Консультация юриста
Назад

Проводки по договору долевого участия в строительстве

Опубликовано: 09.12.2019
0
1

Долевое строительство бухгалтерский учет – основные моменты

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений. Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи. Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Налоговый учет застройщика при долевом строительстве

Андрей Михайлович РостошинскийГлавный консультант консультационного отдела МКПЦ«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 5, 2016

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (далее — Постановление N 54), договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) являются разновидностью договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Между тем в силу п. 3 ст. 2 ГК РФ нормы гражданского законодательства не распространяются на налоговые правоотношения, если иное не предусмотрено законодательством [1].

При этом специалисты Минфина отмечают, что налоговые последствия по конкретным хозяйственным операциям зависят от квалификации отношений между сторонами договора и вопрос правовой квалификации сделки в каждом конкретном случае имеет первостепенное значение для оценки налоговых последствий (Письмо от 13.08.2013 N 03-03-06/1/32811).

[1]. См., например, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996.

Ранее УФНС по г. Москве со ссылкой на Минфин указывало, что исходя из норм НК РФ у организации-застройщика после выхода Постановления N 54 принципы определения доходов и расходов в налоговом учете не меняются (при условии ведения раздельного учета). Застройщик, действующий на основании ДДУ, доходы и расходы по строительству в налоговом учете не отражает, а по окончании строительства определяет финансовый результат (прибыль) (Письмо УФНС по г. Москве от 29.12.2011 N 16-15/[email protected]). При этом в отношении НДС разъяснений не давалось.

Последующие ответы Минфина в 2012 г. на запросы организаций касательно налогообложения носили уклончивый характер и не проясняли ситуацию [2]. В отношении же бухгалтерского учета по ДДУ никаких конкретных разъяснений Минфин не давал вообще.

[2]. Письма Минфина России от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661, от 20.11.2012 N 03-07-10/29, от 15.08.2012 N 03-03-06/1/411.

Возникает вопрос: как правильно организации-застройщику отразить в бухгалтерском и налоговом учете выручку и НДС? Поищем ответ на него в законодательстве и судебной практике.

Предлагаем ознакомиться:  Как отменить судебный приказ о взыскании долга (инструкция и образец заявления)

Нормы НК РФ и бухгалтерского учета, применимые к деятельности по ДДУ

Налоги

В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагаются НДС. Начиная с 01.10.2010 также не облагаются НДС услуги застройщика на основании ДДУ, кроме услуг застройщика при строительстве объектов производственного назначения (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Кроме того, в НК РФ есть норма, согласно которой не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, которая носит инвестиционный характер (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Проводки по договору долевого участия в строительстве

Что касается налога на прибыль, то согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы, полученные в рамках целевого финансирования, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

При этом у скептически настроенного читателя сразу же могут возникнуть вопросы. Хорошо, полученные застройщиком деньги дольщиков налогооблагаемым доходом не являются, а сама передача квартир во исполнение договора — доход или нет? Имеет ли передача квартир в рамках ДДУ инвестиционный характер согласно п. 3 ст. 39 НК РФ? Налоговый кодекс не содержит прямого ответа на эти вопросы.

В Письме Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040 разъяснено, что в ходе строительства при условии целевого использования средств дольщиков и ведения раздельного учета в налоговом учете застройщика по ДДУ не отражаются ни доходы, ни расходы, а финансовый результат определяется по окончании строительства. Но, как известно, письма Минфина не являются нормативными документами и часто не принимаются во внимание налоговыми органами на местах.

Бухгалтерский учет

Если следовать МСФО [3], то передачу квартир в многоквартирном доме (МКД) по ДДУ застройщику следует отражать как выручку. В зависимости от конкретных условий договора при учете по МСФО может возникнуть лишь вопрос о том, признавать выручку равномерно по проценту выполнения работ или на момент передачи объекта.

[3]. Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости».

В отношении же бухгалтерского учета по российским стандартам (РСБУ) возникает множество вопросов, так как специального стандарта (ПБУ), регламентирующего бухгалтерский учет у застройщиков по ДДУ нет. Зато имеется Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций [4], которое было принято еще до действующего Плана счетов и до появления НК РФ, не было отменено и действует в части, не противоречащей более поздним нормативным актам по бухгалтерскому учету (Письмо Минфина России от 07.12.2011 N 03-03-06/1/810).

Проводки по договору долевого участия в строительстве

[4]. Утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160.

Вместе с тем в п. 1.2 названного Положения указано, что под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров и приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи. И у многих специалистов вызывает принципиальное сомнение классификация в качестве внеоборотных тех активов (пусть и будущей недвижимости), которые изначально создаются или приобретаются для дальнейшей передачи другим лицам. Однако суды нередко ссылаются на нормы Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций в своих решениях.

Предлагаем ознакомиться:  Неустойка по договору бытового подряда

Судебная практика

Арбитражные суды уже давно указывают в своих решениях, что денежные средства, получаемые от участников долевого строительства, в силу инвестиционного характера в момент их получения не являются объектом обложения НДС независимо от введения в действие пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ (см., например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2012 по делу N А50-6800/2012).

Однако бывает, что позиция судей по одному и тому же вопросу меняется с течением времени, поэтому ориентироваться лучше на более поздние решения судов. Показательно в этой ситуации Определение ВС РФ от 08.10.2015 N 309-КГ15-12740 по делу N А60-41011/2014, из которого следует, что строительство объекта за счет средств инвестора и передача застройщиком на баланс инвестора законченного капитальным строительством объекта не являются операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ и не облагается НДС у застройщика [5]. Но в этом деле рассматривалась ситуация не о строительстве жилья по ДДУ и про бухгалтерский учет там ничего не сказано.

Что нам стоит дом построить, нарисуем — будем жить. Только вот для строительства настоящего дома предварительного наброска явно не хватит

[5]. Подробнее см. статью «НДС у застройщика по инвестиционному договору», N 2, 2016.

Рассмотрим Определение ВС РФ от 13.07.2015 N 305-КГ15-6964 по делу N А40-76189/13. Межрайонная налоговая инспекция по г. Москве N 45, обслуживающая строительные организации, провела в 2012 г. выездную налоговую проверку общества за 2009 — 2010 гг.

В проверяемом периоде организация осуществляла деятельность по строительству МКД на основании ДДУ. При этом общество как застройщик получило экономию от целевого использования денежных средств дольщиков. Экономия определялась как разница между целевыми поступлениями и фактическими затратами на строительство, признавалась выручкой застройщика за оказанные услуги и включалась в базу по НДС. Полученную экономию общество отражало в качестве доходов на дату получения разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию.

— Дебет 51 Кредит 86 — получены денежные средства от дольщиков;

— Дебет 08 Кредит 60 — отражены выполненные работы по строительству МКД;

— Дебет 86 Кредит 08 — передан участнику (после ввода МКД в эксплуатацию) объект долевого строительства;

— Дебет 86 Кредит 90 — отражена экономия как вознаграждение за услуги.

Обратите внимание! Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с подходом организации, указав, что доходом от реализации с точки зрения бухгалтерского и налогового учетов является полученная застройщиком экономия.

Проводки по договору долевого участия в строительстве

Определяя сумму экономии, общество также включило в себестоимость строительства ожидаемые, но еще не осуществленные к тому моменту расходы на выполнение работ по благоустройству. На эти ожидаемые и неизбежные расходы общество в соответствии со своей учетной политикой и нормами ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» [6] сформировало резерв предстоящих расходов. Размер резерва рассчитывался по каждому жилому дому отдельно на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

[6]. Утверждено Приказом Минфина России от 24.10.2008 N 116н.

Инспекция не спорила с проводками, не оспаривала факт осуществления затрат за счет резерва предстоящих расходов и их документального подтверждения. Также инспекторы не предъявляли претензий к документам по расчету резерва предстоящих расходов и его использованию. Контролеры были не согласны с тем, что в себестоимость долевого строительства для целей налогообложения были включены ожидаемые затраты (резервы).

Предлагаем ознакомиться:  Страховка в кредитном договоре наличными ренессанс

— объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи;

— завершено расходование средств участников на создание объектов.

Судьи поддержали эту позицию, однако признали правомерным уменьшение экономии (выручки застройщика) на сумму резервов.

Проводки по договору долевого участия в строительстве

В конечном итоге суд кассационной инстанции (Постановление АС МО от 13.03.2015 N Ф05-1295/2015) отменил решения нижестоящих судов и решил спор в пользу налогового органа, отметив: ожидаемые затраты формируют резерв предстоящих расходов в строительстве, но данный резерв не создается в налоговом учете.

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д., после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43.

Согласно положениям Письма Минфина РФ от 12.07.2005 № 03-04-01/82, если застройщик своими силами выполняет строительно-монтажные работы, инвестиции дольщиков должны быть включены в налогооблагаемую базу в качестве авансовых платежей в счет будущих строительных работ на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ. Однако, в 2011 году вступили в силу разъяснения КРМФО (IFRIC) 15, пунктами 10-12 которого предусмотрено:

  • вхождение в сферу применения МСФО 11 «Договоры на строительство» договоров на строительство недвижимости в случае, если дольщики вправе в значительной степени повлиять на дизайн будущего строительного объекта;
  • отнесение договора долевого строительства к соглашениям на продажу товаров в рамках применения МСФО (IAS) 18 «Выручка», если дольщики не могут выбирать дизайн или вносить корректировки относительно основных элементов строения в ходе строительства.

А международные стандартны могут применяться совместно с утвержденными Министерством финансов положениями по бухучету, если по в нормативных актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу. А если применять разъяснения в области договоров на строительство, договор будет рассматриваться как соглашение купли-продажи в любом случае, а продажа объектов строительства не облагается НДС. Вывод – средства дольщиков не должны облагаться НДС.

Ответы на распространенные вопросы про долевое строительство бухгалтерский учет

Вопрос №1: Может ли застройщик осуществлять строительство объекта долевого строительства, оказывая тем самым услуги дольщикам, если в договоре не предусмотрено разбиение цены договора на покрытие расходов на строительство и вознаграждение застройщика?

Ответ: Нет, в таком случае говорить об услугах, оказываемых застройщиком, не приходится.

https://www.youtube.com/watch?v=https:CIXsfYg8VqM

Вопрос №2: Экономия и перерасход у застройщика по договору долевого строительства устанавливаются в целом по объекту строительства. Облагается ли экономия, исчисляемая в целях налогового учета, НДС?

Ответ: Это зависит от экономического характера данной суммы. Если экономия образовалась, потому что средства на покрытие расходов на строительство были использованы не полностью, экономию относят на увеличение вознаграждения застройщика (выручка). Если цена договора не включает плату за услуги застройщика, экономия не может признаваться его выручкой, и тогда она не облагается НДС.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector