Консультация юриста
Назад

Образец договора аренды недвижимого имущества

Опубликовано: 22.02.2020
0
4

Основные моменты

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

  • условия передачи имущества или собственности арендатору;
  • сроки действия;
  • указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
  • устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
  • условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

В 2019 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2019 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

1. Преамбула договора

Рис. 1 — В преамбуле указывается, кто и на каких правах заключает договор (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

В преамбуле договора стандартно следует указать наименование сторон, заключающих его, указать, кто именно выступает арендодателем, а кто арендатором, и какие именно лица действуют от их имени.

Ими могут быть либо генеральный директор организации, либо лицо, уполномоченное доверенностью.

Образец договора аренды недвижимого имущества

Всегда необходимо соблюсти стандартные меры предосторожности — проконтролировать, что полномочия представителя по доверенности не истекли, а директор действующий. Для этого нужно получить заверенную копию доверенности (при представительстве) или свежую выписку из ЕГРЮЛ (при подписании договора генеральным директором).

Учитывая, что договор аренды недвижимости может быть сделкой, требующей специального одобрения для одной из сторон, целесообразно проверить устав контрагента на предмет установления специальных требований по одобрению, например, советом директоров или общим собранием участников.

Помимо проверки устава, следует ознакомиться и с балансом второй стороны, ведь сделка может быть крупной (согласно закону «Об акционерных обществах» или «Об обществах с ограниченной ответственностью») и потому также требующей дополнительного одобрения.

Если такое одобрение нужно, его наличие и реквизиты также следует указать в преамбуле.

Когда необходимо регистрировать аренду

Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки, однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения — без него этот вид сделки считается недействительным. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

  • передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
  • долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
  • если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2019 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Регистрация договоров аренды вспомогательных помещений требуется, когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды, заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта недвижимости, т.е. в соответствующем отделе Управления Росреестра региона Российской Федерации.

Крупные арендодатели могут вести свой реестр арендаторов. Этот документ содержит информацию о реквизитах договоров аренды, наименования арендаторов, сроки аренды и иную вспомогательную информацию о сделках.

2. Предмет договора

Рис. 2 — В предмете договора нужно четко описать товар, который покупаем или продаем (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Предметом договора аренды недвижимого имущества выступает объект недвижимости, подлежащий передаче арендатору.

Объект недвижимости в договоре должен быть однозначно индивидуализирован. Нужно указать его адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о собственности. Возможна ситуация, когда в аренду передается только часть единого объекта, принадлежащего арендодателю на праве собственности. Это вполне допустимо, однако в таком случае стороны должны однозначно определить местонахождение объекта, приложив подробный план арендуемого объекта.

Если у передаваемого объекта есть разного рода юридические обременения (ипотека, сервитут и так далее) или физические дефекты, их также следует полностью отразить в этом разделе.

Если арендодатель не собственник, следует указать документы, дающие ему право сдавать имущество в аренду (например, договор аренды, разрешающий сдачу в субаренду).

Также обозначить наличие или отсутствие права арендатора пользоваться помещениями общего назначения: лифтами, эскалаторами, коридорами и так далее.

Следует отразить и техническое оснащение помещения: водоснабжение, канализация, доступное энергоснабжение, телефония.

Условия для регистрации

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2019 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2019 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано. Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

  • непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
  • для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

  • если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
  • если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды.

Регистрация происходит в порядке, регламентированном в Законе № 218-ФЗ. Для этого в Росреестр представляются следующие документы:

  • заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН;
  • договор аренды, подписанный обоими контрагентами;
  • передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа — акт приема-передачи объекта);
  • технический план на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
  • паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
  • платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

Реестр арендаторов образец 2019 года

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2018 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2000 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем — они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр — реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта.

Пример последовательности действий при заключении и регистрации договора аренды

Рис. 3 — Формирование раздела «Срок аренды и срок действия договора» (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Важный момент для договора аренды — срок. Сторонам следует учитывать, что договор аренды, заключенный на год и более, требует обязательной государственной регистрации. Без нее он неё он не будет действителен.

На практике стороны часто предпочитают заключать договоры на сокращенный срок (11 месяцев, 360 дней) для упрощения отношений. В этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить договор после его истечения.

Учитывая, что составление договора аренды может требовать дополнительных приготовлений, иногда стороны указывают, что срок аренды исчисляется только с момента подписания акта передачи помещений.

Предлагаем ознакомиться:  Открытие наследственного дела порядок процедуры и документы

Образец договора аренды недвижимого имущества

Если договор подлежит регистрации, необходимо указать, что условия договора распространяются на все отношения сторон с момента фактической передачи помещения. Это связано с тем, что на практике регистрация может отнять немало времени.

Отдельно следует описать условия продления договора. Задачей-максимум для арендатора в таком случае становится условие об автоматической пролонгации договора при выполнении им всех условий, задачей-минимум — правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды на новый срок.

Первым и главным изменением в системе государственной регистрации прав на объекты недвижимости является появление возможности одновременного внесения сведений и в кадастровый раздел ЕГРН и в раздел ЕГРН о правах на объекты. Основанием для внесения соответствующей информации является в случае аренды недвижимости – соответствующий договор.

Это правило установлено п. 2 ст. 14 ФЗ №218. Для каждого конкретного случая обращения в регистрирующий орган законом предусматривается отдельная процедур и порядок. К примеру, ч. 4 п. 3 ст. 14 ФЗ №218 предусмотрено, что одновременное регистрационное действие, — кадастровый учет и регистрация обременений объекта, возможно в случае образования части здания.

Одним из главных изменений в деятельности регистрирующих органов является изменение сроков осуществления регистрационных действий, а именно – их сокращение.

Новые сроки регистрации:

  1. Регистрация прав — не более 7 рабочих дней в случае подачи документов в регистрирующий орган. Сюда же относится договор аренды.
  2. Регистрация прав посредством направления документов через МФЦ – 9 рабочих дней.
  3. Кадастровый учет при обращении в регистрирующий орган – 5 рабочих дней.
  4. Семь рабочих дней если документы для кадастрового учета передаются через МФЦ.
  5. При кадастровом учете объекта и регистрации прав на него – 10 рабочих дней.
  6. В случае подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав посредством услуг МФЦ – 12 рабочих дней.
  7. При проведении регистрационных действий на основании судебного акта – 5 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, установленных в нем (даже если будет установлена обязанность поставить на кадастровый учет объект и зарегистрировать права на него).
  8. При наложении ареста на имущество – не более 3-х рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган документов от уполномоченных органов.
  9. Нотариально удостоверенные сделки, в том числе аренда, в 2018 году будут проходить регистрацию 3 рабочих дня при непосредственном направлении в регистрирующий орган документов, 5 рабочих дней если документы поступили на регистрацию через МФЦ.
  10. Ипотека на жилое помещение в 2018 году по ФЗ №218 будет регистрироваться 5 рабочих дней по общему правилу и 7 рабочих дней если соответствующее заявление с приложенными к нему документами были поданы в МФЦ.

Срок регистрации соответствующих прав на объекты исчисляется с момента, когда документы были предоставлены в орган регистрации либо в многофункциональный центр предоставления государственных услуг.

Напомним, что до 2018 года при обращении с документами на регистрацию по объектам недвижимости в МФЦ точный срок, в течение которого центр должен был передать документы в Росреестр, не был установлен законом. Ориентировочно он составлял от 4 до 6 дней, но отвечать за него государственные органы не могли. В 2018 году эта ситуация не изменилась – для всех регистрационных процедур установлены жесткие сроки.

Кадастровый паспорт выдавался Росреестром по запросам заявителей до вступления в силу ФЗ №218, и в 2019 году больше его нельзя заказать.

Образец договора аренды недвижимого имущества

С 2017 года альтернативным документом является выписка из ЕГРН – информация в ней объединяет сведения из раздела о правах, о кадастровом учете объекта. Госпошлина за получение выписки из ЕГРН на объект в 2019 году составляет 300 рублей для физлиц в бумажном формате документа.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт

Если перед организацией или индивидуальным предпринимателем встал вопрос аренды объекта недвижимости, учитывая новые правила регистрации в 2018 году, следует придерживаться следующей последовательности действий:

  1. Проверить наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости и наличие сведений о нем в ЕГРН (включая кадастровую информацию). В 2019 году в органах Росреестра любое лицо сможет заказать выписку ЕГРН об объекте на недвижимость.
  2. Если объект не стоит на кадастровом учете, либо информация в ЕГРН содержит некорректные сведения (не соответствует площадь объекта, к примеру), необходимо внести достоверную информацию о нем. Как и раньше, в 2019 году единственным лицом, уполномоченным подготавливать документы о внесении сведений об объектах недвижимости в кадастр, является Кадастровый инженер. С 01.12.2016 года каждый Кадастровый инженер должен состоять в Саморегулируемой организации, что подтверждается соответствующим свидетельством. Проверить наличие действующего аттестата кадастрового инженера и членство в СРО можно на сайте Росреестра.
  3. Подготовить и заключить договор аренды. В 2019 году необходимо учитывать все нововведения законодательства при составлении и заключении договоров с недвижимостью. Лучше для этого обратиться к услугам юриста, либо прочитать нашу статью до конца.
  4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права (аренды) в соответствии с утвержденными в 2019 году размерами (Налоговый кодекс РФ).
  5. Получив технический план (технический план можно заказать в компании Смарт Вэй) на объект недвижимости арендатор/арендодатель может либо самостоятельно подать документы в регистрирующий орган, либо уполномочить на это кадастрового инженера (также иное лицо по нотариальной доверенности). В разных случаях состав регистрационный действий различен – это может быть и кадастровый учет вместе с регистрацией аренды (при внесении сведений об объекте в кадастр – к примеру, выделение части помещения/здания), и регистрация только аренды.
  6. После подачи документов на регистрацию органы Росреестра осуществляют их проверку. В этот момент специалисты регистрирующей государственной структуры могут выявить ошибки или несоответствия представленных документов. В случае грубых ошибок (к примеру наличие исправлений в документах, отсутствие оплаченной госпошлины) документы возвращаются заявителю без рассмотрения. Если замечания устранимы – выдается приостановка в осуществлении регистрационных действий с указанием срока ее устранения заявителем. С 2017 года этот срок составит от одного до трех месяцев. В случае, если замечания касаются технического плана на объект, исправлять его вправе только тот кадастровый инженер, который осуществлял его подготовку. Если выставленные замечания Росреестра не устранены в установленный срок, заявитель получает отказ в регистрации – при этом государственная пошлина не возвращается.
  7. По окончании регистрации договора аренды заявителю выдаются зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку ЕГРН.

Порядок регистрации

Регистрация будет проводиться специалистами Росреестра на основании заявление от сторон. При этом нужно учитывать следующие нюансы регистрационной процедуры:

  • одновременно с регистрацией договора, в едином госреестре делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в Управление Росреестра заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект быстро не получится;
  • если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
  • любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН.
заказать выписку из ЕГРН

заказать выписку из ЕГРН

При неопределенном сроке в договоре, в ЕГРН не будет указана предельная дата действия обременения, более того — договор аренды нежилого объекта на неопределенный срок вообще не подлежит регистрации.

При совершении сделки аренды на часть здания или помещения, будет одновременно проводиться временный кадастровый учет. У такой части объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента прекращения арендных отношений. Если на аналогичную часть объекта будет претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический план и проводить временный кадастровый учет. Это связано с тем, что основанием для учета части объекта является договор аренды нежилого помещения. Прекращается договор — прекращается учет.

4. Представление и возврат имущества

Рис. 4 — Представление и возврат имущества (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Образец договора аренды недвижимого имущества

Важнейший момент для арендодателя — предоставление имущества арендатору, так как именно с этого момента арендодатель считается исполнившим все свои обязательства.

В связи с этим, в договоре аренды следует четко указать, в каком виде помещение передается арендатору, какая сопутствующая документация передается, в какие сроки это происходит и каким документом подтверждается. Таким документов, как правило, становится акт приема-передачи.

В таком акте арендатор обычно подтверждает технические свойства помещения, показатели счетчиков воды и энергии, пригодность помещения к использованию.

Аналогичный акт подписывается и при прекращении действия договора.

Теперь уже арендатор заинтересован в фиксации состояния помещения, чтобы потом не оплачивать ремонт. Также ему важно установить дату возвращения, чтобы прекратить оплату аренды.

Учитывая возможный соблазн той или иной стороны затянуть подписание акта, целесообразно установить, что при уклонении от подписания акта приемки-передачи, он подписывается второй стороной в одностороннем порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Незаконное ограждение парковки

В случае возможности споров по состоянию помещения, стоит указать на привлечение к подписанию актов третьих лиц — специалистов.

Рис. 5 — Вариативность выбора сроков поставки товара (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре обычно указывают ряд ограничений по его использованию. К ним относятся:

  • обязанность арендатора пользоваться помещением с соблюдением целей, указанных в договоре (например, торговля товарами определенного вида);
  • необходимость соблюдения правил пользования помещением. Данный пункт особенно актуален в случае аренды в торгово-развлекательных центрах. Такие правила на практике регламентируют практически все аспекты деятельности, включая внешний вид помещений, рекламные акции, доставка и разгрузка товара и многие другие;
  • возможность арендатору установить собственную вывеску, включая порядок согласования данной вывески со стороны арендодателя;
  • допустимость передачи сторонами своих прав третьим лицам. На практике, арендодатель оставляет за собой право передавать свои права третьим лицам без согласия арендатора, в то же время последний должен получать согласие собственника;
  • возможность контроля состояния помещения арендодателем, периодичность и порядок таких проверок, обязательность учета арендатором полученных замечаний;
  • порядок действий арендатора при наступлении аварийных ситуаций.

Рис. 6 — Содержание и улучшения имущества, его выкуп имущества и страхование (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Согласно законодательству, текущее содержание арендованного имущества осуществляется силами арендатора. На практике стороны обычно сохраняют это условие. С учётом особенностей помещения, некие работы или коммунальные услуги зачастую выполняет арендодатель с компенсацией соответствующих расходов со стороны арендатора.

Эти вопросы, а также вопросы осуществления охранных услуг, обязательно следует подробно указать в договоре.

Применительно к улучшениям имущества, закон указывает, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору. В то же время, эти условия диспозитивны, поэтому на практике арендодатели настаивают на том, чтобы все улучшения оставались их собственностью без всякой компенсации.

Закон разрешает сторонам предусмотреть условия выкупа арендованного имущества арендатором в собственность, однако на практике такие условия практически не применяются.

Образец договора аренды недвижимого имущества

Гораздо чаще применяются условия о страховании рисков повреждения помещения арендатором не ниже определенной суммы. При наличии такого требования, арендодатель чаще всего предлагает арендатору и список аккредитованных им страховых компаний, в состоятельности которых он уверен.

Что такое кадастровый паспорт?

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт

Орган регистрации недвижимости в 2019 году

Согласно ФЗ №218 уполномоченным органом, который вправе принимать на регистрацию документы, выдавать сведения из ЕГРН, вести учет объектов недвижимости и хранить дела на каждый объект в Российской Федерации, является орган исполнительной власти – Управление Росреестра в соответствующем регионе. Отдельные полномочия в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.

2016 N П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав» возлагаются на Кадастровую палату (ФКП Росреестра). К функциям кадастровой палаты с 01.01.2017 года относится:

  1. Ведение государственного единого реестра недвижимости в следующем объеме:
    • Внесение сведений о зонах, с особым юридическим положением – лесные, охранные, территории, на которых расположены объекты культурного наследия и пр.
    • Внесение сведений, поступивших от лиц вследствие проведения кадастрового учета объектов или получения информации о ранее учтенных объектах, в ФГИС ЕГРН (федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости). Проверка достоверности поступившей информации, получение информации в порядке межведомственного взаимодействия.
    • Осуществление обработки и внесения сведений о поступивших в отношении объектов недвижимости заявлений на регистрацию прав, ограничений, обременений, сервитутов и пр. в ФГИС ЕГРН.
    • Ведение реестровых дел на объекты недвижимости, которые были оформлены после 01.01.2017 года.
    • Осуществление ведения всех реестровых дел, содержащих сведения о границах.
    • Оформление книг учета поступающих в Росреестр документов.
    • Осуществление учета и контроля поступающих в регистрирующий орган актов органов судебной и исполнительной власти, в соответствии с которыми налагается арест или иные обременения на объекты недвижимости.
    • Осуществление ведения (учет) кадастровых карт.
  2. Проведение приема документов от уполномоченных лиц для регистрации прав на объекты недвижимости, кадастрового учета, исправления технических ошибок, для осуществления иных записей в реестровых делах на объекты недвижимости.
  3. Выдает готовые документы после составления записи об объекте недвижимости после регистрационных действий.
  4. По запросу заинтересованных лиц выдает информацию об объектах недвижимости. Исключение составляют сведения о содержании правоустанавливающих документов на объекты и копии документов из реестровых объектов недвижимости. Данная информация относится к компетенции Росреестра.
  5. Взаимодействие с кадастровыми инженерами посредством электронных систем – через «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» («Госуслуги») или через «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме» (ст. 20 ФЗ №218).
  6. Полномочия по ведению на территории Российской Федерации кадастровых районов и кадастровых кварталов.

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Получение нотариальной доверенности у нотариусов для регистрирующих органов обязательно, если подачу документов на регистрацию осуществляет представитель заявителя. Тарифы оформления доверенности для Росреестра на 2019 год утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».

запись в выписке ЕГРН об аренде

запись в выписке ЕГРН об аренде

Реквизиты оплаты государственной пошлины для регистрации аренды в 2019 году

Реквизиты Росреестра, по которым необходимо оплатить госпошлину при регистрации аренды, в 2018 году в Санкт-Петербурге не изменились. Вы можете с ними ознакомиться в разделе госпошлина, или здесь Госпошлина для регистрации договора аренды

Важно отметить, что при онлайн-регистрации заявления через сайт Росреестра, оплачивать госпошлину можно также, как и при онлайн заказе кадастрового паспорта или выписки. Письмо с оплатой приходит после отправки заявления, а госошлину можно оплатить даже с помощью Qiwi.

Образец письмо о регистрации заявления

Образец письма о регистрации заявления

Рис. 7 — Платежи и расчеты по договору, а также изменение арендной платы (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения.

Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

  • арендатор вносит оплату в денежной форме, авансом в начале оплачиваемого месяца.
  • размер оплаты привязан к площади передаваемого помещения.
  • помимо оплаты за помещения, арендатор также компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг и электроэнергии.
  • при аренде у крупных арендодателей (торгово-развлекательные центры), устанавливается дополнительный сбор за административные услуги арендодателя.
  • при заключении договора арендатор уплачивает гарантийный платеж в размере нескольких месячных арендных плат, который покрывает возможный ущерб помещению и штрафы, а при отсутствии таковых – засчитывается за последние месяцы аренды.
  • размер арендной платы привязан к валютным курсам (доллар, евро, сочетание валют), однако зачастую арендодатели соглашаются на некий коридор (курс евро, но не выше некоего курса).

Следует настаивать на том, чтобы обязательства арендатора по оплате считались исполненными с момента поступления денежных средств на корреспондентский счёт банка арендодателя, а не на расчетный счёт арендодателя. В противном случае внезапное банкротство банка станет проблемой именно арендатора, перечислившего «зависшие» деньги.

Применительно к изменению размера арендной платы, следует указать период индексации (как правило, год) и максимальный предел индексации в процентном отношении. Разумнее просто пересчитать этот процент сразу и закрепить его в договоре в твёрдых цифрах.

Рис. 9 — Изменение и расторжение договора

В этом разделе стороны предусматривают порядок возможного изменения отношений сторон.

Обычно стороны фиксируют ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты свыше определённого периода или неоднократная просрочка, неоднократное нарушение правил пользования помещением) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его внесудебное расторжение. В противном случае невиновная сторона (арендодатель) потеряет немало времени на судебном расторжении договора.

Образец договора аренды недвижимого имущества

Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя (например, невозможность пользоваться помещением), однако на практике такие ситуации встречаются нечасто.

Предлагаем ознакомиться:  Чем заняться в декрете: бесплатные курсы

Зачастую, стороны заинтересованы в сохранении права на немотивированное расторжение договора. Например, если бизнес не процветает. В таком случае обычно устанавливают срок (2-3 месяца), за который сторона предупреждает контрагента о расторжении договора.

Необходимо, однако, указать, что любое расторжение договора не лишает права невиновную сторону требовать уплаты оговоренных платежей и наложения штрафных санкций на виновную сторону.

Закон позволяет предусмотреть и возможность одностороннего изменения договора при наличии условий, согласованных сторонами. На практике, такое условие включается в договор со стороны арендатора в части возможности в одностороннем порядке изменять правила пользования помещением, особенно, расположенном в торгово-развлекательных центрах.

Существенные стороны

Если договор аренды будет составлен с нарушениями, суд может признать соглашение недействительным или ничтожным, что может привести к существенным убыткам одной из сторон. Поэтому, составляя данный документ, нужно знать существенные стороны договора, которые должны быть отражены в соглашении:

  1. В первую очередь, все сделки с недвижимостью должны быть обязательно в письменном виде. Для некоторых из них обязательна еще и регистрация в Росреестре.
  2. Документ должен обязательно иметь конкретное название соглашения, дату заключения и место.
  3. Обязательно указывать полные реквизиты обеих сторон, всех субъектов, кого касаются данные договорные отношения. В случаях, когда в соглашении принимают участие юридические лица, в бумажном носителе контракта должны быть прописаны основания, на которых физическое лицо является представителем организации.
  4. В соглашении обязательно должен быть указан конкретный объект договорных отношений. Также должны быть написаны все его основные характеристики (адрес, площадь, назначение). Все эти сведения должны быть подкреплены документальными подтверждениями, такими как кадастровый или технический паспорт недвижимости.
  5. Обязательно должна быть прописана обязанность арендатора оплачивать арендную плату. Кроме этого, нужно указать порядок начислений арендной платы, ее размер и порядок изменения. На основании российского законодательства все расчеты на территории РФ должны происходить в рублевом эквиваленте, поэтому размер оплаты нужно указывать в рублях.
  6. Договор должен быть составлен как минимум в двух экземплярах, у каждой стороны должен быть документ, подписанный обеими сторонами.

Кроме основных перечисленных моментов, при подписании соглашения важно обратить внимание и прописать в документе следующие важные пункты:

  1. Срок действия соглашения. Если он будет не прописан в договоре, то сделка будет заключена на неопределенный срок. Соответственно, для того, чтобы расторгнуть сделку, стороны простоя должны будут уведомить друг друга за определенное время. Кроме этого, можно предусмотреть сроки действия соглашения более года, 1 год и менее года.
  2. Ответственность за ремонт зданий и сооружений. Если договором аренды прямо не будет предусмотрено, что капитальный ремонт должен проводить и оплачивать арендатор, то вся ответственность будет лежать на собственнике недвижимости. Но зачастую соглашением сторон этот вопрос регулируется в пользу арендодателя.
  3. Страхование и охрана. В связи с тем, что недвижимое имущество зачастую является коммерческим, то тут присутствуют дорогостоящие материальные ценности, которые требуют охраны, а также страховки от определенных чрезвычайных происшествий. Стороны могут требовать предоставления услуг охраны помещения, а также оплаты этих услуг. Аналогичная ситуация со страховкой, в зависимости от возможных рисков, стороны могут обязать страховать этот объект недвижимости от возможного ущерба.
  4. Права и обязанности сторон прописываются обязательно, в них могут быть включены не только вышеперечисленные пункты, но и некоторые другие принципиально обязательные моменты.
  5. Ответственность сторон. Это одна из обязательных мер, с помощью которых стороны могут регулировать свои взаимоотношения по поводу аренды недвижимости. Для соблюдения прав каждой из сторон нужно прописать ответственность участников сделки за нарушение условий соглашения.
  6. Порядок урегулирования спорных вопросов. Если возникла спорная ситуация, когда стороны соглашения не могут прийти к компромиссу и решить мирным путем, должен быть прописан порядок разрешения споров. Этот пункт может существенно сэкономить время участников сделки, потраченное на судебное разбирательство.
  7. Также важно учесть в договоре особые условия и порядок действия сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Также сюда включаются все иные важные договоренности участников сделки.

Это основные пункты договора. Важно проверять при подписании контракта полномочия представителей юридических лиц на право заключения данных сделок. Это нужно для того, чтобы впоследствии сделку не признали ничтожной.

Рис. 8 — Ответственность сторон (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Ещё одно стандартное условие договора аренды — санкции за просрочку исполнения обязательств. Учитывая, что арендодатель свои обязанности исполняет уже при заключении договора, они касаются в основном арендатора.

На практике, ответственность кратна сумме неуплаченной арендной платы и колеблется от 0,1 до 0,5% от соответствующей суммы за день просрочки.

Помимо этого, обычно устанавливают дополнительную ответственность, причем в значительно большем размере (5-10% месячной арендной платы) за просрочку возврата помещения. Это связано с тем, что сдача в аренду это цикличный процесс; для арендодателя очень важно сдать помещение новому арендатору без задержки.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличия требования второй стороны. Это поможет на тот случай, если по каким-то причинам невиновная сторона откажется от взыскания пени, например в рамках лояльности долгосрочному арендатору.

Что такое кадастровый паспорт?

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт

Рис. 10 — Разрешение споров (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Применительно к договору аренды недвижимости, стороны лишены возможности выбрать подсудность возникающих споров. Согласно обязательным нормам законодательства все споры будет рассматривать суд по месту нахождения недвижимости.

В то же время, от сторон зависит, будет ли в договоре прописан обязательный претензионный порядок до обращения в суд. Как правило, с учётом значимости договора аренды, стороны соглашаются на него, делая дорогу до суда длиннее и сохраняя максимальные шансы разрешить конфликт самостоятельно.

Государственная пошлина за регистрацию аренды в 2019 году

В отличие от многочисленных изменений в законодательстве о регистрации прав на объекты недвижимости и в сфере кадастрового учета, Налоговый кодекс в части размера государственной пошлины за регистрационные действия с недвижимостью никак не изменился.

Размер госпошлины за регистрацию аренды для юридических лиц в 2018 году составляет 22 000 рублей за каждый объект недвижимости. Для физических лиц госпошлина в 2018 году составит 2000 рублей.

Часто возникает вопрос о том, какую оплачивать госпошлину, если в сделке участвует и физическое лицо, и юридическое. Сейчас пошлиной облагается только регистрация прав. Ранее необходимо было оплачивать и переход права, и саму сделку. Таким образом, размер госпошлины определятся исходя из того, кому переходит право.

Госпошлина для регистрации договора аренды

11. Заключительные положения

Рис. 11 — Заключительные положения (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

В заключительных положениях стороны обычно указывают порядок направления друг другу юридически значимых сообщений (например, претензий или сообщений о смене адреса), а также момент их вступления в силу (как правило, момент получения второй стороной).

Для особо важных сообщений (например, о расторжении договора), допустимо установить специальный, усложненный порядок направления или вступления в силу.

Образец договора аренды недвижимого имущества

Еще раз обращаем внимание, что получить полностью составленный договор, аналогично вышеуказанным этапам, можно использовав .

Обжалование приостановки в регистрации аренды в 2019 году

Обжалование решения о приостановлении регистрации договора аренды происходит в соответствии с ФЗ №221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности». Установлено, что обжаловать решение органа государственной регистрации можно в апелляционной комиссии Росреестра соответствующего региона России. Это – обязательная процедура. Без ее прохождения обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения Росреестра нельзя – получите отказ в рассмотрении.

В 2018-2019 годах Апелляционные комиссии Росреестра состоят из сотрудников этого органа, а также иных лиц, в большей степени это представители БТИ и Ростехинвентаризации.

Полное наименование: «Апелляционная комиссия по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве».

115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15, каб. 14-14.

Телефон: 8 (495) 957-67-81.

Технический план на часть помещения

В 2018 году в случае, если часть помещения для аренды не стоит на кадастровом учете, требуется изготовление технического плана. Технический план изготавливается по Приказу МинЭкономРазвития №953. Он содержит информацию об объекте недвижимости, заключение кадастрового инженера, графическую часть, приложения, а также подписывается электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. Технический план прикрепляется к заявлению о государственной регистрации договора аренды.

Образец технического плана на часть помещения

Образец технического плана на часть здания

Расширенная выписка ЕГРН

2.Скан-копия договора аренды (подписанная сторонами договора).

Как правильно составить договор аренды

Предмет договора

Предмет договора

2.Информацию о помещении нужно использовать из актуальных документов, на сегодняшний день нужно использовать планы из ЕГРН. Планы БТИ, к сожалению, потеряли свою актуальность и только в крайнем случае их можно принимать к сведению.

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов из ЕГРН

Образец поэтажных планов БТИ

Образец поэтажных планов БТИ

3.Проследить за отсутствием помарок и пометок в договоре аренды

Образец пометок в договору аренды

Образец пометок в договору аренды

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 — Москва;

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector