Консультация юриста
Назад

Возмещение за изымаемый земельный участок

Опубликовано: 25.12.2019
0
1

Законодательное регулирование обременений земли

Земельный кодекс – вот чем руководствуются в данном случае. Его статья 11.8 рассказывает о том, как возникают обременения:

  • в пункте 2 этой статьи прописаны права на бессрочное и бесплатное пользование участками.
  • пунктом 4 определяются арендные отношения и их договорные условия.
  • пятый пункт устанавливает границы сервитутов внутри участка.

Как продать квартиру, обремененную ипотекой? Ответ содержится в статье по ссылке.

Образец свидетельства о государственной регистрации права на землю с информацией об обременениях.

Обременение земельных участков: общие сведения

Обременение земельного участка может быть наложено в силу:

  • договора между собственником и 3-м лицом (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление);
  • решения суда (арест, запрет на регистрационные действия, сервитут);
  • закона (ипотека).

Порядок обременения имущества в целом и земельных участков в частности регулируют:

  • Гражданский и Земельный кодексы РФ;
  • отдельные федеральные законы, в том числе ФЗ № 102 от 16.07.1998 (об ипотеке), ФЗ № 218 от 24.07.2016 (об госрегистрации недвижимости);
  • правительственные акты, например Приказ Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016 (о формах выписок из ЕГРН);
  • постановления, определения, рекомендации ВС и ВАС РФ.

Обременение нужно отличать от ограничения эксплуатации и оборотоспособности ЗУ (ст. 27 ЗК РФ). Второе устанавливается для защиты прав и интересов других людей, общества в целом или государства. Ограничения возникают только в силу закона. К ним относят, например, запрет на строительство промышленных предприятий на территории охранных зон газопровода или водопровода.

Основные виды обременений

Типов обременений достаточно много. ГК И ЗК РФ содержат их далеко не исчерпывающий список. Наиболее часто встречаются:

  • арест и (или) запрет на регистрационные действия;
  • ипотека (залог);
  • сервитут;
  • долгосрочная аренда (читайте: как арендовать земельный участок);
  • доверительное управление.

Информация о каждом из этих обременений включается в ЕГРН.

Арест земельного участка в исполнительном производстве — это мера, направленная на обеспечение скорейшего погашения обязательств и сохранности имущества должника.

Арест ЗУ проходит только по решению суда (ст. 287 ГК РФ). Иск в рамках исполнительного производства может подать кредитор или пристав. Арест, как правило, выступает первой стадией обращения взыскания на участок. Следующие этапы — это оценка ЗУ и выставление его на торги.

Такое обременение может затрагивать не только имущество должника, но и его права. Это может быть право получения платежей по аренде и само право аренды. Объем и характер ограничений при проведении ареста пристав описывает в акте и регистрирует в ЕГРН.

В рамках ареста или в качестве самостоятельной меры сохранности имущества пристав может наложить запрет на регистрационные действия с земельным участком. Это также обременение, сведения о котором регистрируются в ЕГРН. В отличие от запрета арест — более широкое понятие. Он обязательно включает опись и оценку имущества, иногда — ограничение в его использовании.

Сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком земли, возникает по соглашению либо по решению суда. Чаще всего сервитут требуется для прокладки дорог (обеспечения свободного прохода или проезда), возведения ЛЭП и других линейных объектов.

Сервитут ограничивает правомочия владельца на определенной части ЗУ, но на само право собственности не влияет. Поэтому обремененный участок можно продать, подарить, разделить, не получая разрешения у сервитуариев.

Смена собственника земли не аннулирует сервитут. Кроме того, и обязанность предоставить часть участка в чужое пользование, и право наследуются. Не избавляет от сервитута и разделение ЗУ, который в этом случае распространяется на все новообразованные наделы.

Ипотека (залог)

При ипотеке ЗУ выступает как гарантия возврата долга по кредиту или займу (залог). Она означает ограничение оборотоспособности участка. Условиями ипотеки может быть предусмотрено, что земля принадлежит только конкретному лицу, или, что сделки проводятся с разрешения залогодержателя.

Как и арест, такое обременение может относиться к имуществу и к правам, например праву аренды участка. Нельзя отдать в ипотеку:

  • часть ЗУ (невыделенную долю);
  • надел, находящийся в общей совместной собственности;
  • сельхозугодия и полевые участки земель, относящиеся к личным подсобным или фермерским хозяйствам или принадлежащие организации;
  • арендатор не вправе заложить ЗУ, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека возникает в силу соглашения между сторонами займа. Законом также предусмотрено, что купленный на кредитные средства участок автоматически становится предметом залога, если иное не установлено договором.

Передача участка в долгосрочную аренду не ограничивает хозяина в распоряжении землей: он волен продать ее, подарить и т. д. Однако смена собственника не аннулирует договор аренды, что может помешать новому владельцу использовать ЗУ, например, для строительства или собственных посадок.

Доверительное управление схоже с арендой, только управляющий действует в интересах собственника ЗУ или третьих лиц, а также обладает более широкими полномочиями в отношении участка. Как и в случае с арендой, договор доверительного управления не разрывается со сменой собственника и должен быть зарегистрирован в ЕГРН.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление земельных дачных участков

Как узнать, есть ли обременение на земельный участок?

Чтобы при приобретении земельного участка избежать неприятных сюрпризов, загляните в свидетельство о праве собственности нынешнего владельца. Информация о наличествующих обременениях там должна отражаться.

Заказать эту выписку можно и онлайн. Получение данной информации абсолютно бесплатно.

Получение справки об отсутствии ограничений и обременений

Землю проверяют на наличие обременений:

  • перед любой сделкой: покупкой, обменом, передачей в залог, в аренду, безвозмездное пользование;
  • разделением на доли;
  • для суда.

Законом не предусмотрена специальная справка о том, что ЗУ чист от обременений и ограничений. Об их наличии или отсутствии можно судить по выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость.

Информация об обременениях в ЕГРН относится к категории публичной, то есть заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра лично или онлайн или подать заявление через МФЦ. Документ стоит 250 и 700 руб. за электронный вариант для граждан и организаций соответственно, 400 и 1100 руб. — за бумажный документ.

В разделе «2» выписки (форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016) будет указано «Не зарегистрировано», если ЗУ «чист». В противном случае получатель сможет узнать про вид действующего обременения, дату, номер и основание внесения записи о нем в ЕГРН, лицо, в пользу которого оно установлено, срок.

Выписка из ЕГРН разделы 1-2

Специальные — ветирование права на осуществление определенного рода деятельности в связи с риском нанесения природе, экологии, ресурсам и пр. непоправимого ущерба.В области правового регулирования обременения имеют вид конституционного ограничения, архитектурного, земельно- и эколого-правового сервитута.

Регистрация обременений

Возмещение за изымаемый земельный участок

Оформляется сервитут через регистрацию договора в ЕГРП и внесение в кадастровый список соответствующей информации о земельном участке. Это дает право на проведение различных сделок, связанных с землей, в соответствии с положениями закона в каждом отдельно взятом случае. Например, любая продажа земельного участка с обременением невозможна без выписки из госреестра о его фактическом статусе. Осуществляться регистрация обязана по требованию правообладателя. Без его инициативы такое действие считается незаконным.

Документы для получения справки об отсутствии обременений на земельный участокОпределяющий момент полноценного и неограниченного пользования угодьем — это обременение земельного участка. Поэтому, получение выписки из ЕГРП является рациональным и уместным вариантом защиты владельца собственных прав. Такой отчет дает всестороннюю информацию о наличии обременения и сведения об общей площади участка, его хозяине, кадастровом номере, списке ограничений, если они есть, а также точном адресе объекта. Сверить данные полученной выписки на предмет их достоверности можно на сайте Росреестра.

Что такое земли сельхозназначения и как их можно использовать — читайте в публикации по ссылке.

Таблица: Стоимость государственной регистрации обременений на землю.

Бесплатно регистрируются:ограничение прав на земли, которые используют северные оленеводы;

  • наложение арестов;
  • ипотека, которая возникает на основании закона;
  • снятие обременений.

Пошаговая инструкция по приватизации гаража и земли под гаражом в гаражном кооперативе содержится тут.

Продавец при заключении с вами договора обязан предупредить о всех правах на данную землю третьих лиц.

Продажа земельного участка с обременением

Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.

П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.

Возмещение за изымаемый земельный участок

Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.

Суд отказал ей в удовлетворении требований: такие сведения общедоступны, выдаются по запросу в районную администрацию, и истица должна была проявить необходимую осмотрительность перед тем, как купить ЗУ. Кроме того, она не могла не заметить линии ЛЭП в непосредственной близости от участка при его осмотре (дело № 2-3119/2018 от 14.05.2018, Раменский городской суд, МО).

Очень важно самостоятельно перед сделкой исследовать участок на обременение и ограничение:

  1. Заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
  2. внимательно отнестись к документам. Если владелец показал копию свидетельства о праве собственности, рекомендуется запросить «свежую» выписку из ЕГРН. Свидетельства не оформляют с 2017 г., однако, выданные ранее до сих пор действительны. Отсутствие оригинала документа может говорить о том, что ЗУ — предмет судебного разбирательства или находится в залоге.
  3. Некоторые ограничения не указываются в выписке, например, расположение участка на охранной зоне. Информацию об этом нужно запрашивать в администрации района или поселения; она выдается бесплатно каждому желающему.
Предлагаем ознакомиться:  Как доказать мошенничество - советы адвокатов и юристов

Продается земля с сервитутом посредством подписания текстового (бумажного) соглашения купли-продажи. Заявление пишется правообладателем угодья, которым может выступать сосед по участку, кредитор или государственная власть. В ином случае необходимо его уведомление или же сделка признается недействительной.

Снятие с земли обременения

В зависимости от типа обременения снимать его нужно разными способами. Чтобы прекратить ипотеку, по общему правилу кредитор и заемщик вместе обращаются в подразделение Росреестра по месту расположения земельного участка. Если у залогодателя есть на руках закладная, он может подать заявление самостоятельно. Снятие обременения бесплатно, происходит в течение 3 рабочих дней.

В Росреестр нужно принести:

  • заявление (либо совместное, либо от одного из участников залога);
  • закладную;
  • удостоверения личностей заявителей;
  • доверенность, если от имени участников выступают их представители.

Для освобождения ЗУ от ареста подают иск в суд по месту нахождения имущества (арбитражный или районный, в зависимости от собственника). Обязательна оплата госпошлины в размере 300 руб. для частных или 6000 руб. для юридических лиц (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Постановление суда, разрешающее вывод земли из-под ареста, надо предоставить в Росреестр.

Обременение, возникшее в силу договора, можно снять по согласию лица, в пользу которого оно действует. Однако если другая сторона не желает отказываться от своих прав, собственнику придется обратиться в суд (п. 1 ст. 276 ГК РФ).

Судебная практика показывает, что владельцы земельных участков чаще всего требуют:

  • признать обременение (ипотеку, аренду, сервитут) отсутствующим;
  • арест, запрет на регистрационные действия — незаконными.

Спор о признании обременения отсутствующим (п. 52 Постановления ВС РФ № 10 от 29.04.2010) может возникнуть только по одному обстоятельству: обременение прекратилось, однако, запись в ЕГРН о нем почему-то не стерта. Чаще всего речь идет об ипотеке. Если нужно аннулировать сервитут, в иске ссылаются на то, что в нем отпала необходимость: проложена новая дорога или линия электропередачи.

В одном из дел истица просила суд признать ипотеку отсутствующей. С продавцом она собиралась расплатиться средствами материнского капитала, а до этого момента на ЗУ возникло обременение. Он умер, так что истица выплатила долг его наследникам. По закону в случае смерти залогодержателя ипотека снимается по решению суда.

Интересна практика по снятию ареста и запрета с земельных участков. В одном из дел пристав арестовал 2 ЗУ, принадлежащих должнику и достаточных для покрытия долга. Истец просил снять обременение в виде запрета на регистрационные действия на остальные 33 участка, ссылаясь на несоразмерность стоимости земли и суммы обязательств.

Споры о снятии обременений с земельных участков крайне сложны. Типичный пример — дело, рассматривающееся в Волгоградской области. В процессе участвовало более 50 человек, в том числе представители местной администрации, Росреестра и кадастровой компании. Истцы выиграли дело, обременение в виде договора аренды было снято, однако, на это потребовалось несколько лет (№ 2-81/2016 от 17.02.

Банкротство финучреждения и невозможность передачи кредитных обязательств другому банку.Полное погашение всех долгов.Предоставление альтернативного залогового имущества, например, недвижимости.Таким образом, выбирая для покупки подходящий земельный участок, не стоит пренебрегать его проверкой на предмет сервитута или иного вида обременений. Своевременная предусмотрительность убережет вас от нежелательных юридических проблем и финансовых расходов, связанных с такими угодьями.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

земельный участок с домом

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

Предлагаем ознакомиться:  Общедолевая собственность на земельный участок

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Земельным правом в п.1 ст. 62 ЗК РФ определено, что возмещение убытков собственникам земли, землепользователям и арендаторам производится в полном объеме, включая упущенную выгоду. В состав претензий по выплате компенсации могут входить не только реально причиненные убытки, но и те расходы, которые гражданин понесет в процессе возвращения своих прав. Также в состав возмещения может включаться неполученная прибыль или упущенная выгода с учетом разумности требований.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков определяется также правовым образом. Регламентирует его содержание ст. 15 ГК РФ и специальные правила, которые установлены Постановлением Правительства РФ № 262 от 07.05.2003 г. Согласно последнему документу, убытки, причиненные владельцу площади в процессе ее изъятия, включаются в сумму выкупа за земельный участок. Основанием для предъявления подобных требований служит нарушение одним из участников земельных правоотношений.  В частности различаются такие:

  1. Наличие договоренности о временном пользовании землей между владельцем и третьим лицом.
  2. Законодательный акт исполнительного ведомства, указывающий на установление сервитута либо соглашение о данном обременении.
  3. Заключение госоргана или городской управы, указывающее на ухудшение состояния почвы и всего надела в результате деятельности третьего лица.
  4. Судебное решение.

Размер возмещения

Земельный кодекс определил, что размер возмещения по исковому требованию подлежит выплате только после согласия между сторонами и рассчитывается на основании методических рекомендаций утвержденных госкадастром.

При подсчете возможной компенсации учитываются такие моменты:

  • прямые убытки, которые были нанесены собственнику надела в результате его эксплуатации;
  • упущенная выгода, которая возникает в результате досрочного прекращения договорных правоотношений между сторонами;
  • стоимость права на заключение соглашения, в случае аренды земельного участка в процессе торгов;
  • убытки, причиненные гражданину при появлении ограничений, включая упущенную выгоду;
  • стоимость восстановления надела в результате ненадлежащей эксплуатации;
  • расходы, возникшие в процессе восстановления прав на земельные участки.

Размер возмещения определяется индивидуально в зависимости от стоимости самого участка и его индивидуальных характеристик. Кроме того, учитываются параметры соглашений, в рамках которых произошло нарушение, например договор аренды. Также составляется специальная смета расходов, которые необходимо произвести для возвращения участка в начальное состояние.

ограничение на участок

В процессе судебного заседания, судья может принять решение о возмещении причиненного ущерба в натуральном виде. Данный вид назначается в том случае, когда пользователь земельного надела произвел действия, нанесшие существенный вред земельному массиву, включая его полное уничтожение. Допускается добровольное избрание данной меры наказания.

Такой способ принудительного наказания описан в п. 2 ст. 62 ЗК РФ и предусматривает следующие действия:

  • восстановление плодородного слоя почвы на территории;
  • возведение снесенных построек различного типа;
  • снос сооружений и зданий, которые были возведены незаконно;
  • возвращение межевых и иных информационных обозначений;
  • определение точных границ, согласно существующему кадастровому плану, если таковые были изменены в процессе пользования площадью;
  • исправление иных нарушений землепользования, появившихся по причине незаконного нарушения прав собственности.

Порядок и правила возмещения убытков собственникам земельных участков также прописаны в законодательстве. Гражданину, который желает возместить причиненный ущерб, необходимо придерживаться следующих этапов:

  1. После выявления факта нанесения ущерба или нарушения прав владельца территории, гражданин составляет соответствующий акт и начинает собирать обязательный пакет документов.
  2. Пострадавшее лицо определяет размер ущерба и подает исковое требование в судебную инстанцию.
  3. В процессе разбирательства, заявитель должен доказать, что его наделу действительно был нанесен ущерб, а его права ущемлены при помощи официальных документов, например, показаний свидетелей или заключений экспертов. Кроме того, истец обязан обосновать сумму возмещения, с предоставлением сметы расходов на восстановление территории, а также расчета размера упущенной выгоды.
  4. Суд признает и удовлетворяет только те требования, которые обоснованы и подтверждены доказательствами.
  5. После вынесения решения, оформляется исполнительный лист и передается для удержания средств судебным приставам.

Заключение

В итоге можно сделать ряд выводов:

  1. Ущерб возмещается только при условии нарушений обязательств одним их участников правового соглашения.
  2. Основаниями для этого могут стать различные официальные документы: акты, соглашения, заключения.
  3. Порядок и сроки компенсирования нанесенного ущерба определяется земельным законодательством.
  4. Законом предусмотрен натуральный способ возмещения заявленного ущерба.
  5. Оплату производят виновные лица, за счет собственных сбережений или государственные ведомства из регионального бюджета.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос — это быстро и бесплатно!

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector