Консультация юриста
Назад

Порядок расторжения договора аренды жилого помещения

Опубликовано: 29.12.2019
0
0

Что говорит закон в статье 687 ГК РФ?

Наймодатель расторгает договор по следующим причинам:

  • неуплата арендной платы за оговоренный срок более двух раз, или неуплата за шесть месяцев при долгосрочном найме;
  • порча жилища или имущества самим нанимателем или иными лицами, за которых он несет ответственность.

В некоторых случаях, нанимателю предоставляется срок в один год для устранения нарушений. По истечении этого срока договор расторгается, если никаких мер предпринято не было. Отсрочить исполнение этого решения на срок в один год возможно по просьбе нанимателя.

Договор расторгается в случае, если жилое помещение признается непригодным для жизни или аварийным.

Использование помещения не по назначению или создание неудобств соседям могут послужить основанием для предупреждения, игнорирование которого повлечет за собой расторжение договора. В этом случае расторжение происходит в судебном порядке после направления наймодателем соответствующего иска.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения

Нужно ли составлять дополнительное соглашение?

Прекратить договор найма можно в срок, назначенный в документе или же раньше этого срока. Если срок найма жилого помещения еще не подошел к концу, расторгнуть договор можно по следующим основаниям:

  • соглашение сторон договора;
  • инициатива одной из сторон по основаниям, прописанным в законодательстве;
  • инициатива одной из сторон по основаниям, прописанным в самом договоре.

При обоюдном согласии процедура расторжения значительно упрощается. Она сводится к составлению специального соглашения с прописанными обязательствами каждой стороны и условиями расторжения. В других случаях, когда инициатива исходит от одной стороны – дело разрешается в судебном порядке.

Наймодатель, зачастую являющийся собственником жилища, имеет право расторгнуть договор раньше положенного срока, если наниматель не вносит требуемые платежи в течение шести месяцев. Это касается долгосрочного найма. Если найм краткосрочный, то срок сокращается до двух месяцев. Так как вносить плату – прямая обязанность нанимателя, то ее отсутствие означает грубое нарушение договора. По своему желанию, собственник имеет право, как сразу расторгнуть договор, так и использовать различные предупредительные меры.

Дополнительным основанием служит установление факта порчи имущества. Но для этого необходимо иметь заверенную опись имущества до сдачи в найм и после.

Для расторжения договора необходимо сначала связаться с нанимателем и попробовать решить дело во внесудебном порядке. Это можно осуществить при помощи заказного письма. Если сторона ответила отказом или проигнорировала просьбу покинуть жилище – только тогда стоит обращаться в судебные структуры. Причем факт отказа (игнорирования) должен быть документально подтвержден.

Наниматель тоже имеет право стать инициатором расторжения. Основаниями для этого могут стать:

  • невозможность использовать помещение по назначению в силу имеющихся недостатков, которые не были заранее оговорены;
  • непригодность для жизни, в силу некоторых обстоятельств, которые не зависят от нанимателя;
  • жилище требует проведения капитального ремонта, а наймодатель не желает его проводить.

Если после просьбы одной из сторон о расторжении другая сторона идет на встречу, договор прекращает свое действие после вступления в силу специального соглашения. Это исключительно мирный способ урегулирования вопроса. Соглашение предварительно обговаривается, а затем стороны подписывают документ. Согласно соглашению, наниматель обязуется в установленный срок покинуть помещение.

В целях защиты граждан, законодательство предусматривает возможность одностороннего разрыва отношений между нанимателем и собственником. Инициатива может исходить от каждой стороны. Основания для такого расторжения различны. Но все они сводятся к нарушению положений договора или гражданских прав сторон.

Предлагаем ознакомиться:  Алименты на родителей пенсионеров: как оформить, размер, образцы документов

Расторжение в одностороннем порядке производится в суде. Сторона-истец обязана предоставить суду всю необходимую информацию по соглашению и убедить в попытках мирного урегулирования. Суд рассматривает иск и принимает решение в пользу одной из сторон. Причем впоследствии существует возможность подать апелляцию, чтобы пересмотреть решение.

Досрочное расторжение возможно по всем описанным в статье 687 ГК РФ основаниям. Дополнительно в договоре могут быть прописаны ситуации, приводящие к досрочному разрыву отношений.

Дело может быть решено мирным путем, без привлечения государственных структур. Но это возможно только в том случае, если стороны смогли прийти к соглашению. Если этого добиться не удалось, то досрочное расторжение проводится в ходе судебного разбирательства.

По решению суда

Как только стало понятно, что договоренности между сторонами не добиться – следует обращаться в суд. Гражданин, считающий, что его права нарушаются, составляет иск и направляет его в отделение суда по месту жительства.

В иске указывается информация по договору: данные сторон, дата заключения, основные пункты и т.д. Указываются требования к ответчику. Приводится ссылка на закон, подтверждающий правомерность требований. Для того, чтобы иск был рассмотрен, необходимо оплатить государственную пошлину в установленном размере. Документ, подтверждающий оплату, прикладывается к иску. Дополнительно прикладываются все возможные доказательства нарушений со стороны ответчика.

После получения всей необходимой информации суд рассматривает дело. Как только процесс будет завершен, озвучивается решение, которое принуждает проигравшую сторону удовлетворить все требования.

В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.

В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.

Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.

Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.

Порядок расторжения договора аренды жилого помещения

Самым распространенным и желательным случаем прекращения аренды считается расторжение договора по соглашению сторон. Если оба участника сделки не имеют финансовых или иных претензий друг к другу, процесс расторжения отношений не доставит никому неприятных последствий.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды грузового авто с водителем

Однако составление и подписание соглашения о расторжении договора аренды лишним не будет. Как бы вы ни доверяли собственнику или арендатору, лучше оформить все нюансы на бумажном носителе и скрепить подписями.

Внимание! Бывают случаи, когда владелец квартиры замечает неучтенные повреждения или недостающие предметы интерьера, а потом пытается взыскать их с арендатора.

Как уведомить?

Обязательным условием для расторжения договора найма является уведомление сторон о намерениях. Документ передается при личной встрече или отправляется по почте. По закону, одна сторона обязана уведомить другую не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения. Однако в самих договорах это условие подправляется, а срок согласуется. Обычно он составляет от двух недель до месяца.

Специальных правил заполнения для уведомления не предусматривается, однако в нем обязательно должны быть следующие пункты:

  • название документа;
  • данные обеих сторон договора;
  • информация о договоре (дата подписания, условия и т.д.);
  • причины расторжения;
  • основания;
  • основные требования и условия расторжения;
  • дата и подпись.

В качестве шаблона можно использовать готовые формы, заполнив пропуски в уже готовом документе. Можно составить его самостоятельно. В любом случае, документы получатся равнозначны.

Прекращение действия договора по соглашению сторон

В целях фиксирования прекращения найма помещения составляется еще один документ, который называется актом приема передачи помещения. В нем отражается то, соответствует ли переданное помещение своему первозданному виду. Для этого перед наймом собственник должен зафиксировать все важные нюансы.  Это касается самого помещения, мебели, техники и т.д. Если же при сдаче в наем никакого акта составлено не было, то и сверять будет не с чем.

Дополнительно такой документ служит гарантом возврата денежных средств, полученных наймодателем в качестве залога.

В акте приема передачи жилого помещения указывается:

  • данные сторон договора;
  • информация о договоре;
  • подтверждение того, что помещение передано в том же состоянии, что было до сдачи в наем;
  • подтверждение выполнения всех обязательств сторонами;
  • контактные данные;
  • подписи сторон;
  • дата.

Акт приема передачи является вторым документом после соглашения о расторжении договора найма. Если присутствовал факт залога, то его наймодатель обязан вернуть, а сам этот факт отразить в акте.

В каких случаях происходит расторжение договора аренды квартиры?

Как правило, желание завершить действие договора аренды раньше срока возникает в случаях, когда одну из сторон более не интересует данный вид отношений на данном объекте. Подробно такие ситуации рассматриваются в статье 619 ГК РФ. Иными словами, когда арендодатель или арендатор не имеет больше возможности или желания снимать квартиру.

Причины могут быть разными. Это и нехватка денежных средств у арендатора, и неподходящие условия или состояние квартиры, и улучшение жилищного положения арендатора, например, покупка собственных квадратных метров.

Особняком стоят случаи гибели собственника и наследование квартиры или разрушение объекта недвижимости. Однако случаи такого рода больше относятся к форс-мажорным и требуют отдельного рассмотрения.

Предлагаем ознакомиться:  Заполнение годовой декларации по налогу на прибыль

Для того, чтобы желание одного участника сделки не создавало проблем другим сторонам, разработан и закреплен в российском законодательстве порядок действий, которому нужно следовать в подобных ситуациях.

Эту сторону арендных отношений регулирует статья 619 ГК РФ. Прежде всего, следует обратить внимание, что именно собственник или его законный представитель может заявлять о своем желании прекратить арендные отношения. Владелец жилого помещения должен иметь документы, подтверждающие его права, а лицо, его заменяющее – доверенность, подтвержденную нотариально.

Сам договор аренды должен содержать в себе пункты с описанием случаев, наступление которых может дать повод одной из сторон разорвать отношения раньше срока. Подобным образом собственник жилья или его представители защищают свои интересы. Как правило, к таким ситуациям можно отнести многократные просрочки и неполная оплата стоимости аренды, ухудшение имущества, возмущение соседей и прочее.

Когда разговор с арендатором не приводит к изменению положения, и принятие решения о расторжении договора является единственным способом, первым делом необходимо оповестить жильцов о своем решении, желательно в письменном виде, отправив уведомление по почте. Если и в этом случае арендатор отказывается покидать квартиру, можете смело обращаться в суд.

Квартиросъёмщик также имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, руководствуясь своими причинами. Об этом говорится в статье 620 ГК РФ. Объяснять их нет никакой необходимости. Условия расторжения также отражаются в документе на аренду жилья и предусматривают оповещение собственника заблаговременно.

В распространенных формах договора срок уведомления – 1 месяц. Если данная информация не отражена в бумагах, сообщить о своем решении следует за 3 месяца в соответствии со

статьей 687 ГК РФ

.

Собственники квартиры реагируют на эту информацию по-разному, вплоть до отказа в возврате залога или требованием уплаты дополнительных штрафов. Если подобное развитие событий не указано в договоре, платить дополнительные сборы нет необходимости. Однако подобные ситуации случаются нет так часто.

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.

Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector