Консультация юриста
Назад

Межевание земельного участка под многоквартирным домом в 2019 году

Опубликовано: 06.01.2020
0
1

Определите для себя выгоду

Полную инструкцию по оформлению земельного участка с наглядными примерами 27 сентября на вебинаре «Оформление и содержание земельного участка» представила Елена Шерешовец.

Она посоветовала перед тем, как начать работы, выбрать дом, в отношении которого они будут производиться, и ответить для себя на несколько вопросов.

Определите, какой правовой статус у земельного участка на сегодняшний день. Проанализируйте, насколько это будет вам выгодно. Если вы пришли к выводу, что оформить земельный участок для вас выгодно, разработайте алгоритм действий:

  • выберите, кто будет заниматься проблемой, определите его полномочия;
  • обозначьте исполнительный орган, который поможет провести работы;
  • поймите, когда наступит момент перехода права собственности – с этого момента у вас появятся новые права и обязанности;
  • определите размер такого участка;
  • проанализируйте возможные сложности и пути их решения.

Самое главное, что нужно сделать вначале – определить размер и границы земельного участка, чтобы уточнить его правовой статус.

Чем регулируется межевание придомовой территории МКД

Межевание участка земли под МКД могут проводить исключительно жильцы дома. Собственники помещений имеют право самостоятельно определить, какой площади территория им будет необходима для полноценного осуществления своей жизнедеятельности. Однако решение это они в обязательном порядке должны будут согласовать с органами местного самоуправления.

В свою очередь, администрация, к которой обратятся жильцы для одобрения их желания по выделению определенного размера территории около их здания, будет действовать согласно актуальным землеустроительным нормам и правилам. Проводя межевание и оформляя пространство возле дома в общедолевую собственность, владельцы недвижимости должны помнить, что площади, на которых расположены муниципальные дороги и объекты, рекреационные зоны и области, не подлежащие отчуждению, не могут войти в такой участок.

Порядок, согласно которому проходит межевание земли многоквартирных домов и придомовой территории, описан в положениях Федерального закона № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости». Земельное законодательство Российской Федерации динамично развивается, Правительство регулярно вносит в него значимые поправки, соответственно, чтобы обладать актуальной на сегодняшний день информацией, необходимо систематически знакомиться с изменениями, которые могли появиться в нормативных актах по данной тематике.

В Земельный кодекс Российской Федерации 01.03.2015 была внесена очередная поправка, отменившая действие статьи 26, в связи с чем процедура межевания земельного участка МКД стала регламентироваться другим условием этого документа, а именно статьей 11.9, а также градостроительным законодательством. Ниже будут перечислены требования к новообразованным и претерпевшим изменения участкам.

  1. Определение общей максимальной либо минимальной площади придомовой территории регламентируется Градостроительным кодексом.
  2. В случае если земельные участки не подпадают под действие регламентов Градостроительного кодекса, их величина при межевании определяется в соответствии с Земельным кодексом, либо согласно другим федеральным законодательным актам.
  3. При определении размеров территории около МКД недопустимо пересечение ее межевой черты с границами площадей муниципальных объектов и населенных пунктов.
  4. Участок земли не может быть выделен, если его формирование препятствует разрешенному использованию объектов недвижимости, законно расположенных на нем.
  5. Выделять или каким-либо образом изменять границы территорий невозможно, если в отношении них продолжают действовать обременения (ограничения), не допускающие их дозволенной эксплуатации.
  6. Формирование площади около здания должно происходить рационально, не препятствовать охране земель и не противоречить Земельному кодексу и другим федеральным законодательным актам. То есть при межевании участков запрещено их вклинивание, вкрапление, также не допускается изломанность границ, чересполосица, результатом которой становится невозможность размещения на них объектов недвижимости.
  7. Выделение участка земли невозможно в случае, если предполагаемые его границы пересекают территориальные зоны, лесничества, лесопарки. Исключением в данном случае может быть формирование площади с целью геологического изучения недр и добычи полезных ископаемых. Также допускается выделение участка, на котором будут размещены линейные объекты, гидротехнические сооружения, водохранилища и иные искусственные водоемы (согласно п. 7, введенному ФЗ № 171 от 23 июня 2014 г.).

Право долевой собственности на участок под МКД возникает с момента его постановки на кадастровый учёт

Удобнее всего узнать правовой статус с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра: вы получите однозначный отчёт от государственного органа о том, сформирован ли земельный участок под вашим многоквартирным домом.

Чтобы получить сведения, зайдите на страницу Публичной кадастровой карты, выберите свой город и введите адрес. Или, если у вы знаете координаты дома на географической карте, укажите их.

Найдя интересующий участок, кликните на него. Откроется окно, в котором будут собраны все доступные данные: точный адрес, площадь, кадастровая стоимость, форма собственности, юридический статус земельного участка и другие. Под статусом участка понимается его категория и вид разрешённого использования.

Эти данные нужно проверить, заказав выписку.

Кроме обращения к Публичной кадастровой карте есть ещё несколько способов узнать правовой статус земельного участка:

  • запросить информацию в органах местного самоуправления,
  • получить сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Сделать запрос может любой собственник помещений МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.

Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как отметил в указанном деле ВС РФ, земельный участок под МКД переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме:

  • с момента введения в действие ЖК РФ, если до этого он был поставлен на кадастровый учёт;
  • с момента проведения кадастрового учёта, если он состоялся после вступления в силу ЖК РФ.

Кадастровый учёт проводит уполномоченный орган государственной, региональной, муниципальной власти – самостоятельно или по заявлению любого собственника помещения в доме, который расположен на таком земельном участке.

При этом уполномоченный орган не может отказать собственникам в реализации их права на формирование придомовой территории с целью включения её в общее имущество МКД.

Кем и для чего проводится межевание придомовой территории

Межевание, формирование земельных участков МКД и последующая их передача на безвозмездной основе владельцам помещений в домах на праве общедолевой собственности – процедура необязательная. Жители вполне резонно могут возразить, что данное действие впоследствии приведет к весьма существенным дополнительным тратам на содержание придомовой территории.

Однако в случае если межевание не проведено, то местная администрация имеет полное право передать такой участок в пользование третьим лицам, к примеру, с целью его последующей застройки. При этом владельцы никак не смогут защититься от подобных действий, если земля не прошла процедуру межевания и не перешла в общедолевую собственность хозяев МКД. Жильцы не имеют оснований в таком случае претендовать на территорию около дома, поскольку их права на нее никак не оформлены.

Если процедура межевания придомовой территории не проведена, то для жильцов это может вылиться в ряд моментов, о которых стоит знать.

  1. Участок, примыкающий к многоэтажке, может использоваться для капитального и временного сооружения различных объектов недвижимости, при этом согласовывать с жильцами подобные мероприятия никто не будет. Если на такие работы разрешение дано властями и они соответствуют нормам градостроительства, то снос этих конструкций в дальнейшем окажется невозможен.
  2. Благоустройство земельного участка, обслуживание и ремонт детских и спортивных площадок, вывоз бытовых отходов не будет входить в компетенцию управляющей компании.
  3. Если придомовая территория не прошла процедуру межевания, то многоквартирный дом, примыкающий к этой площади, не сможет претендовать на то, чтобы быть объектом государственных жилищных программ.
  4. Поясняя предыдущий пункт, можно добавить, что несформированный участок земли приравнивается к его отсутствию, а МКД без такой площади никак не может принять участие в муниципальных мероприятиях по капитальному ремонту и реконструкции – все работы, выполняемые в рамках данной программы, будут производится за счет средств собственников помещений в здании.

В свою очередь, если придомовая территория прошла процедуру межевания, то владельцы жилья в МКД получают право на выполнение ряда работ по ее обустройству и обеспечению своего комфорта.

  1. Отделить участок, построив забор высотой не более 2 м. Ограждение возводится на денежные средства собственников квартир МКД.
  2. Перекрыть въезд на придомовую территорию шлагбаумом.
  3. Заняться сооружением места для отдыха, детской площадки, иных объектов благоустройства.
  4. Возвести небольшое строение для размещения в нем резервного генератора для снабжения МКД электричеством в случае его отключения или запасной системы автономного отопления.
  5. Заключить договор на аренду земельного участка МКД с третьими лицами.
  6. Обустроить дополнительные парковочные места для автомобилей собственников помещений.
  7. Разбить цветник или небольшое приусадебное хозяйство (огород).
Предлагаем ознакомиться:  Договор на продвижение с социальных сетях

Кадастровый паспорт земельного участка подтверждает законность всех вышеозначенных действий. Также если эта территория зарегистрирована в едином государственном реестре, из местного бюджета могут быть выделены средства на программу благоустройства и капитального ремонта придомовой площади.

Межевание земельного участка под многоквартирным домом в 2019 году

Положениями законодательства Российской Федерации предусмотрена ответственность органов муниципального образования за проведение межевания земли около МКД.

Однако финансирование данного мероприятия происходит, как правило, в конце отчетного периода за счет средств администрации, вследствие чего она часто отказывает в проведении этой процедуры, аргументируя свою позицию недостатком денег в бюджете. Но собственники помещений в МКД не обязаны ждать решения местной власти и вправе сами заказать межевание придомовой территории.

Статьи 301, 302, 303, 304 Гражданского кодекса определяют возможности лица, не являющегося хозяином, защищать свое имущество против других собственников, в случае если в отношении данного гражданина установлено право на пожизненное наследование владения, на хозяйственное ведение, оперативное управление либо иное право, предусмотренное законодательными актами или заключенным договором.

Сформируйте земельный участок

Если земельный участок не сформирован, обратитесь за помощью к:

  • федеральным органам исполнительной власти,
  • исполнительным органам государственной власти субъекта РФ,
  • органам местного самоуправления.

Для этого напишите заявление от собственников многоквартирного дома.

Межевание земельного участка под многоквартирным домом в 2019 году

Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. Они делают их на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (либо заказчика).

Проекты планировки и межевания территории делаются для земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Такие проекты относятся к компетенции органов местного самоуправления.

Формирование земельного участка включает в себя:

  • подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории,
  • выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка.

Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если вам не терпится скорее провести все необходимые работы, есть четвёртый вариант. Собственники могут самостоятельно произвести межевание земельного участка под многоквартирным домом и обратиться в органы власти с заявлением о согласовании межевого плана, формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учёт.

При этом собственники понесут дополнительные финансовые потери, которые органы местного самоуправления не возместят.

Мы рекомендуем вам помнить, что межевание земельного участка – это обязанность органов власти. Вы можете сделать межевание самостоятельно, если уверены, что органы власти сделают это некорректно. Например, выделят минимальный земельный участок под отмостку дома.

Но, помимо того что собственники понесут большие затраты, органы власти могут в итоге не согласовать такое межевание. Тогда собственникам придётся отстаивать свои права в суде.

К слову, защищать свои права в судебном порядке собственники могут и в случае, они не согласны с межеванием, которое сделала администрация. Рекомендуем вам не терять свои деньги и не упускать возможности – напишите заявление о формировании земельного участка.

Межевание придомовой территории: инструкция по оформлению

  1. Изучить кадастровую карту, которая есть в открытом доступе – определен ли ЗУ под конкретным МКД.
  2. Если ЗУ сформирован, у него есть свой номер и он известен, по этому номеру следует отправить запрос в Росреестр на получение информации о ЗУ.
  3. Когда выписка из Росреестра получена, нужно обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы», внести оплату в установленном размере (600 р.), оставить комплект документов и через 3 дня прийти за готовой выпиской.

Чаще всего оформление ЗУ под МКД выполняется через суд. Это связано с тем, что границы участка изначально не обозначены на кадастровой карте города.

Если ЗУ, на котором выстроен МКД, не размежеван, для установления границ следует обратиться в организацию, которая специализируется на решении таких вопросов. Кадастровый инженер изучает МКД и прилегающие территории и готовит межевой план, а затем вносит эти данные в Государственный реестр.

Пока ЗУ не размежеван и не оформлен в общую долевую собственность, прав на распоряжение землей у владельцев квартир нет.

Теоретически межеванием земель должны заниматься органы местного самоуправления. Но на практике добиться этого от властей почти невозможно. Намного эффективнее взять решение вопроса в свои руки и направить скооперированные усилия собственников в «нужное русло».

Заказать и оформить межевание также могут собственники помещений в МКД (владельцы жилых и нежилых помещений). Для более подробного ознакомления с процедурой можно изучить Постановление КС РФ от 28 мая 2010 года № 12-П, где говорится, что любой из собственников может подать заявление на данный процесс.

  • заявление о государственном кадастровом учете и о гос. регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в МКД;
  • паспорт заявителя или его заверенная копия у доверенного лица (доверенность должна быть заверена у нотариуса);
  • протокол собрания собственников помещений в МКД о формировании ЗУ;
  • документы о формировании ЗУ;
  • протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Документы можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра».

Другой вариант – отправить документы почтой или в электронном виде с сайта Росреестра.

Чтобы принять решение о межевании ЗУ под МКД, необходимо получить голоса «За» от 50% собственников недвижимости в доме. Для этого проводится собрание, опрос, голосование любыми удобными способами – главное, получить подтвержденные голоса от собственников недвижимости в конкретном доме.

Организация собрания из инициативных собственников – это необходимое условие для выявления реальных нужд жильцов.

На собрании следует выбрать уполномоченного представителя, который будет отстаивать интересы жильцов на всех проектах и работах, связанных с эксплуатацией дома.

Процедура межевания, инициированная владельцами помещений в МКД, делится на несколько этапов.

Этап 1. Проведение общего собрания собственников жилья

На общем собрании определяются нужды МКД и выносятся на обсуждение предполагаемые границы земельного участка. Здесь же выбирается уполномоченное лицо, впредь обретающее право представления интересов собственников в органах местного самоуправления и заключения договоров по обслуживанию придомовой территории.

Общее собрание можно считать состоявшимся, если в нем приняло участие не менее 2/3 собственников помещений МКД. При этом решение по выдвинутым на встрече вопросам считается принятым, если за него проголосовало не меньше 50 процентов от общего количества участников. Мероприятие заканчивается составлением протокола с приложением схемы оформляемого участка, который передается органам местной власти для инициации процедуры межевания придомовой территории.

Этап 2. Согласование схемы участка земли (придомовой территории) с органами местного самоуправления

Ответственными за межевание и формирование участков земли МКД выступают структуры государственной власти и органы местного самоуправления.

В столице данными вопросами занимается Департамент городского имущества. Перед тем как сформировать участок, относящийся к придомовой территории, ответственный орган власти удостоверяется в наличии проекта квартального межевания земель.

В результате проведенной проверки принимаются следующие решения:

  • земля, на которой находится формируемый участок, вносится в план межевания придомовой территории при условии, что процедура раздела данной площади ранее не проводилась;
  • завершается процесс выделения земельного участка, данные о его границах регистрируются в кадастре в случае подтверждения наличия проекта квартального межевания.

В свою очередь, определение и формирование контуров площади около МКД проходит согласно следующим правилам:

  • на придомовой территории расположен один многоквартирный жилой дом и относящиеся к нему элементы благоустройства;
  • проезды, объекты дорожно-уличной сети районов в пределы участка не включаются;
  • формирование границ проходит с соблюдением зонирования, учитывающего фактическое землепользование, которое определяется муниципалитетом согласно действующему градостроительному регламенту;
  • все элементы благоустройства должны компактно размещаться в пределах контура земельного участка, проведенного согласно плану. Пересечение границ территории данными объектами недопустимо.

Этап 3. Этап разработки проекта

Как уже упоминалось выше, основанием для межевания и последующего формирования участка земли, относящегося к придомовой территории, служит наличие утвержденного проекта, согласно которому проводится определение границ внутри квартала. Этот документ должен быть приведен в соответствие с установленным Генеральным планом.

Таким специалистом, способным качественно провести процедуру определения границ придомовой территории, является кадастровый инженер. Он составляет план межевания, создает его электронную копию и сдает на сберегание сроком до трех месяцев в электронное хранилище, которое ведется органом регистрации прав.

Для обоснования данных действий условие о помещении межевого плана кадастровым инженером на хранение должно быть обязательно прописано в договоре. Любой документ, попавший в электронный архив, получает свой индивидуальный инвентарный номер. Пока план находится там, бесплатный доступ к нему могут получить заказчик работ и кадастровый инженер.

Предлагаем ознакомиться:  Поставим земельный участок на учет

Этап 4. Утверждение проекта на собрании собственников

Этап 5. Оформление землеустроительного дела

Этап 6. Осуществление процедуры регистрации плана межевания в Росреестре, внесение данных об участке в кадастр.

Сведения о земле могут быть занесены в Государственный кадастр недвижимости ГКН после того, как в Росреестр будут предоставлены следующие документы:

  • заявление о государственной регистрации и регистрации в кадастровой палате права общедолевой собственности на придомовую территорию МКД;
  • выписка, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию каждой доли в праве общей собственности на коллективное имущество МКД (плата взимается с каждого отдельного владельца).
  • удостоверение личности (предъявляется персонально) уполномоченного лица или собственника, от имени которого подается заявление. На уполномоченного представителя обязательно должна быть выписана нотариально заверенная доверенность;
  • протокол общего собрания жильцов дома, где зафиксировано принятие решения о формировании участка земли (придомовой территории МКД);
  • пакет документов, указывающих на то, что участок был сформирован учреждением государственной власти или органом местного самоуправления;
  • пакет документов, подтверждающих право собственности жильцов дома на помещения в МКД, возникшее до 31 января 1998 года (предоставляется только в случае отсутствия записи в ЕГРН (на дату предоставления пакета документов) о государственной регистрации наличия таких прав у владельцев недвижимости);
  • протокол общего собрания собственников помещений в МКД, в котором определены доли каждого жильца здания (собственника) на коллективное имущество и придомовую территорию;
  • пакет других документов, необходимых для регистрации права, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Межевание земельного участка под многоквартирным домом в 2019 году

Если план межевания находится в электронном хранилище, то предоставлять его в Росреестр необязательно, достаточно будет в заявлении указать уникальный идентификационный номер, присвоенный документу при его помещении в архив.

Лицо, уполномоченное подавать документы от имени собственников жилья в МКД (при наличии нотариально заверенной доверенности), может это сделать тремя способами:

  • посредством сети интернет, воспользовавшись услугами Единого портала госуслуг, или сайтом Росреестра;
  • при личном визите в местное отделение МФЦ или Росреестр. Документы также можно предоставить уполномоченному лицу Росреестра при организации им выездного приема;
  • воспользовавшись почтовой пересылкой, предварительно составив опись отправляемых документов и оформив уведомление о вручении.

После того как заявление было принято в кадастровой палате, на постановку на кадастровый учет уполномоченному органу отводится 10 дней.

Этап 7. Получение свидетельства о собственности

После того как процедура определения границ будет завершена, геодезистом по периметру участка устанавливаются межевые знаки (металлические столбики, снабженные специальными номерными отметками), указывающие точные координаты придомовой территории.

Инициировать подобные мероприятия можно при любой форме управления МКД, так как и УК, и ТСЖ занимаются хозяйствованием и имеют подобные полномочия.Временной промежуток, в течение которого процедура определения границ участка будет проведена, предварительно оговаривается собственниками помещений и компанией, выполняющей данный вид работ.

Напишите заявление о формировании участка

Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо. Управляющая организация или ТСН. УО и ТСН действуют по поручению собственников. В таком случае нужно провести общее собрание собственников, чтобы все выразили своё согласие.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
  • копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
  • документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
  • при наличии – копии документов об отводе земельного участка.

Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.

Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.

К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.

Межевание придомовой территории новостроек

Особым случаем считают формирование и межевание придомовой территории новостройки. Существуют два варианта выделения участка при только что возведенном здании:

  • земля, на которой строится дом, находится в муниципальном владении (инвестиционные условия);
  • участок, на котором сооружается многоэтажка, имеет законного хозяина, то есть является частной собственностью.

Действовать необходимо исходя из ситуации соответственно нижеизложенным принципам.

1. На время ведения строительства на земле, которая принадлежит городу, компания, являющаяся застройщиком, заключает инвестиционный договор с муниципальными властями (представителями КУГИ).

Межевание земельного участка под многоквартирным домом в 2019 году

На период работ к данному контракту формируется паспорт, на который дает выписку кадастровая палата. Строение может оформляться в собственность застройщиком либо инвестором – это прописывается в условиях договора. В результате земельный участок под зданием и придомовая территория передаются в аренду сроком на 49 лет.

2. В случае если застройщик не использовал своевременно свое законное право и не подал в Роснедвижимость либо в другие органы заявку на межевание и определение земельного участка (придомовой территории), данная площадь будет считаться несформированной.

В этом случае если ТСЖ настаивает на том, чтобы участок был выделен, его оформят в минимально возможном размере. Как правило, это всего лишь 10 метров по периметру здания.

3. С построенным на частной земле домом задача решается намного легче. Это может быть территория, ранее принадлежавшая какой-либо организации и отданная на выкуп с дальнейшей приватизацией.

Самое сложное – убедить владельца земельного участка в его передаче на внутренний баланс ТСЖ. Эта проблема решается на уровне хозяйствующего субъекта, а не собственника квартиры или дома.

Кем и для чего проводится межевание придомовой территории

Цель межевания – это установление границ примыкающей территории и определение конкретной доли каждого владельца помещения в общем долевом владении. Придомовой зоной считается земельный участок, который примыкает к дому. Величина зависит от распоряжения местного муниципалитета.

При выделении учитывается несколько факторов:

  1.  общая квадратура жилых помещений;
  2.  близость при расположении к другим домам;
  3.  наличие государственных объектов или режимных;
  4.  городское планирование и архитектура.

Также не последнюю роль играет плотность застройки в регионе, наличие дорог и подъездных путей. Минимальный размер земельного участка аналогичен квадратуре земли, на которой располагается многоэтажка.

Установление границ позволяет:

  •  спасти двор от застройки компаниями;
  •  возможность законно использовать земельный участок;
  •  организовывать дополнительные зоны;
  •  платить только за свою территорию;
  •  возможность огородить зону с установлением шлагбаума, тем самым ограничить доступ к территории третьим лицам.

Жилищный кодекс регламентирует вопрос о межевании и придомовой территории если возводится новостройка. Закон также распространяется и на вторичный жилой фонд, если граждане решили самостоятельно узаконить территорию и выделить участки для дворовых объектов. Межевание может проводиться только поэтапно по решению на собрании собственников.

Перед посещением уполномоченного органа нужно подготовить и провести работы – по расчету площади по соответствующей формуле.

Sн=Sк*Упзд

Sн – нормы квадратов придомовой зоны;

Межевание земельного участка под многоквартирным домом в 2019 году

Sк – общая квадратура всех помещений в многоквартирном доме;

Упзд – удельный показатель земельного соотношения.

При проведении операции под МКД учитывают не только фундамент, но и подвальное помещение, которое считается неотъемлемой частью любого дома. В соответствии с Правилами содержания от 13.08.06 придомовой территорией является:

  1.  земля, на которой возвышен дом;
  2.  растительные насаждения и иные объекты благоустройства;
  3.  места для сушки белья, парковки, спортплощадки и детский инвентарь;
  4.  трансформаторные будки и подстанции;
  5.  гаражные постройки и пожарные подъезды;
  6.  погреб.

Все вышеперечисленные объекты двора обязаны располагаться на зонах, отмеченных в кадастровом паспорте.

Общее собрание собственников понадобится только в том случае, если ни один собственник не захочет самостоятельно обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка, и собственники помещений в МКД захотят сделать это от имени всех собственников.

В этом случае вначале проводится общее собрание собственников, инициировать которое может любой собственник МКД, а затем в администрацию с заявлением обращается уполномоченное лицо.

Собрание проводится в порядке, описанном в статьях 45–48 Жилищного кодекса РФ. На повестку дня выносятся следующие вопросы:

  1. Принятие решения о необходимости формирования земельного участка под МКД.
  2. Выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений МКД в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под МКД, в общую долевую собственность.
Предлагаем ознакомиться:  Правоустанавливающие документы на земельный участок

В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:

  • органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
  • его поставят на государственный кадастровый учёт.

Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.

Когда межевание придомовой территории завершено, какой заключать договор аренды

Возникновение права собственности на земельный участок под МКД

В соответствии с заключенным договором аренды земли, который подписали до начала процедур, связанных с межеванием, формированием и постановкой участка на учет, может быть поднят вопрос о прекращении выплат за пользование данной территорией. Это можно сделать в момент регистрации факта владения помещением в МКД либо долей в общем имуществе здания, в том числе земли под ним.

Действие договора аренды прекращается, если он был заключен с лицом, чье право общедолевой собственности на землю было подтверждено после завершения процедуры межевания, формирования и постановки участка на кадастровый учет. Иными словами, соглашение о найме признается в этом случае недействительным (в соответствии со ст.

608 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право сдавать имущество в аренду). Закрепленное за муниципалитетом право владения земельным участком оканчивается в тот момент, когда он передается в общедолевую собственность. Соответственно, прекращает свое действие и договор аренды.

Это подтверждается судебной практикой. Рассмотрим пример дела, которое касается прекращения выплат по договору аренды.

Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое получило либо сберегло имущество за счет иного субъекта, признанного потерпевшим (при этом не было никаких законных правовых актов и не совершалась сделка), возвращает пострадавшей стороне данное имущество, так как имело место неосновательное обогащение.

Требование вернуть незаконно приобретенные средства в виде платежей за аренду, выплаченных ошибочно, может исходить от владельца помещений МКД, если у него есть доля в праве общей собственности на земельный участок под зданием. Положительное решение возможно в том случае, если истец продолжил вносить деньги за пользование недвижимостью согласно заключенному ранее договору.

Пример из судебной практики. Комитетом управления муниципальным имуществом города Щелково было принято решение подать иск в арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Беликовой С. П. Целью данного действия являлось взыскание задолженности по оплате соответственно договору аренды земельного участка № 030214.

Обстоятельством, на которое ссылался истец, было отсутствие выплат по указанному соглашению с 1 января 2008 года по 30 сентября 2011 года. Сумма долга к моменту подачи претензии составила 93 424 руб. 10 коп., кроме него была начислена пеня в размере 59 530 руб. 87 коп., которая также вошла в исковое требование.

Материалы дела, представленные на судебном заседании, подтверждали, что соответственно постановлению администрации от 30.12.1999 № 3268-з участок был предоставлен в аренду.

Пролонгирован договор был постановлением администрации от 05.04.2002 № 1116-з до 01 июня 2003 года.

Органы исполнительной власти МР и индивидуальный предприниматель Беликова С. П. продлили контракт на пользование участком, его срок действия составил с 16.10.2002 по 16.10.2027. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в соответствии с принятыми нормами, в том порядке, который установлен законодательными актами. В материалах дела имелась выписка из ЕГРП, подтверждающая данный факт.

Земельный участок уже был сформирован на дату введения в действие Жилищного кодекса РФ, свидетельством этому являлась постановка на кадастровый учет (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 7638/11). Из этого следует, что все владельцы помещений, в том числе ИП Беликова С. П., перешли в категорию долевых собственников, а существующие ранее обязательства аренды прекратились (ст. 413 ГК РФ).

Таким образом, Арбитражный суд Московской области отказал в исковых требованиях администрации г. Щелково.

Межевание придомовой территории без ошибок

Незаконное урезание площади во время межевания придомовой территории является поводом для обращения в суд.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом

До того как начнется судебное слушание, в «Росреестре» либо через МФЦ «Мои документы» необходимо получить справку, где будут указаны верные размеры участка.В случае утери документов либо обнаружения в них очевидной ошибки можно провести перерасчет территории, обратившись к кадастровому инженеру. Возможна ситуация, при которой данные нельзя восстановить.

После правильного межевания придомовой территории, которое проводит независимый кадастровый инженер, собственники могут обратиться в суд, чтобы получить другой кадастровый план.

Если посторонние лица расположили какие-либо объекты недвижимости на придомовой территории до того, как были определены ее границы, нужно будет решать вопрос их сноса.

Обычно такие сооружения возводятся без соответствующего оформления, однако их владельцы могли заключить с местными органами власти договор аренды земельного участка. В этом случае жильцы МКД вынуждены оспаривать право администрации на получение платы за использование принадлежащей им территории. Требование снести незаконную постройку выдвигается после завершения процедуры межевания.

Одним из вариантов решения проблемы является аннулирование договора на пользование участком с администрацией и заключение нового соглашения с владельцем объекта недвижимости. В результате чего полученные от аренды деньги будут расходоваться на общедомовые нужды.

Часть земельного участка, принадлежащего МКД, уже может быть оформлена на постороннее лицо по всем правилам и со всеми разрешительными документами. Для урегулирования этого вопроса прибегают к услугам строительной экспертизы. Согласно нормативам, прописанным в СНиП, придомовая территория должна находиться только во владении собственников жилья МКД. После проведения строительной экспертизы хозяева здания подают иск в суд.

Решение может быть принято в пользу владельцев МКД. В этом случае можно установить земельный сервитут на участок, основываясь на необходимости обслуживать дом, либо организовать движение транспортных средств. В такой ситуации собственники объектов будут обязаны выплачивать арендную плату хозяевам многоэтажки.

Есть разногласия – обращаетесь в суд

Если возникают разногласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом, рекомендуем вам подать в органы власти мотивированное возражение и предложения по урегулированию спора.

Подать возражение может любой собственник МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.

Если согласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом достичь не удастся, собственники имеют право отстаивать свои интересы в суде.

Кому отходят земельные участки после сноса здания

В отношении жилого здания, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при определении выкупной цены изымаемого помещения следует учесть стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество. Данное положение соответствует Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Определяя выкупную цену, необходимо также учесть долю в праве собственности на участок земли МКД. На данный момент в судах отсутствует единый подход к тому, как следует рассчитывать эту сумму.

Право общедолевой собственности дает возможность жильцам МКД стать владельцами доли общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), но не все суды принимают этот факт во внимание. Помимо этого, согласно ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» хозяева квартир могут владеть земельным участком, поставленным на кадастровый учет.

При расчете стоимости помещения в МКД нужно учитывать и цену доли в праве владения коллективным имуществом, включая участок земли. Эта сумма не может быть установлена в отрыве от данных факторов. Необходимо признать полностью обоснованной практику судов, которые учитывают стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Что нужно запомнить

Если вы хотите оформить земельный участок под многоквартирным домом, советуем вам сперва определить статус земельного участка на текущий момент и понять, насколько это вам выгодно.

Если вы решили оформлять участок, следуйте нашей инструкции:

  1. Получите сведения через Публичную кадастровую карту и проверьте их по выписке
  2. Если земельный участок не сформирован, напишите заявление о формировании земельного участка в органы власти.
  3. Если никто из собственников не хочет отдельно отправлять заявление, проведите общее собрание собственников.
  4. Возникнут разногласия по границам земельного участка и органы власти не захотят их решать – обращайтесь в суд.

Провести юридически грамотное общее собрание собственников для оформления земельного участка можно легко и быстро с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как он работает.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector