Консультация юриста
Назад

Нарушение арендодателем условий договора

Опубликовано: 30.12.2019
0
4

Арендодатель не передал имущество арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если этого не произошло, то арендатор на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ может выбрать один из следующих способов защиты:

  • истребовать имущество от арендодателя и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Учитывая сложность доказывания размера убытков, в интересах арендатора прописать в договоре условие о выплате арендодателем штрафной неустойки на случай, если он не передаст арендатору объект аренды в установленный в договоре срок.

Совет: уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения с арендатором рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Это позволяет истребовать данное имущество от арендодателя на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 6 июля 2009 г. № КГ-А40/5970-09 по делу № А40-64657/08-64-273).

Если арендодатель не передал арендатору недвижимое имущество, то он не сможет взыскать с арендатора арендную плату по договору. Если же арендодатель допустил просрочку в передаче арендатору недвижимого имущества, то арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после фактической передачи ему объекта аренды.

Непередача арендатору имущества по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, освобождает арендатора от внесения арендной платы либо полностью (если имущество так и не было передано), либо частично (если арендодатель допустил просрочку в передаче этого имущества). Такая правовая позиция изложена в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Внимание! Арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее фактической передачи недвижимого имущества.

На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора.

На самом же деле арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее, чем состоялась фактическая передача недвижимости арендатору, помещение было осмотрено арендатором и ему были переданы ключи от помещения. Дело в том, что если арендатор заранее подпишет акт приема-передачи имущества (до его фактической передачи), то при возникновении в последующем какого-либо судебного спора бремя доказывания факта непередачи имущества либо передачи имущества в ненадлежащем состоянии будет лежать именно на арендаторе.

Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из трех этапов:

  • направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ);
  • требование о расторжении договора в суде. Его арендодатель может заявить после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования.

При этом лучше выбрать такой способ направления претензии, использование которого позволит арендодателю доказать направление им конкретной претензии. В частности, таким способом может быть ценное письмо с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора.

Совет: в договоре имеет смысл прописать срок, в течение которого арендатор должен будет устранить допущенные нарушения и сообщить об этом арендодателю (например, один месяц с даты получения претензии).

Пример пункта договора о направлении предупреждения арендатору

(полный адрес фактического местонахождения арендатора). Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме.

Пример условия о расторжении договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть настоящий Договор с предварительным уведомлением Арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней в случае существенного нарушения Арендатором условий настоящего Договора».

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора не требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора.

Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре.

Бывает и так, что арендатор требует включить в договор условия, наделяющие правом на односторонний отказ от договора не только арендодателя, но и арендатора.

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок.

Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок?

  • в договоре не указан срок аренды;
  • в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Обоснование: Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п.

4 информационного письма № 66). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики: суды назвали ряд ситуаций, в которых договоры аренды признаются бессрочными

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

  • до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
  • до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
  • до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
  • до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

Арендодатель передал в аренду имущество, не соответствующее его назначению

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Претензионное письмо застройщику за просрочку срока

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

  • либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);
  • либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды.

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о признании недействительным договора аренды, поскольку законом не установлены такие правовые последствия при передаче в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц 

Между арендатором и арендодателем были заключены два договора аренды: долгосрочный, подлежащий государственной регистрации, и краткосрочный, действующий до момента регистрации долгосрочного. В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствовали. В регистрации долгосрочного договора аренды было отказано в связи с наличием ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании договоров аренды недействительными и о применении последствий недействительности указанных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки.

В обоснование иска арендатор со ссылкой на статью 179 Гражданского кодекса РФ указал, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана: арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества, посредством чего ответчик получил неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 Гражданского кодекса РФ, влекущий недействительность договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2009 г. по делу № А56-48775/2007).

Вопрос: как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу?

арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209, 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334-10 по делу № А40-153026/09-23-1002).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Иными словами, имущество должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в целях, для которых оно было арендовано.

Арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, если передал его в состоянии, которое исключает использование имущества по целевому назначению, указанному в договоре.

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании арендной платы, поскольку арендатор не мог использовать недвижимое имущество по целевому назначению 

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендодатель был обязан передать арендатору помещение для размещения в нем магазина. В договоре была предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность за использование помещения не по целевому назначению.

Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела суды установили, что арендованное помещение числилось как защитное сооружение в реестре МЧС и в силу своих конструктивных особенностей не могло использоваться под магазин, а реконструкция объекта была запрещена.

Суды признали, что имелись неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки арендатор не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению.

Невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. Таким образом, арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, чем нарушил пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, в силу чего отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей по договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу № А43-34189/2006-2-655).

r /{amp}gt;

Размер арендной платы по общему правилу может быть изменен по соглашению сторон, и лишь в некоторых случаях арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае неправомерных действий арендодателя арендатор имеет возможность оспорить незаконное увеличение арендной платы в суде.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Внимание! Проведение капитального ремонта объекта аренды может быть связано с определенными неудобствами для арендатора.

Так, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05-8000/2007).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если срок не определен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Совет: чтобы устранить неопределенность в вопросе о сроках проведения работ по капитальному ремонту имущества, сроки выполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта необходимо четко указать в договоре аренды. Например, условие о сроке может выглядеть так: «в течение 6 (шести) месяцев с момента подписания акта приема-передачи или в течение 10 (десяти) рабочих дней при появлении неотложной необходимости в ремонте».

Кроме того, в случае невыполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта помещения арендатору имеет смысл направить арендодателю письменное требование о необходимости проведения капитального ремонта.

Если арендодатель не выполнит свою обязанность по проведению капитального ремонта и после того, как получит предупреждение, арендатор может приступить к выбору одного из способов защиты своих прав.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору предпринять следующие действия.

1. Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Совет: если капитальный ремонт не вызван неотложной необходимостью, арендатору не рекомендуется самостоятельно, без предварительного согласия арендодателя зачесть стоимость ремонта по утвержденной смете в стоимость арендной платы, производить капитальный ремонт арендуемого здания (помещения). В противном случае арендатору потребуется согласовать с арендодателем всю техническую документацию по проведению ремонта, привлечь арендодателя к приемке выполненных работ по капитальному ремонту помещения, тщательно подтвердить все проведенные виды работ и доказать их необходимость.

Предлагаем ознакомиться:  Взыскание коммунальных платежей: порядок || Иск о взыскании коммунальных

Практика показывает: если возникнет судебный спор, обязанность доказывать необходимость проведения капитального ремонта в целом и каждого из произведенных видов работ в частности будет лежать на арендаторе (постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2007 г. № Ф09-8918/07-С6 по делу № А71-6756/2006).

r /{amp}gt;

Пример из практики: суд отказал арендатору во взыскании расходов на капитальный ремонт недвижимого имущества, поскольку не были представлены доказательства согласования с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ, а также необходимости их выполнения 

  • использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора;
  • существенное ухудшение имущества в процессе пользования арендатором;
  • не внесение арендатором платы по истечении оговоренного срока более двух раз;
  • отсутствие капитального ремонта, если договором эта обязанность возложена на арендатора.

Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

1) безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

«Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

Пример из практики: суд кассационной инстанции признал правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии нарушений условий договора со стороны арендатора

Стороны заключили краткосрочный договор аренды недвижимого имущества. По окончании срока действия стороны не заявили о его расторжении. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок.

Спустя несколько лет арендодатель направил арендатору письмо о расторжении договора по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления адресатом.

Арендатор посчитал, что он не нарушал никаких условий договора, а потому отказ арендодателя от договора является формой злоупотребления правами, не соответствует закону и нарушает его права. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нерасторгнутым, об установлении срока договора аренды и обязании арендодателя в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и передать арендатору три подписанных экземпляра договора.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора.

Пример: арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора. При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

Каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не квалифицировали поведение ответчика как злоупотребление правом, является несостоятельным.

Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды не является злоупотреблением правом со стороны истца. Дело в том, что реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Кроме того, истец, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая краткосрочный договор аренды, должен был и мог предполагать возможные последствия такого срока аренды. Истец также должен был предвидеть, что у другой стороны сделки в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок возникнет право его расторгнуть в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2014 г. по делу № А40-64325/13-37-360).

2) условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

«Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ).

В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался.

Может случиться так, что условие о возможности расторжения договора арендодателем сформулировано в договоре недостаточно четко. В таком случае возникает неясность: дает ли оно арендодателю право на расторжение договора в судебном порядке, или же право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Если в договоре указано на возможность расторжения договора «в одностороннем порядке», или «во внесудебном порядке», или «без обращения в суд», то в этом случае арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора.

«Арендодатель в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендатора за один месяц».

Предлагаем ознакомиться:  На основании подписанного договора

В иных случаях следует исходить из того, что арендодателю предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП.

При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

r /{amp}gt;

r /{amp}gt;

r /{amp}gt;

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, то есть обязанность по регистрации договора может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя.

Арендатор наделен средствами защиты на случай, если арендодатель будет уклоняться от исполнения возложенной на него обязанности по регистрации договора.

r /{amp}gt;

Как установили судебные инстанции, из договора аренды следовало, что имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта здания в соответствии с договором была возложена на арендодателя. Согласно договору арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

При разрешении спора суды сослались на статью 623 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой:

  • в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В материалах дела не было представлено доказательств обращения истца к ответчику за разрешением на улучшение арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано. Поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также доказательства необходимости выполнения данных работ, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу № А33-8670/2010).

Таким образом, выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суд может расценить как произведение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.

Если же капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью (например, в связи с пожаром в арендуемом помещении), а арендодатель его не выполняет, то у арендатора зачастую не бывает иного выхода, кроме как произвести ремонт самому. В этом случае арендатору нужно иметь в виду, что при возникновении в последующем судебного спора ему необходимо будет доказать следующее:

  • появление неотложной необходимости в выполнении капитального ремонта объекта аренды;
  • неисполнение арендодателем своей обязанности по выполнению ремонта;
  • обоснованность каждого из проведенных видов работ и их стоимость.

В этом случае суд зачтет стоимость проведенного капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды.

2. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Для реализации данного права арендатору нужно направить арендодателю письменное требование об уменьшении арендной платы с приложением соответствующего расчета. Если арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Последствия расторжения аренды

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда.

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке.

Расторжение договора найма жилого помещения

В связи с тем, что довольно многие субъекты, вступающие в отношения по аренде, не всегда осознают наличие специфических условий аренды (найма) жилых помещений, остановимся отдельно на особенностях нормативного регулирования расторжения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) ориентирован законодателем как защищающий права нанимателя.

В силу этого договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, может быть расторгнут наймодателем досрочно только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Пунктом 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Однако, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом. Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector