Консультация юриста
Назад

Основные оценочные факторы земли

Опубликовано: 21.08.2019
0
4

7.1. Экономические факторы

Они
зависят от общего состояния мировой
экономики, экономической ситуации в
стране, регионе или на местном уровне.
К числу факторов, которые оказывают
влияние на стоимость земли со стороны
спроса, относятся уровень занятости;
величина заработной платы и доходов;
платежеспособность; наличие источников
финансирования;

ставка процента;
издержки, связанные с оформлением
сделок. К факторам предложения, оказывающим
влияние на стоимость земли, можно отнести
площадь имеющейся на продажу земли;
затраты на освоение или производство
строительных работ; затраты, связанные
с обеспечением финансирования; и налоги.
Все эти факторы, особенно те, что связаны
с предложением, могут в значительной
степени колебаться в зависимости от
местоположения конкретного земельного
участка.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

  • однозначность толкования содержащейся в нем информации;
  • общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
  • наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

  • даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
  • основание для проведения оценки;
  • информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
  • точное описание объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
  • перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

7.2. Социальные факторы

Они
помогают объяснить характер
землепользова­ния, спрос на землю и
ее цену. Социологи утверждают, что у
людей есть базовые потребности в
приобретении земли и в общении с
окружающими. Эти потребности проявляются,
с одной стороны, в стремлении людей
«группироваться» вокруг городских
центров, а с другой стороны, – в разных
вариантах землепользова-ния.

При выборе
варианта землепользования не последнюю
роль играют соображения престижа, когда
люди стремятся завладеть конкретным
участком земли по причинам социального
и экономического характера. Эти мотивы
приводят к так называемым «вторжениям»,
или «последовательным сменам» варианта
землепользования.

«Вторжение» происходит,
когда какая-то группа людей, например
вышедших на пенсию, хочет приобрести
участки земли по берегу водоема для
жилой застройки или расширить имеющиеся
в собственности территории и улучшить
свое положение. Последовательная смена
происходит, когда, например, новая группа
людей заменяет старую группу, занимавшуюся
преимущественно рыболовством.

Такие
изменения происходят до тех пор, пока
не наступит новое равновесие с четко
выраженным иным вариантом землепользования.
Вариант землепользования и стоимость
земельных участков зависят и от других
факторов социального характера —
возрастной структуры, уровня образования
населения, криминогенности, чувства
собственности.

Предлагаем ознакомиться:  Можно оформить в собственность муниципальную землю

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования.

Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Основные оценочные факторы земли

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Основные оценочные факторы земли

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

  • при передаче участка в аренду или залог;
  • кредитовании;
  • страховании;
  • внесении в уставный (складочный) капитал;
  • принятии управленческих решений;
  • составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
  • изъятии для государственных нужд;
  • определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
  • разрешении имущественных споров.

7.3. Юридические, административные и политические факторы

Все
эти факторы могут влиять на спрос как
положительно, так и отрицательно.
Политика предоставления разного рода
льгот способствует эффективному
землепользованию и стимулирует освоение
земельных участков. На уровне государства
экономическая, фискальная и кредитно-денежная
политика могут либо стимулировать, либо
подавлять экономическое развитие в
целом и спрос на землю, в частности.

Администрации провинций и местного
уровня часто проводят программы
стимулирования или ограничения освоения
земли через такие механизмы, как
налогообложение, зонирование, контроль
землепользования и ставок арендной
платы. На спрос также влияет качество
услуг, предоставляемых местной
администрацией, например дорог, школ,
общественного транспорта, состояния
противопожарной службы и т.д.

В
целом стоимость земли в пригородной
зоне растёт быстрее, чем в
центральной, деловой части города.
Развитие транспортной сети и новые
возможности доступа, наряду с сопутствующей
миграцией населения, подняли потенциальный
уровень дохода, который можно получить
от владения землей в пригородной зоне.

Еще в большей степени спрос стимулируется
сопутствую-щим ростом региональной
занятости и строительством торговых
центров. Доход, получаемый от владения
землей в центральной, деловой части
города, тоже растет, но медленнее.
Конечным результатом являются, во-первых,
возросшая интенсивность использования
земельной собственности как в центральной
части города, так и в пригородной зоне
и, во-вторых, меньшая разница в ценах
участков земли в пригороде и в центре
города.

Правительство
разными путями может оказывать влияние
на элементы, составляющие модель
стоимости земли. Потенциальный доход
зависит от фискальной политики, дорожного
строительства, коммунальных услуг,
раз­ного рода регуляторов землепользования.
Налоговая и фискальная политика, равно
как и строительные нормы и правила,
влияют на затраты, связанные с возведением
зданий и сооружений.

Подходы к оценке. Методика оценки земли

Основные оценочные факторы земли

Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.

Предлагаем ознакомиться:  Когда налагается штраф за неисполнение решения суда

Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования. 

Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?

Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.

Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?

Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.

Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.

Основные оценочные факторы земли

Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

8.1. Стратификация

Стратификация
представляет собой процесс сортировки
данных по продажам объектов недвижимости
и другой рыночной информации по некоторым
однородным группам (стратам). При оценке
земли страты должны отражать подверженные
различным воздействиям рынка географические
территории, различия в зонировании и
других регуляторах землепользования,
а также возможные варианты землепользования.

Стратификация земли по географическому
принципу, а затем по видам зонирования
или возможному варианту землепользования
позволяет разбить землевладения на ряд
групп наиболее эффективно. Критерии
такой классификации дают возможность
при оценке стоимости рассматривать
земельные участки с аналогичными или
конкурирующими между собой вариантами
землепользования, которые расположены
на одной и той же географической
территории.

Таблица 2

Гипотетическая
(возможная) система стратификации
земельных участков

Зона
Зонирование

Рыночная зона 01
Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: дома
на две — четыре семьи

Коммерческая
недвижимость

Промышленная
недвижимость

Рыночная
зона 02 Жилой фонд: дома на одну
семью

Жилой
фонд: многоквартирные дома

Коммерческая
недвижимость

Рыночная зона 03
Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд:
многоквартирные дома

Коммерческая
недвижимость

Рыночная
зона 04 Жилой фонд: дома на две —
четыре семьи

Жилой фонд:
многоквартирные дома

Коммерческая
недвижимость

Жилые
автофургоны

Втабл. 2 представлен гипотетический
пример стратификации земли. Все
землевладения разделены на четыре
рынка, а затем внутри каждого из них –
на подгруппы по разрешенному правилами
зонирования варианту землепользо-
вания. Всего получилось 16 страт;
зонирование не допускает любого варианта
землепользования в каждом рынке.

Если
в результате в одну страту попадает
слишком малое число земельных участков,
что делает невозмож­ным значимый
анализ, некоторые варианты землепользования
по данной географической территории
можно объединить; например, одну страту
могут составить все варианты промышленного
использования земельных участков.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Определить кадастровую стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования на землях населенных пунктов помогают Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов: формирование перечня земельных участков и расчет их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка городских земель, сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских населенных пунктов и за исключением участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также оценка лесных земель (земель лесного фонда), осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Предлагаем ознакомиться:  Наследники по закону: прямые наследники первой, второй, третьей и последующей очередности, недостойные наследники

Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка проводится в три этапа:

  • формирование перечня земельных участков;
  • определение удельных показателей их кадастровой стоимости;
  • расчет стоимости.

Перечень участков формируется региональным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по состоянию на 1 января года проведения работ. В нем должны содержаться сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает в т. ч. расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

Кадастровая стоимость рассчитывается в результате суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Понятие «экономическая оценка земли» было предусмотрено в нормативных документах дореформенного периода. Такая оценка состояния земель служила для определения сравнительной ценности участков земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Ее показатели зависели от естественного (или искусственного) плодородия и природно-экономических условий района расположения земельных участков.

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49, подразумевает группировку различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков. Всего предусмотрено шесть групп. Для каждой из них предусмотрен свой порядок определения кадастровой стоимости.

Первоначально в России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Развитие рыночной экономики на современном этапе привело к многообразию форм собственности и возрождению класса собственников, в т. ч. собственников земли. Оценочная деятельность превратилась в необходимое условие становления и развития новой экономики, зачастую оказывая непосредственное влияние на принятие без преувеличения судьбоносных для участников рынка решений.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимого имущества служит одним из эффективных способов государственного регулирования экономических процессов, в первую очередь касающихся государственной и муниципальной собственности.

16 декабря 2014 г.

8.2. Единицы сравнения

В пределах страт
землевладения следует анализировать
и оценивать в соответствии с общими
единицами сравнения. Цены продаж
выражаются в ценах за какую-то единицу.
Выбранная единица должна соответствовать
базовому параметру, по которому проводится
анализ и продажа землевладе­ний на
данном рынке.

Для земли под жилую
застройку принятыми единица­ми
сравнения являются участок, квадратный
метр площади, а иногда метр протяженности
фронтальной границы. Для магазинов и
большинства других вариантов коммерческого
землепользования обычно используют
квадратный метр пло­щади или метр
протяженности фронтальной границы,
хотя для крупных участков коммерческого
или промышленного использования земли
в качестве единицы сравнения часто
принимают квадратный метр площади.

Для
больших площадей неосвоенных земель
другой хорошей единицей сравнения
является допустимое число сооружений
на данной площади, например количество
площадок под строительство жилых домов,
разрешенное в соответствии с существующими
правилами зонирования. Для
сельскохозяйственных угодий в качестве
единицы сравнения часто используется
урожайность определенной культуры на
квадратный метр.

9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики

После
установления стоимости единицы сравнения
или стоимости базо­вого участка есть
возможность определить стоимости
отдельных земельных участков, внося
необходимые поправки на их отличительные
характеристи­ки. К числу таких
характеристик относятся размер, форма
и топографические особенности.

Порядок внесения
поправок может быть разным: во-первых,
поправки можно вносить прибавлением
или вычитанием соответствующей суммы
в денежном выражении; во-вторых, они
могут вноситься путем прибавления или
вычитания отклонений в процентном
выражении, и, наконец, в-третьих, внесение
поправок можно осуществить перемноже­нием
соответствующих коэффициентов.

Для
иллюстрации различия двух последних
приемов предположим, что при определении
стоимости объекта оценки необходимо
внести две поправки – положительную
10% ( 0,10) на размер участка и отрицательную
-15% (-0,15) на ограниченные возможности
подъезда. Стоимость базового участка
составляет 775 000 руб.

Основные оценочные факторы земли

0,10
(- 0,15)= — 0,05.

775
000 х 0,95 =736 250 руб.

1,10
х 0,85 =0,935,

775
000 x 0,935 = 724 625 руб.

Вообще, два
метода внесения процентных поправок
приводят к похожим результатам. Выбор
той или иной методики – вопрос
индивидуальных предпочтений, но он
может зависеть от способа построения
и калибровки модели.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector