Консультация юриста
Назад

Образец договора аренды коммерческой недвижимости

Опубликовано: 31.07.2019
0
8

Несостоявшийся договор аренды коммерческой недвижимости, какие причины

Перед заключением сделки следует убедиться, что арендодатель в самом деле является собственником объекта и имеет право распоряжаться ним

Когда человек желает взять в аренду здания или помещения для ведения бизнеса, ему требуется заключить договор аренды коммерческого помещения.

К примеру, под офис, торговую точку или другой вид, перед подписанием этого документа важно акцентировать внимание на следующих моментах:

  • Нужно убедиться, что арендодатель является владельцем недвижимости.
  • Кроме того, документация должна соответствовать имуществу. То есть она должна быть именно на то помещение, которое подлежит аренде.
  • Стоит затребовать бумаги подтверждающие право распоряжения коммерческой недвижимостью. Когда арендодатель отказывается показывать подобную документацию можно сделать вывод, что имущество находится в залоге или под арестом.
  • Дополнительно самостоятельно можно запросить выписку из регистрационного реестра, чтобы проверить актуальность информации на текущий момент. Возможно, недвижимость продана и находится на перерегистрации.
  • Важно проверить полномочия лица, заключающего договор. Есть ли у него право подписи такой документации. С этой целью можно попросить посмотреть Устав или соответствующую доверенность.

Договор аренды может быть расторгнут досрочно, в частности — в случае, если имело место несоблюдение основных условий договора

Досрочный разрыв договорных отношений может происходить и без привлечения судебных организаций.

Согласно закона, если возникает односторонний отказ от выполнения договорных отношений, с согласия второй стороны, документ будет расторгнут. То есть, когда эти условия оговорены в договоре аренды. Тогда на основании этого пункта, без привлечения суда договор прекращает своё действие.

Кроме того, закон предусматривает расторжение договорных отношений в следующих ситуациях:

  • Когда арендодатель не предоставил недвижимость для использования арендатору или препятствует его пользованию
  • В случае, наличия ограничивающих факторов использования арендуемого имущества. то есть нет возможности пользоваться недвижимостью надлежащим образом
  • Если в помещении не производится капитальный ремонт в оговоренные сроки. Или если такого пункта не предусмотрено в договоре, то в разумные сроки для проведения такового
  • Имущество находится в непригодном для использования состоянии.

Расторжение договора аренды должно сопровождаться возвратом предмета договора владельцу, о факте расторжения договора стороной-инициатором должно быть сделано предварительное письменное заявление

Следует понимать, что при расторжении договорных отношений арендатор обязан вернуть недвижимость владельцу по специальному акту.

Следует понимать, что в любом случае есть возникает необходимость разорвать договорные отношения, вторую сторону обязательно требуется уведомить об этом в письменном виде.

Лучше сделать это письмом с уведомлением. Если вторая сторона будет уклоняться от разрыва отношений, придётся обращаться в судебную инстанцию.

Там уведомление о вручении письма пригодится обязательно. Нужно понимать, что это письмо должно быть отправлено не позже трёх календарных месяцев до даты расторжения договора.

Знание своих прав и правильный подбор коммерческой недвижимости поможет избежать неприятных ситуаций. Прописав в договоре все нюансы всегда можно прийти к общей договоренности без судебных разбирательств.

Итак, рассмотрев тему, договор аренды коммерческой недвижимости, образец, стало понятно, что нет конкретной утверждённой законом формы.

Поэтому содержание этого документа требуется тщательно продумать.

Соглашение об имущественном найме (аренде), в соответствии со статьей 606 ГК РФ, предполагает передачу вещи собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за плату. При этом доходы, которые арендатору удастся извлечь от использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Какие лица могут быть субъектами данного соглашения, нормы статьи 606 ГК РФ специально не указывают. Однако если речь идет о коммерческой недвижимости (т. е. используемой для производственных, хозяйственных, торговых, административных и иных предпринимательских целей), то сторонами сделки могут быть только организации и индивидуальные предприниматели.

Объект договора

Договор аренды коммерческой недвижимости

Ввиду предписаний статьи 432 ГК РФ обязательным требованием к заключению любой сделки является согласование в ней сторонами условия об объекте договора. В противном случае сделка будет считаться незаключенной.

Требования к предмету (объекту) аренды устанавливаются статьей 607 ГК РФ. Применительно к коммерческой недвижимости это могут быть здания либо сооружения, а также помещения (как в жилых, так и в нежилых зданиях), которые предназначены для ведения производственной, торговой или иной хозяйственной деятельности.

Практикам следует помнить, что здания и сооружения представляют собой обособленные объекты недвижимости, которые располагаются на пространственном базисе, то есть обособленных земельных участках.

Согласно требованиям статьи 652 ГК РФ, одновременно с оформлением объекта недвижимости арендатору по договору необходимо передать во временное пользование и земельный участок, на котором такой объект расположен. В случае если данный вопрос в соглашении не оговорен, к арендатору переходит право пользования земельным участком, на котором располагается взятый в аренду объект недвижимости (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения условие о возврате дара дарителю при смерти одаряемого

Для согласования сторонами условия об объекте аренды недвижимость должна быть четко описана в соглашении. Для этого в сделке необходимо указать такие его значимые характеристики, как:

  • местонахождение;
  • площадь;
  • кадастровый номер (при наличии);
  • целевое назначение, количество этажей;
  • иные признаки, позволяющие индивидуализировать сдаваемое в аренду здание или помещение.

Помимо предмета обязательным условием, требующим согласования сторон, является цена договора, поэтому стороны должны обозначить размер арендной платы (статья 654 ГК РФ). Зафиксировать цену договора можно двумя способами:

  1. Путем указания в договоре фиксированного размера месячной (квартальной и т. д.) платы.
  2. Путем указания стоимости одного квадратного метра недвижимости (итоговая цена будет определяться путем умножения данного тарифа на общую площадь объекта).

ВАЖНО! Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ, при передаче вместе со зданием земельного участка в договоре необходимо обозначить и стоимость его аренды.

Следует обратить внимание практиков на тот момент, что арендная плата может исчисляться не только в денежном выражении. Согласно статье 614 ГК, арендатор в качестве платы за пользование имуществом может оказывать арендодателю услуги, производить работы (например, по ремонту или улучшению арендованного имущества), передавать имущество и т. д.

Срок аренды

Порядку определения срока аренды посвящена статья 610 ГК РФ, согласно положениям которой стороны вправе заключить как срочный договор, так и бессрочный (то есть без указания срока действия). При этом в отношении коммерческой недвижимости предельные сроки действия аренды законом не устанавливаются, в отличие от, например, жилых помещений, максимальный срок найма которых, согласно статье 683 ГК РФ, составляет 5 лет.

В случае заключения бессрочного договора аренды коммерческой площади следует помнить, что о предполагаемом расторжении сделки заинтересованная сторона должна уведомить контрагента за 3 месяца. При этом в тексте самого договора стороны могут прописать и иной срок для этого.

Основные проблемы составления договора аренды нежилого помещения

Договор аренды — это двухстороннее соглашение сторон, в нем обязательно указываются условия сделки и ответственность участников за их соблюдение

В наше время очень распространено арендное использование недвижимости.

Обычно с этой целью заключаются договоры. Участники такой сделки обязаны придерживаться оговоренных условий.

В соответствии с законом договор является двусторонним соглашением, в котором одна сторона берёт у другой в аренду недвижимость на определённых условиях.

В таких отношениях обязательно присутствует два участника: арендодатель и арендатор. Первый даёт в пользование имущество, а второй принимает.

При заключении такого договора важно придерживаться нормативно правовой базы. Иначе он может быть признан недействительным. Кроме того, участники сделки могут быть оштрафованы.

Договор арендного пользования коммерческой недвижимости оформляется только в письменном виде. Устное соглашение не считается действительным.

В случае, когда договорные отношения заключаются больше чем на год, он требует обязательной государственной регистрации. Если к такому договору заключаются дополнительные соглашения, их тоже следует регистрировать.

Как уже было обозначено выше, договорные отношения по коммерческой аренде имеют двух участников сделки: арендатор и арендодатель.

Важно юридически грамотно составить такой документ и желательно, чтобы перед его подписанием документ посмотрел опытный юрист.

Перед согласованием договора следует проверить всю документацию на недвижимость, а также правомерность сдачи её в аренду. Только после того, как появится уверенность в законности сделки можно приступать к оформлению договорных отношений.

Условия, которые следует обозначить в подобном договоре:

  • Кто будет вносить оплату по коммунальным платежам
  • Наличие интернета и иной связи
  • Арендная плата за месяц
  • Время действия договора и возможность пролонгации, то есть продления
  • Непредвиденные обстоятельства
  • За чей счёт будет осуществляться капитальный и косметический ремонт
  • На каких условиях договор может быть разорван.

Если договор составляется сторонами-участниками, то желательно перед заключением сделки показать его опытному юристу, возможно он укажет на допущенные ошибки или неточности

Следует до подписания этого документа выяснить все спорные ситуации и важные моменты. Обозначить права и обязанности обоих участников сделки.

Оформлять коммерческую аренду лучше без посредников, это поможет избежать в дальнейшем конфликтов. Но если всё-таки договор заключается через посредника, не стоит упускать возможность связаться с владельцев недвижимости лично.Важно правильно и достоверно обозначить данные обеих сторон в договоре: реквизиты и адреса, а также полное наименование.

Юристы советуют совместно с договором составлять план арендуемой площади. Он будет играть огромную роль, если недвижимость подвергалась перепланировке.

Предлагаем ознакомиться:  Суд оставил апелляционную жалобу без движения

Договор аренды составляется в трёх экземплярах. Следует понимать, что только наличие этого документа может свидетельствовать о правомерной аренде.

Этот вид договора может быть срочным и долгосрочным, что лучше обозначить документально. Если в договоре не обозначается стоимость арендной платы, договор будет признан недействительным или не заключённым.

В договоре аренды нежилого помещения должно быть точно указано описание передаваемого в аренду нежилого помещения, размер арендной платы и срок аренды.

Описание нежилого помещения в договоре должно включать в себя следующие данные:

  • точный адрес нежилого, в котором находится сдаваемое нежилое помещение;
  • площадь нежилого помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
  • описание местоположения нежилого помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
  • назначение сдаваемого нежилого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Для проверки юридической чистоты сделки необходимо:

  1. На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером проверить его благонадежность (проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании, наличие судебных споров и исполнительных производств).
  2. Арендатору обязательно необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение объектом аренды и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении объекта. Также установить, нет ли ограничений на использование объекта аренды под определенное назначение.
  3. Проверить полномочия представителей сторон на совершение данной сделки.
  4. Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале.

Точное определение объекта аренды – является существенным условием договора.

Сторонам необходимо указать в договоре все данные, позволяющие точно определить объект аренды (например, в отношении объекта недвижимости — наименование, месторасположение, вид, технические характеристики, кадастровый/условный номер, этаж, площадь и др.).

При отсутствии согласованного условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

В договоре аренды необходимо четко обозначить цель использования объекта аренды. Важность данного условия для арендодателя заключается в том, что арендатор уведомлен о возможных целях использования объекта, при нарушении которых договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (п.1 ст.619 ГК РФ).

Арендатор также вправе расторгнуть договор, если объект аренды перестал соответствовать целям использования, установленным в договоре, более того, можно предусмотреть в договоре штраф, либо существенное снижение арендной платы (ст.620 ГК РФ).

Арендная плата

Размер арендной платы – также является одним из ключевых моментов договора аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут быть определены в тексте договора аренды или в приложении к договору аренды.

Если же указанные условия отсутствуют, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).

Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы. К примеру, в отношении объекта недвижимости:

  • полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
  • за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
  • за каждую из составляющих объекта аренды частей помещения.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Помните, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот договоры аренды недвижимого имущества сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.

Обратите внимание на условия одностороннего расторжения договора (возможность одностороннего расторжения, сроки уведомления, наличие предусмотренной договором платы за односторонний отказ от договора).

Предлагаем ознакомиться:  Налог при наследовании и дарении квартир

Общие обязанности по содержанию объекта аренды определяются ГК РФ и иными правовыми актами. Однако, во избежание спорных ситуаций в момент исполнения договора, советуем именно договором аренды закрепить обязанности каждой стороны по содержанию имущества (осуществление текущего и капитального ремонта, ремонт инженерных коммуникаций, содержание и благоустройство прилегающей территории и др.), например, подписав акт разграничения зоны ответственности сторон по содержанию объекта аренды.

По общим правилам:

  • произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, подлежит возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в договоре аренды нежилого помещения необходимо четко определить в каких случаях стоимость улучшений подлежит возмещению, а также закрепить в договоре порядок, сроки и возможные ограничения по сумме возмещения. Например, договором можно ограничить сумму возмещения определенным размером; предусмотреть, что все улучшения компенсируются арендодателем в случае отказа от договора ранее определенного срока и др.

Взаимные обязанности и ответственность сторон

Основные обязанности и основания для ответственности арендодателя перечислены в статьях 611 и 616 ГК РФ. В первую очередь арендодатель, согласно статье 611 ГК РФ, обязан передать имущество арендатору в пользование в определенные договором сроки в обозначенном там же техническом состоянии. При этом факт передачи имущества, его техсостояние, дефекты должны быть отражены в передаточном акте, который является частью договора.

Регистрация договора – видео

Если срок действия договора аренды больше года — договор подлежит обязательной регистрации

Обязательно следует регистрировать договора аренды долгосрочного характера, то есть которые заключены на срок более одного года. это условие чётко прописано в законодательстве.

Его нарушение может привести к тяжёлым последствиям. Участники сделки будут наказаны штрафными санкциями. Их размер будет зависеть от объекта, и стоимости самого договора.

Поэтому, после того, как оба участника сделки согласовали договор, требуется сдать его на регистрацию в соответствующий орган.

Здесь не играет роли, где прописаны оба участника сделки, регистрация производится по месту нахождения я недвижимости.

Важным моментом здесь является тот факт, что такой договор считается действительным с момента внесения сделки в базу данных.

Что включает договор

Основные пункты договора аренды коммерческого помещения содержат точную информацию о самом объекте сделки, его технических характеристиках и месте расположения

Важно обозначить в договоре аренды все условия по закону.

Основные пункты, которые включаются в этот документ:

  1. Информация о недвижимости: название, точный адрес, этаж, квадратуру, номер регистрации имущества. Лучше сразу запросить в БТИ планировку на коммерческое помещение. С целью не получить штраф за несоответствие с реальной документацией. Следует оформить план помещения, с обозначением арендной территории.
  2. Важно обозначить срок действия договорных отношений. Но следует помнить, что при заключении нового договора, старые условия прекращают своё действие.
  3. Обозначение арендной платы. Когда этот пункт отсутствует в договоре, документ считается незаключённым. Оплата может осуществляться финансами или взамен другого имущества. Размер оплаты можно изменить, но только один раз в год. Реже можно, чаще нельзя. Кроме того, в этом документе можно обозначить максимальный размер увеличения оплаты.
  4. Важным пунктом любого договора арендного пользования является условие об оплате содержания используемого имущества. В основном всегда сторона арендатор оплачивает текущий ремонт и содержание помещения. То есть, коммуналка, вывоз мусора, охрана, телекоммуникации и тому подобное. Зачастую сложно определить вид ремонтных работ. Поэтому в договоре лучше содержательнее описать: кто и за какую работу, вносит плату.

Как выглядит договор аренды коммерческой недвижимости,  образец его, можно подробно изучить воспользовавшись интернетом.

Только со дня приёма помещения договор начинает своё действие. И с этого же дня обе стороны приобретают свои права и обязанности по договорным отношениям.

Какие виды может иметь договор

Предметом договора аренды могут быть помещения разного назначения или производственные территории

Договора коммерческой аренды могут различаться по объектам недвижимости.

Поэтому они делятся на аренду:

  • офисов
  • торговое помещение
  • складских помещений
  • производственных территорий

Так же договора могут быть:

  • долгосрочные;
  • краткосрочные.

Можно классифицировать саму аренду следующим образом:

  • Валовый вид арендного пользования. Хозяин имущества самостоятельно оплачивает коммуналку, налоги, страховку и ремонт.
  • Чистый вид. Арендатор оплачивает только налог, остальные расходы ложатся на собственника.
  • Дважды чистая разновидность. Арендатор вносит оплату за страховку и налог.
  • Трижды чистый вид арендного пользования. Является самым распространённым видом при долгосрочных отношениях. То есть, оплата производится без вычета на содержание территории, налога на имущество и страховки помещения. Эта разновидность аренды является самой оптимальной для инвесторов. Так как владелец несёт ответственность только за некоторые части элементов здания. Например, парковку. Такой договор направлен на то, чтобы минимизировать расходы арендодателя. Это помогает повысить доходность от сдачи имущества в аренду.
  • Абсолютный трижды чистый вид. Все виды расходов несёт арендатор. Даже если здание повреждено от стихийного бедствия. Это очень редкий вид, используется только на всё здание один арендатор.
, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector