ст. 220 НК РФ) Он составляет 13% от суммы понесённых на покупку расходов. На него имеют право граждане, регулярно уплачивающие НДФЛ в размере 13% (то есть официально трудоустроенные).

Обратите внимание, что ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет при продаже квартиры можно было только с одного объекта. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено. (п. 3 ст. 220 НК РФ) Получить льготу можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.

Например. Гражданин Кузьмин Л. А. приобрёл квартиру за 1 млн рублей. Через год он продал её за 2 млн рублей и сразу же приобрёл новую – за 3 млн руб. При расчёте НДФЛ у него есть право:

  • Снизить налогооблагаемую сумму на стоимость понесённых на покупку квартиры расходов
  • Уменьшить налогооблагаемую базу, применив вычет от покупки новой квартиры (не более 2 млн рублей)

Расчёт будет выглядеть так:Уменьшение суммы продажи на стоимость расходов: 3 млн – 2 млн = 1 млнЗаплатить в бюджет потребуется с 1 млн рублей, при этом вычет за покупку квартиры составит 2 млн. Таким образом, НДФЛ с продажи жилья полностью покроется. Более того, у Кузьмина останется ещё 1 млн рублей неиспользованного вычета, который он сможет применить, если в будущем будет приобретать недвижимость.

Обратите внимание — при оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). К ним относятся: супруги, родители, дети, братья и сёстры. Другими словами, при покупке квартиры у самых ближайших родственников получить имущественный вычет не получится.

Список необходимых документов

Помимо декларации 3-НДФЛ нужно предоставить заявление на имущественный налоговый вычет.

Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связан с покупкой квартиры, вам понадобится представить копии документов, которые эти расходы подтверждают, в том числе:

  • договора о приобретении вами недвижимости;
  • документов, которые подтверждают уплату вами денег при покупке недвижимости. Это могут быть банковские выписки на перечисление сумм с вашего счета на счет продавца квартиры. Расписка в получении денег за недвижимость продавцом, и т.п.;
  • документов из банка, выписки либо справки, подтверждающие уплату вами процентов по кредиту в случае, если вы уменьшаете доход на ваши расходы по оплате кредитных процентов;
  • иных документов о расходах.

Главным документом при продаже квартиры является декларация 3 НДФЛ. В ней отражаются все основные данные для начисления НДФЛ. Заполнять их нужно на основе документов. Если вы хотите уменьшить доходы на расходы, то в декларации есть для этого специальные графы. Заполнить декларацию можно в электронном виде, воспользовавшись программой на официальном сайте налоговой инспекции или любой другой. Не возбраняется и заполнение бумажной декларации от руки, бланк можно получить в налоговой и там же получить консультацию по заполнению.

Кроме декларации, нужно написать заявление на имущественный вычет.

Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связаны с покупкой квартиры, к 3-НДФЛ прилагают копии документов:

  • договор на приобретение продаваемой вами недвижимости (все нюансы договора купли-продажи квартиры вы можете узнать в этой статье);
  • документы из банка, подтверждающие расходы на проценты, выписки или справки;
  • документы, подтверждающие расход при покупке продаваемой квартиры: расписка в получении денег за недвижимость продавцом, банковские выписки на перечисление с вашего счета на счет продавца и другие;
  • иные документы о расходах.

Как получить льготы при покупке квартиры в общую долевую собственность

spaxiax/Fotolia

Возможны ситуации, когда имущество приобретается в совместную собственность (например, мужем и женой). В таком случае вычет назначается каждому покупателю отдельно (2 млн на каждого собственника, указанного в договоре купли-продажи). Единственное условие – жильё должно быть приобретено после 1 января 2014 года.

При подаче декларации о доходах семейной парой суммарный вычет составит 4 млн рублей(Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699). Воспользоваться таким преимуществом могут не только муж и жена, но и любые граждане, оформившие совместную собственность на жильё.

Например. В 2016 году брат и сестра Селезнёвы получили в дар родителей квартиру. Доли распределились поровну и объект находился в совместной долевой собственности. В 2017 году они продали её за 4 млн рублей. В том же году они приобрели новое жильё за 7 млн рублей.

Таким образом, НДФЛ с продажи квартиры для брата и сестры компенсируется вычетом с покупки нового жилья и составит 0 рублей.

Какой налог при продаже квартиры придётся заплатить владельцам зависит и от вида собственности. Если она долевая, то вычет в 1 млн рублей может быть применён как ко всему объекту, так и к его долям по отдельности. Единый вычет на всю квартиру целиком применяется, если долевая собственность продаётся по одному договору купли-продажи (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей при этом делится пропорциональную размеру долей.

Например. Супруги Карповы приватизировали квартиру в 2017 году, оформив долевую собственность (1/2 -каждому супругу). Через год они её продали за 2 млн рублей. Сделку оформили единым договором купли-продажи. При расчёте подоходного налога с продажи имущества супруги применили стандартный вычет 1 млн рублей. Таким образом, подоходный налог с продажи квартиры был разделен между ними поровну и составил 500 тысяч на каждого.

Предлагаем ознакомиться:  Что такое пассивные счета. Пример пассивного счета

В итоге налоговые подсчёты отдельно для мужа и жены будут проводиться таким образом:(1 000 000 руб. (стоимость половины доли) – 500 000 руб. (1/2 вычета)) х 13% = 65 000 руб.

При этом имеется альтернативный вариант. Он позволяет в два раза увеличить сумму налогового вычета. Для этого сделку по каждой доле следует оформлять отдельным договором купли-продажи. В таком случае вычет в 1 млн рублей будет полагаться отдельно каждому собственнику. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Например. При продаже приватизированной квартиры, находящейся в равной долевой собственности, вычет можно увеличить до 2 млн рублей, если сделку проводить двумя отдельными договорами на каждую долю. При цене объекта в 2 млн рублей, налог для каждого супруга будет рассчитан так:(1 000 000 рублей (1/2 доли) – 1 000 000 рублей (вычет)) = 0 рублей.Таким образом, вычет полностью компенсировал стоимость налога.

Куда обращаться

Декларацию по ф. 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту регистрации в году, который следует за годом продажи квартиры. Ее нужно предоставить в налоговую до 30 апреля года. Обратите внимание, декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога, если она находилась в вашей собственности менее 3 лет.

Декларацию подают лично, либо, при невозможности вашей явки, ее может передать представитель, имеющий от вас нотариально заверенную доверенность на это действие. Декларацию подают в двух экземплярах, один из которых, с отметкой о приеме налоговой, вам вернут.

Можно отправить ценным письмом, с приложением списка вложенных в письмо документов. Сроком подачи такой декларации будет дата почтовой отправки письма.

Срок проверки декларации не более трех месяцев.

Срок уплаты налога в госбюджет 15 июля. Реквизиты для уплаты можно узнать на официальном сайте ИФНС России или в вашей налоговой инспекции. Перечислить налог нужно через банк, либо с использованием платежных терминалов.

Декларацию по форме 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту вашего жительства в году, который следует за годом продажи квартиры.

Установленный срок подачи декларации — тридцатое апреля.

ВАЖНО!

Если вы владели проданной квартирой менее трех лет, то декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога.

Декларацию можно подавать лично, либо, при невозможности личной явки, через своего представителя. У представителя должна быть доверенность, нотариально заверенная. Декларацию нужно подать в двух экземплярах, один из них, с отметкой о приеме, вернут вам.

Либо отправить её ценным письмом, приложив опись вложений. Сроком подачи вашей декларации будет дата отправки ценного письма. Проверять декларацию будут не более 3 месяцев.

Срок уплаты НДФЛ в бюджет 15 июля. Реквизиты для уплаты можно узнать в вашей налоговой инспекции, а также на официальном сайте ИФНС России.

Штрафы и санкции

За несоблюдение сроков предоставления декларации и уплаты налога в Налоговом кодексе РФ предусмотрены штрафы и пени.

Штраф 5% от всей суммы налога по данной декларации за каждый месяц просрочки грозит за сдачу декларации позже срока. За отчет с нулевым налогом штраф составит 1000 рублей, а максимально — 30% от суммы НДФЛ.

Уплата налога на прибыль в срок избавит от неоправданных расходов. За несвоевременную уплату начисляется в общем случае штраф 20% от суммы. А если будет выявлено, что неуплата налога совершена умышленно, то штраф увеличится вдвое. Помните о том, кто должен оплачивать! Налогоплательщиком является продавец!

Не стоит забывать и про пени, которые начисляются ежедневно весь период просрочки. Лучше сделать все вовремя и избавиться от неприятностей с налоговой и лишних трат.

Обобщим все существенные моменты, которые нужно знать в связи с уплатой и расчетом НДФЛ при продаже квартиры:

  • налог 13% от дохода от продажи квартиры;
  • декларация не нужна и налог отсутствует, если продаваемая квартира принадлежит вам более 3 лет;
  • есть два метода сокращения НДФЛ при реализации квартиры, принадлежавшей вам более трех лет;
  • соблюдение сроков предоставления декларации (30 апреля) и уплаты налога (15 июня) поможет избежать расходов на пени и штрафы.

Много говорилось о планируемых с 2015 года новых изменениях в этой сфере. Однако, те изменения в НК РФ в отношении НДФЛ, которые вступили в силу с этого года, не коснулись налога с доходов от продажи квартиры. И статья НК РФ 220, регулирующая эти нормы, не изменилась.

Важно соблюдать срок подачи декларации, так как в противном случае грозит штраф пять процентов от всей суммы налога по данной декларации за каждый последующий месяц просрочки.

При этом минимальная сумма штрафа составит 1000 рублей за декларацию с нулевым налогом, максимальная – 30% от суммы налога. Уплата налога в срок избавит от лишних расходов.

За несвоевременную уплату начисляется штраф 20% от суммы начисленного вами налога или 40%, если будет выявлено, что налог не уплачен умышленно.

Не стоит забывать про пени, которые будут начисляться за каждый день просрочки начисленного платежа.

Лучше всё сделать вовремя.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector