Консультация юриста
Назад

Порядок перепланировки нежилого помещения по закону

Опубликовано: 16.12.2019
0
2

Какие существуют виды перепланировки?

√  Незначительная перестройка с сохранением всех коммуникаций, но с кардинальным изменением конфигурационных особенностей помещения;

√  Кардинальная перестройка с изменением коммуникаций и общего профиля помещения.

После покупки помещения владелец может перестраивать его под свой вкус, но только соблюдая законы и согласовывая изменения

Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

  • если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
  • если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Ремонт

√  Совмещение сразу нескольких небольших комнат или при необходимости их разделение;

Порядок перепланировки нежилого помещения по закону

√  Смена расположения используемых помещений;

√  Работа с оконными и установленными дверными проемами;

√  Полный снос помещений для создания общей комнаты, указанной в техническом паспорте;

√  Создание дополнительных мест, позволяющих увеличить число необходимых зон.

Согласование перепланировки помещений

Подробный план предстоящих действий для перестройки помещений практически во всех случаях является одинаковым. Сначала владелец помещения, непосредственный арендатор или их законный представитель обращаются в местную действующую администрацию с целью получения необходимого соглашения на перестройку помещения.

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

  • план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
  • материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

  • снос или возведение дополнительных перегородок;
  • возведение дополнительных проёмов;
  • совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
  • перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
  • внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
  • возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома. Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения. К такому имуществу относятся:

  • крыши, в том числе подъездных групп;
  • зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
  • общего тамбура;
  • подвалов;
  • прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство голосов (50% 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Предлагаем ознакомиться:  Методика расследования краж — CrimLib.info

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

Порядок перепланировки нежилого помещения по закону

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

  • подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
  • все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
  • после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
  • после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

  • отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
  • права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
  • угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

  • если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
  • если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
  • предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Различия перестройки помещений в зданиях жилого и нежилого типа

Регистрация предстоящей перепланировки комнат нежилого типа имеет некоторые отличия от заселенных жилых зданий.

Перестройка помещений в незаселенном здании не требует согласования с собственниками находящихся по соседству квартир, УК и действующей жилищной инспекцией.

√  Заказ проекта будущего переустройства;

√  Проведение проектных работ;

√  Внесение разных изменений в предоставленный техпаспорт объекта;

√  Предоставление документов в Росреестр для изменения информации в кадастровом учете.

Сначала порядок кажется очень простым, но в дальнейшем рекомендуется тщательное отслеживание всех заявленных требований и соблюдение положенных административных регламентов по обязательному узакониванию выполняемых действий. 

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:
  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство голосов.
Предлагаем ознакомиться:  Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры в 2019 году

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

√  Подготовленное заявление на бланке, который выдается прямо на месте обращения;

√  Нотариально заверенные ксерокопии учредительных документов предпринимателя;

√  Свидетельство о наличии права собственности;

√  Заключенный договор купли-продажи или законный акт, подтверждающий факт приобретения помещения;

√  При необходимости договор аренды перестраиваемого помещения, заключенный с арендодателем;

√  Проект предстоящей перепланировки;

√  Кадастровый паспорт и заключенный договор на проведение авторского контроля.

Если местом планировки является многоквартирный дом, заселенный жильцами, то необходимо согласие в письменном виде от проживающих собственников и оформление соглашения на обязательное страхование ответственности.

Порядок оформления

Для оформления предстоящих работ по переустройству собирается перечень разных документов, включая подготовленный поэтажный план, предоставляемый БТИ.

√  Строительство новых стен с серьезным ростом нагрузки на присутствующие перекрытия;

√  Проведение демонтажа стен;

√  Монтаж лестниц в помещении;

√  Изменение конструкционных особенностей пола;

√  Монтаж разного технического оснащения, повышающего нагрузку на сети всего дома.

√  Подготовленная учредительная документация от предпринимателей;

√  Согласие остальных собственников, которые на постоянной основе проживают в жилом здании;

√  Заключенное страховое соглашение.

После сбора и подачи пакета необходимых документов ожидается ответ от действующих контролирующих инстанций. Владельцу поступит соответствующее уведомление с одобрением предстоящих действий и выдачей разрешения или полным отказом. При положительном принятом решении возможно проведение запланированных работ.

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

  • подготовить всю необходимую документацию;
  • сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
  • согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
  • проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
  • теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
  • если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
  • с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
  • после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Многоквартирный дом

Порядок перепланировки нежилого помещения по закону

Согласование перестройки помещений нежилого типа, находящихся в жилом доме, является весьма трудным и затратным по времени делом, ведь при этом учитываются права и имеющиеся интересы граждан, постоянно проживающих рядом с перестраиваемым помещением.

Для быстрого рассмотрения и утверждения акта должны быть организованы специальные комиссии, непосредственные члены которых должны действовать на основании нормативно-правовых актов российских субъектов. Для соблюдения имеющихся интересов граждан в таких комиссиях принимают участие представители действующей жилищной инспекции, помогающие с перепланировкой помещения.

√  При работах в зданиях, являющихся культурно-историческим особо ценным наследием, получается заключение проведенной государственной экспертизы;

Предлагаем ознакомиться:  Что такое поквартирная карточка и кто её заполняет?

√  При деятельности по допуску заключается договор с выбранной организацией, у которой имеется полученный допуск СРО;

√  Разные работы с современным газовым оборудованием выполняются исключительно специализированными действующими организациями.

Если предстоящая перепланировка касается общедомового имущества, то в составе комиссии присутствует представитель действующей управляющей компании. При согласовании деталей проекта будущего переустройства и для последующей регистрации всех запланированных изменений требуется обращение к кадастровому инженеру, который занимается оформлением соответствующей технической документации.

Это необходимо для обязательного внесения в кадастровый учет сведений о недвижимости.

Могут ли отказать?

После покупки помещения владелец может перестраивать его под свой вкус, но только соблюдая законы и согласовывая изменения

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

  • заявитель предоставил неполный комплект документов;
  • комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
  • заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
  • проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов. Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления.

Заключение

Соблюдение порядка запланированной перепланировки нежилого помещения и выделение этому делу достаточного количества времени и серьезного внимания позволяет избежать многих непредвиденных сложностей, которые могут возникнуть при выполнении таких действий.

Самым главным является обязательное согласование осуществляемой деятельности со всеми действующими инстанциями и жильцами дома, владеющими недвижимостью на правах собственности, для предотвращения ошибок, за которые в ближайшем будущем могут быть применены серьезные штрафы и другие санкции. Для предотвращения нарушений можно проконсультироваться с опытным специалистом, знакомым с нюансами и разными особенностями этой сферы.

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Разрешение на проведение работ

Когда необходимые документы для перестройки нежилых помещений полностью собраны и отправлены в инстанцию, наступает следующий важный этап. Это получаемое одобрение на переустройство помещения и дальнейшее проведение в нем ремонта.

После перепланировки проводится проверка и подписывается акт о переустройстве. Это узаконит измерения в планировке помещения.

Заключение о разрешении должно принимается в течение 30 рабочих дней, но иногда дело затягивается на неопределенный срок. Результатом становится выдача соответствующего подготовленного акта, в соответствии с которым заявитель может начинать ремонтно-строительные действия в собственном помещении. В документе достаточно подробно описывается перечень работ и указываются крайние сроки, отведенные для их выполнения.

√  Ремонт осуществляется без нарушения положенных санитарных и эпидемиологических норм;

√  Отсутствуют какие-либо угрозы для проживающих лиц и будущих посетителей;

√  Получено письменное одобрение от проживающих рядом соседей.

Получение согласия прямо зависит от разнообразных технических факторов, чаще всего выявляемых специалистами БТИ при тщательном осмотре сооружения.

√  Изношенность несущих конструкционных элементов и пола;

√  Текущее состояние проведенной канализации после многолетней эксплуатации;

√  Состояние используемых электрических сетей, которому уделяется пристальное внимание.

После перепланировки проводится проверка и подписывается акт о переустройстве. Это узаконит измерения в планировке помещения.

В составе такой комиссии в обязательном порядке присутствуют члены того действующего органа, в который заявитель обращался за разрешением на переустройство имеющейся собственности. Также членами комиссии могут быть представители разных городских структур.

После проведения ими тщательного визуального осмотра и при получении положительного заключения подписывается соответствующий акт о выполненном переустройстве. С этим важнейшим документом и с предварительно подготовленными бумагами непосредственный владелец помещения обращается в БТИ и Росреестр для процедуры внесения необходимых изменений в представленный кадастровый паспорт перестроенного недвижимого объекта. После этого проведенная деятельность в официальном порядке признается законной.

При отрицательном полученном ответе собственнику грозит такое применение серьезных санкций, как выплата достаточно крупного штрафа и возвращение помещения к первоначальному плану, который был сразу после строительства.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector