Консультация юриста
Назад

Новый закон о жилищных накопительных кооперативах

Опубликовано: 02.01.2020
0
2

Правовое регулирование отношений жилищной потребительской кооперации

Основа правового регулирования жилищной потребительской кооперации в России заложена в ст. 116 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), определяющей, что потребительским кооперативом признается объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Как устанавливает ГК РФ, правовое положение потребительских кооперативов определяется законами о потребительских кооперативах (п. 6 ст. 116).

Из специального регулирования в данной сфере до последнего времени действовало практически всего четыре нормативных акта — Закон СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР», Закон РФ от 19 июня 1992 г. N 3085-I «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации», Федеральный закон от 15 апреля 1998 г.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (далее — ЖК РФ), вступивший в силу с 1 марта 2005 г., содержит специальный раздел V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», включающий в себя гл. 11 «Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов» (ст. 110 — 123) и гл. 12 «Правовое положение членов жилищных кооперативов» (ст. 124 — 134).

Между тем положения данных глав не распространяются на иные специализированные кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах (п. 5 ст. 110). Следовательно, ЖК РФ практически не применяется к регулированию правового положения жилищного накопительного кооператива, за некоторыми исключениями, установленными Законом о накопительных кооперативах.

Например, передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и выселение из него осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов (п. 3 ст. 29, п. 2 ст. 31 Закона о накопительных кооперативах).

Отношения по направлению денежных средств в приобретение и строительство жилых помещений обладают всеми признаками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. Под инвестициями понимается имущество (в широком смысле), включая имущественные права, а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в осуществление какой-либо деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст.

Инвестиции — это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права:

  • подлежащие вложению в объект какой-либо деятельности;
  • обладающие особой целью — получение прибыли или достижение иного полезного эффекта;
  • обладающие признаком рискового вложения.

Имущество становится инвестициями только с момента вовлечения в инвестиционный процесс.

Капитальная форма инвестиций означает вложения в строительство или реконструкцию объектов недвижимости или вложения в иные объекты основного капитала (оборудование, инвентарь и др.). Вложение средств в любой из кооперативов (жилищный, жилищно-строительный или жилищно-накопительный) обладает всеми признаками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

Таким образом, в части общих вопросов к регулированию их деятельности применятся инвестиционное законодательство: уже названный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и действующий в части, не противоречащей ему, Закон РФ от 26 сентября 1991 г. N 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

На практике жилищно-строительные кооперативы, занимающиеся вложением средств в новое строительство, стали заключать между кооперативом и членами инвестиционные договоры, в которых выступали в качестве заказчиков, а члены кооператива — в качестве инвесторов. На основании таких договоров членам кооператива в дальнейшем передавались квартиры.

В том же случае, когда кооператив вкладывает средства как инвестор в строительство жилья для своих членов и прибегает к услугам организаций-заказчиков, подрядчиков строительства, необходимо заключение особых инвестиционных договоров, реализация которых должна повлечь возникновение нового объекта жилой недвижимости.

Если раньше регулирование таких отношений осуществлялось исключительно инвестиционным законодательством, то в настоящее время принят специальный Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В целях защиты прав членов жилищных накопительных кооперативов Закон о накопительных кооперативах устанавливает, что к отношениям, которые не связаны с отношениями членства и возникают на основе гражданско-правовых договоров между кооперативом и его членами, применяются положения Закона РФ от 7 февраля 1992 г.

«О защите прав потребителей». Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию рассматриваемых отношений означает возможность взыскания законной неустойки в случае нарушения предоставляемых кооперативом дополнительных услуг своим членам, а также взыскания компенсации морального вреда.

Кроме того, распространение на члена кооператива статуса потребителя означает и освобождение последнего от уплаты государственной пошлины при подаче иска и подсудность по выбору истца (по месту его жительства или месту нахождения ответчика — кооператива). Все это дополнительно гарантирует права членов жилищного накопительного кооператива.

Понятие жилищного накопительного кооператива

Новый закон о жилищных накопительных кооперативах

Закон о накопительных кооперативах вводит новый вид кооперативов, ранее не известный ни советскому, ни российскому законодательству. Жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (ст. 2 Закона).

В то же время на практике подобные формы уже существовали последние десять лет.

В частности, в республике Башкортостан в 1996 г. создан и начал успешно развиваться потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении жилья, реализующий в своей основе накопительную схему приобретения жилья в рассрочку. С 1998 — 2000 гг. подобные кооперативы стали весьма популярны и в других регионах страны.

При их организации во многом был использован европейский опыт организации подобных структур: германских ссудно-сберегательных касс и английских строительных обществ. В частности, в Германии граждане имеют возможность в среднем в течение пяти лет накапливать на свое жилье в специализированных кредитных учреждениях — ссудно-сберегательных кассах.

Когда накопления превышают 50% от стоимости жилья, гражданин (пайщик) может получить жилое помещение для проживания. В течение следующего периода гражданин выплачивает оставшуюся часть стоимости жилья, после чего приобретает право собственности на него. В советское время достижению цели получения жилья гражданами в рассрочку служили жилищно-строительные кооперативы.

В настоящее время на практике многие организации реализовывают жилищно-накопительные программы. Помимо жилищных, жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативов этим занимаются потребительские кооперативы, акционерные общества, коммандитные товарищества и организации иных правовых форм. Теперь же данной деятельностью смогут заниматься только жилищно-накопительные, жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Учредительные документы таких организаций, кроме указанных двух традиционных форм кооперативов, подлежат приведению в соответствие с Законом о накопительных кооперативах. Если такие организации не сделают это в течение одного года, они подлежат ликвидации (п. 3 ст. 57 Закона).

Анализ Закона о накопительных кооперативах показывает, что при его создании использовался опыт правового регулирования деятельности европейских организаций, реализующих накопительные программы в целях приобретения жилья, опыт регулирования деятельности подобных российских и советских кооперативов. Закон о накопительных кооперативах в целом не направлен на полную замену таких распространенных в советское время организаций, как жилищные и жилищные строительные кооперативы, хотя первоначально при прочтении закона может сложиться такое мнение.

Данный тезис подтверждается и тем, что новый ЖК РФ сохраняет жилищный и жилищно-строительный кооперативы (раздел V). Кроме того, в Законе о накопительных кооперативах предусмотрена возможность преобразования жилищного накопительного кооператива в жилищный и жилищно-строительный кооперативы (п. 2 ст. 13). В иные формы накопительный кооператив можно реорганизовать только в предусмотренных законом случаях.

Об этом свидетельствуют и нормы, посвященные переходным положениям Закона о накопительных кооперативах. В частности, учредительные документы всех организаций, занимающихся деятельностью по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, подлежат приведению в соответствие с новым Законом, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов (п. 2 ст. 57).

Таким образом, все указанные формы кооперативов (жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный) являются специфическими разновидностями потребительских кооперативов в сфере обеспечения граждан жильем.

Специфика кооперативов видна в их названиях. Например, жилищный кооператив больше сориентирован на приобретение готового жилья для своих членов и дальнейшее управление ими. Жилищно-строительный — на строительство жилья для своих членов и в дальнейшем на управление им. Жилищный накопительный — на организацию паенакоплений и в дальнейшем — на инвестирование в строительство.

Кроме того, в отличие от жилищного и жилищно-строительного кооперативов жилищно-накопительный кооператив не преследует цель управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Достижению этой цели призвано служить образуемое в нем товарищество собственников жилья, в которое может быть преобразован жилищный накопительный кооператив (п. 2 ст. 13 Закона).

В то же время исходя из объективных причин (большая защищенность членов жилищного накопительного кооператива в силу его основательной регламентации, в том числе видов деятельности, подконтрольности его уполномоченным государством органам) на практике данная форма может стать более предпочтительной для граждан, стремящихся приобрести жилье.

Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установил, что привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, помимо случая заключения договоров о долевом участии в строительстве допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах (п. 2 ст. 1 указанного Закона).

а) целевое использование привлеченных средств для организации строительства жилых помещений, приобретения жилья на первичном и вторичном рынках для членов кооператива;

б) ограничение способов размещения временно свободных средств;

в) обязательность сбалансированности активов и пассивов, исключающая трансформацию жилищно-накопительной деятельности в финансовую «пирамиду»;

г) создание кооператива по общему правилу без ограничения срока его действия (иное может быть установлено уставом кооператива);

д) полномочия уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

Особенности организации жилищного накопительного кооператива воплощаются в его учредительном документе — уставе, содержание которого более подробно регламентируется Законом о накопительных кооперативах (ст. 11), нежели регламентация содержания устава жилищного и жилищного строительного кооператива новым ЖК РФ (ст. 113).

Жилищный накопительный кооператив, как и любое другое юридическое лицо, считается созданным с момента его государственной регистрации налоговым органом в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Кроме того, федеральным органом по надзору в сфере финансовых рынков ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, сведения в который вносятся на основании получаемой информации о государственной регистрации накопительных кооперативов из налоговых органов. Данная процедура во многом похожа на ведение реестра кредитных организаций, страховых компаний соответствующими уполномоченными органами и служит цели наиболее полного учета и контроля над деятельностью подотчетных организаций.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о продаже энергетических напитков 2019 статья — Ведущий Юрист

Индивидуализация накопительного кооператива в гражданском обороте осуществляется посредством его наименования, которое должно содержать обязательное указание на то, что это жилищно-накопительный кооператив, т.е. на его организационно-правовую форму (п. 2 ст. 3 Закона о накопительных кооперативах).

Жилищный накопительный кооператив может иметь фирменное наименование. Одной из особенностей индивидуализации кооператива является также и то, что печать кооператива вправе содержать помимо наименования на русском языке фирменное наименование на любом языке народов России, а также иностранном языке. Данный кооператив вправе иметь собственную эмблему и другие средства индивидуализации (п. 8 ст. 3 Закона). Последние будут относиться к интеллектуальной собственности накопительного кооператива.

Жилищные накопительные кооперативы на добровольных началах могут объединяться в саморегулируемые организации. Правовое положение данных объединений напоминает ассоциации (союзы) юридических лиц. Деятельность таких организаций будет регулироваться специальным федеральным законом (ст. 56 Закона).

Ликвидация кооператива проводится в порядке, установленном гражданским законодательством. Возможна как добровольная, так и принудительная ликвидация — по решению суда на основании обращения федерального органа по контролю и надзору в сфере финансовых рынков (ст. 14). В случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка его имущества на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Особенность кооператива как организационно-правовой формы некоммерческих юридических лиц проявляется в том, что его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, направляется не в доход государства и не на цели, ради которых было создано юридическое лицо, а распределяется между членами кооператива пропорционально их паям.

Членство в жилищном накопительном кооперативе

В отличие от жилищного и жилищно-строительного кооператива членом жилищного накопительного кооператива может быть только гражданин, достигший возраста 16 лет (ст. 5 Закона о накопительных кооперативах). В иных формах потребительских кооперативов, в том числе жилищном, жилищно-строительном, допускается вступление в качестве членов юридических лиц.

Число членов кооператива не может быть меньше чем 50 и больше чем 5000 человек, в чем заключается еще одно отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых число членов не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Прием гражданина в члены жилищного накопительного кооператива осуществляется на основании его письменного заявления. Решение о приеме в члены по общему правилу принимает правление кооператива, если уставом это не отнесено к компетенции иных органов управления (п. 6 ст. 42 Закона).

Кооператив обязан вести реестр членов жилищного накопительного кооператива.

В то же время наличия заявления и включения в реестр членов кооператива еще недостаточно для возникновения отношений членства. Последние возникают только после внесения соответствующих сведений о гражданине в Единый государственный реестр юридических лиц, который ведется налоговым органом, а также после внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Соответствующие сведения о члене кооператива вносятся в реестр в течение одного рабочего дня, после которого кооперативу выдается документ, подтверждающий факт внесения сведений о гражданине. Члену кооператива может быть выдана заверенная печатью кооператива и подписью уполномоченного лица копия.

В случае невнесения членом кооператива членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев кооператив обязан направить в налоговый орган заявление об аннулировании сведений о гражданине.

Для подтверждения возникновения правовых отношений между членами кооператива и кооперативом законодательство не требует заключения договоров между ними, хотя на практике многими кооперативами заключаются договоры о членстве, в которых определяются особенности участия граждан в организации. Однако это противоречит гражданскому законодательству. Указанные особенности должны определяться в уставе кооператива и заявлении о принятии в члены.

Необходимость заключения договоров между членами и кооперативом возникает в случае предоставления члену кооператива последним каких-либо юридических, консультационных, риелторских и других услуг.

Правовой статус члена жилищного накопительного кооператива составляют его права и обязанности, которые во многом похожи на права и обязанности членов обычного потребительского кооператива.

Члены жилищного накопительного кооператива обладают следующими основными правами (ст. 7 Закона):

  1. участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;
  2. выбирать форму участия в деятельности кооператива;
  3. давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями к месту расположения и иными требованиям, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
  4. получить от кооператива в пользование жилое помещение;
  5. пользоваться услугами и льготами, предусмотренными для членов кооператива;
  6. участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности;
  7. получать от органов кооператива информацию о его деятельности;
  8. распоряжаться паем: передавать его другому члену кооператива или третьему лицу, которому не может быть отказано в приеме в члены кооператива, завещать его;
  9. получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая;
  10. обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
  11. получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
  12. приобретать иные права, предусмотренные Законом о накопительных кооперативах и его уставом.

Основными обязанностями членов кооператива являются (ст. 8):

  1. соблюдение устава кооператива, выполнение решений, принятых органами кооператива, несение ответственности;
  2. своевременное внесение паевых и иных взносов;
  3. не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
  4. исполнение иных обязанностей, предусмотренных Законом о накопительных кооперативах и его уставом.

Среди перечисленных нет обязанности по принятию участия в осуществлении деятельности кооператива, что характерно только для хозяйственных товариществ.

а) добровольный выход;

б) передача пая другому лицу;

в) внесение членом кооператива паевого взноса в полном размере.

а) исключение члена из кооператива;

б) смерть члена кооператива;

в) обращение взыскания на пай;

г) ликвидация кооператива, в том числе его банкротство.

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Член кооператива может быть исключен из него по следующим основаниям:

  1. неоднократного неисполнения обязанностей;
  2. невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
  3. систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Таковым признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем трех месяцев.

Прекращение членства не влечет за собой освобождение от обязанностей по выплате взносов, возникших до подачи заявления о выходе из кооператива, за исключением паевого взноса.

Прекращение членства в накопительном кооперативе по таким основаниям, как добровольный выход из кооператива, исключение из кооператива, влечет выплату действительной стоимости пая.

Имущество жилищного накопительного кооператива

Признак имущественной обособленности кооператива проявляется в принадлежащем ему имуществе и правах на него. Имущество кооператива принадлежит ему на праве собственности и подлежит учету на самостоятельном балансе.

а) паевых и иных взносов членов кооператива;

б) доходов, полученных от предпринимательской деятельности, служащей достижению основной цели деятельности;

в) добровольных пожертвований;

г) иных не запрещенных законом источников.

а) вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно вносимые гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива;

б) членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением уставной деятельности кооператива;

в) паевой взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива в порядке и сроки, которые предусмотрены формой участия члена кооператива в его деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. В его состав могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределяемые между членами кооператива пропорционально их долям.

Паевой взнос должен компенсировать следующие затраты:

  • на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива;
  • на страхование жилого помещения (необходимость страхования жилого помещения вытекает из ст. 21 ЖК РФ);
  • на повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения;
  • на содержание и ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до момента передачи его в пользование члену кооператива);
  • на обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение жилья;
  • на уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей (ст. 24 Закона о накопительных кооперативах);

г) дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Исходя из этих определений взносы члена кооператива могут вноситься только денежными средствами и не могут вноситься иным имуществом, например принадлежащей ему недвижимостью. Это нельзя признать целесообразным. Думается, что подобную возможность внесения паевого взноса жилой недвижимостью следовало предусмотреть в Законе о накопительных кооперативах, так как это во многом служит интересам его членов.

Вступительные и членские взносы членов кооператива в отличие от паевых взносов при прекращении членства в кооперативе по общему правилу возврату не подлежат (ст. 25 Закона). Иное может быть установлено уставом кооператива.

а) приобретение или строительство жилья, а также на погашение связанных с этим затрат;

б) выплату действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива;

в) исполнение обязательств кооператива перед третьими лицами;

г) покрытие понесенных кооперативом убытков.

Помимо паевого фонда из взносов кооперативом должен формироваться резервный фонд (ст. 53 Закона), который может использоваться только на обеспечение непредвиденных расходов и покрытие убытков кооператива. Размер резервного фонда не должен быть меньше 1,5% паевого фонда. Данные средства могут поступать в объединенный резервный фонд, создаваемый саморегулируемой организацией жилищных накопительных кооперативов.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о судебных приставах с комментариями

Кооператив вправе образовывать и иные целевые фонды. Например, Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» предусматривает возможность образования неделимого фонда — части имущества потребительского общества или союза, которая не подлежит распределению между пайщиками и порядок формирования и использования которой определяется уставом потребительского общества или союза, фонда развития потребительской кооперации и др. (ст. 23 указанного Закона).

Следует отметить, что из имущества кооператива будут исключаться жилые помещения, приобретенные для членов кооператива, в случае полной их оплаты последними посредством внесения паевых взносов в полном размере.

Важным для жилищного накопительного кооператива являются формы участия члена кооператива в его деятельности, в некотором роде похожие на условия выпуска (эмиссии) ценных бумаг хозяйственных обществ, на некие бизнес-планы. Кооператив не вправе устанавливать индивидуальные формы участия в его деятельности.

Формы участия в деятельности кооператива определяются взаимосвязью следующих критериев:

  • минимальными и максимальными периодами внесения паевых взносов;
  • размерами и периодичностью уплаты части пая, при котором член получает право требовать от кооператива организации для него покупки или строительства жилого помещения;
  • размерами и периодичностью уплаты паевых взносов до момента предоставления ему жилья в пользование, а также до момента окончания выплаты пая;
  • возможными условиями привлечения заемных средств.

Помимо этого форма участия в деятельности кооператива может зависеть и от условий индексирования периодических платежей в счет паевого взноса; условий начисления процентов на паенакопления; иных условий (ст. 27 Закона о накопительных кооперативах).

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются решениями правления и в дальнейшем — общего собрания членов кооператива. Последнее должно содержать заключение о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на его финансовую устойчивость.

Правоспособность жилищного накопительного кооператива

а) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

б) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

в) приобретать жилые помещения;

г) привлекать заемные денежные средства;

д) оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь (п. 1 — 2 ст. 16 Закона).

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов специально не регламентируется ЖК РФ.

Таким образом, все виды деятельности кооператива направлены на достижение главной цели — приобретение жилья через организацию привлечения индивидуальных сбережений в форме паенакоплений.

Жилищный накопительный кооператив может приобретать или вкладывать в строительство для своих членов только такие виды жилых помещений, как квартира и жилой дом (п. 2 ст. 2 Закона). Соответственно, кооперативом не может приобретаться часть жилого дома, часть квартиры, комната, что также является разновидностями жилых помещений (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Детальная регламентация отношений по заключению инвестиционных договоров осуществляется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законом о накопительных кооперативах (ст. 47 — 49) и постановлениями Правительства РФ устанавливаются некоторые ограничения деятельности кооператива, которые призваны обеспечить его финансовую устойчивость. Они включают в себя:

  1. ограничение минимального размера паевых взносов, после внесения которых у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство жилья в его пользу (30%);
  2. ограничение размера паенакоплений других членов, направляемых на приобретение или строительство жилья для члена кооператива размером его накопленных средств;
  3. ограничение размера заемных средств, направляемых на приобретение или строительство жилья для члена кооператива (70% паевого взноса члена кооператива);
  4. ограничение величины общего размера заемных средств кооператива, который не может быть больше 40% стоимости имуществ кооператива;
  5. ограничение стоимости приобретения прав на строящиеся жилые помещения (как в порядке долевого участия, так и строящиеся самим кооперативом), которое не может быть больше 20% стоимости имущества кооператива;
  6. минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого у члена появляется право на приобретение или строительство жилого помещения, начиная со второго года деятельности кооператива не может быть меньше двух лет;
  7. соотношение срока внесения части паевого взноса, после которого у члена появляется право на приобретение или строительство жилого помещения, со сроком выплаты оставшейся части взноса, равняется не более 1/1,5;
  8. кооператив не вправе совершать некоторые сделки, установленные Законом о накопительных кооперативах:

а) выдавать займы;

б) дарить жилые помещения;

в) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

г) обеспечивать исполнение обязательств своих членов;

д) вносить имущество в уставный капитал, паевой юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов;

е) совершать сделки по отчуждению жилых помещений, сдачу их внаем, аренду, залог; сделки, влекущие уменьшение имущества кооператива, не могут быть совершены без предварительного согласия общего собрания членов кооператива;

ж) привлекать займы без предварительного согласия правления кооператива;

з) принимать на себя обязательства, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков или ухудшению его финансовой устойчивости.

Жилищный накопительный кооператив обязан раскрывать информацию о своей деятельности, которая делится на три вида: общедоступную информацию для всех граждан, общедоступную информацию для членов кооператива, индивидуальную информацию, предоставляемую члену кооператива (ст. 17 — 22 Закона).

а) о формах участия в деятельности кооператива;

б) о порядке определения стоимости пая;

в) годовые отчеты за последние три года;

г) затраты кооператива на управление его деятельностью.

д) сведения об уставе кооператива и о внутренних документах, регулирующих деятельность его органов;

е) сведения о существенных фактах в деятельности кооператива: созыв общего собрания, решения общего собрания, избрание, назначение или прекращение деятельности его органов, реорганизация или ликвидация кооператива, возбуждение дела о банкротстве кооператива, выявление убытков более 5% паевого фонда кооператива, выявление ошибок в ранее раскрытом годовом отчете, приостановление деятельности кооператива, получение, аннулирование лицензий, предъявление иска, существенно влияющего на деятельность кооператива, изменение адреса сайта.

Членство в жилищном накопительном кооперативе

а) выдавать займы;

Закон о накопительных кооперативах подробно регламентирует порядок реализации права члена накопительного кооператива на жилое помещение, который связан с реализацией права на пай и включает в себя три этапа:

  1. возникновение права члена кооператива на приобретение или строительство жилого помещения;
  2. передача жилого помещения в пользование члену кооператива и возникновение соответствующего права пользования;
  3. приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение.

Право члена кооператива на приобретение или строительство для него жилого помещения возникает после внесения в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива установленной части паевого взноса и истечения срока внесения (ст. 28 Закона).

После этого в кооперативе устанавливается очередность реализации данного права члена, которая учитывает следующие факторы: размер внесенного паенакопления; срок внесения данной части паенакопления; другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива.

При равных условиях преимущество отдается члену кооператива, который имеет более короткий срок внесения оставшейся части паенакопления, а в дальнейшем — более раннему сроку вступления в кооператив.

Порядок реализации очередности членов кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.

Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):

  1. только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение.

Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой (бывшая регистрационная палата). В случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе.

Порядок оформления прав на построенный объект недвижимости в порядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после 1 апреля 2005 г., устанавливается Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимание на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. В ней используется иная формулировка — предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса;

  1. помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива.

В статье 124 нового ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищно-строительных кооперативов;

  1. решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива. Члену кооператива выдается соответствующая выписка из решения.

В жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ);

  1. передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения;
  2. в случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства либо со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

Между тем член кооператива, которому предоставлено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение.

а) право собственности возникает только в отношении переданного в пользование жилого помещения;

б) данное право возникает только у члена кооператива или иного лица, имеющего права на пай. Закон о накопительных кооперативах не содержит определения лиц, имеющих права на пай. ЖК РФ вообще не использует такой термин, определяя, что в жилищном или жилищно-строительном кооперативе пай принадлежит одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (п. 2 ст. 125 ЖК РФ).

в) основанием приобретения права собственности является внесение пая в полном размере;

г) передаваемое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.

Предлагаем ознакомиться:  Супружеская доля в наследстве по закону после смерти супруга - как выделить супружескую долю в наследстве

Принадлежащий члену кооператива пай относится к имуществу и определяется как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную дату. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки — продавать, дарить, завещать и т.д.

Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. В частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. В этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая.

В случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива. Даже если наследников несколько, в кооператив может быть принято лишь одно лицо, которое определяется по соглашению между наследниками или в судебном порядке. Оставшиеся наследники имеют право требовать компенсацию, соразмерную своей наследственной доле на действительную стоимость пая, которая выплачивается в денежной или иной форме. Срок выплаты компенсации не может быть более одного года с момента открытия наследства (п. 3 ст. 9 Закона).

Может случиться так, что ни один из наследников не заявит о своем желании вступить в кооператив. В этом случае кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая.

Действительная стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. Данная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов — разница между совокупностью денежных средств кооператива и стоимости имущества, определенного независимым оценщиком, и величиной задолженности кооператива (п. 3 ст. 32 Закона).

Указанная стоимость выплачивается выбывшему члену или иным лицам, имеющим права на пай, в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе.

Как и у большинства юридических лиц, имущественная ответственность жилищного накопительного кооператива ограничивается размером принадлежащего кооперативу имущества (ст. 4 Закона).

Это означает, что взыскание по долгам кооператива в числе прочего может быть обращено и на принадлежащие кооперативу жилые помещения, закрепленные в пользование за его членами. Правда, до момента составления ликвидационного баланса у члена кооператива есть право внести оставшуюся часть паевого взноса и приобрести жилое помещение в собственность (п. 5 ст. 14).

Жилищный накопительный кооператив не отвечает по обязательствам своих членов (п. 2 ст. 4). В то же время члены кооператива несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах своих паенакоплений (п. 2 ст. 6), т.е. уже накопленных средств.

Кооператив и его органы несут ответственность за нарушение правил осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (ст. 55).

Закон устанавливает ответственность за неисполнение отдельных обязательств членами кооператива. Последние несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки определяется уставом и не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки внесения взносов.

В то же время Закон о накопительных кооперативах не устанавливает специальные меры ответственности накопительного кооператива за нарушение обязательств перед членами кооператива по предоставлению жилых помещений, например сроков. Здесь должны действовать общие механизмы ответственности, установленные ГК РФ, к которым можно отнести проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.

В отличие от многих нормативных актов Закон о накопительных кооперативах предусматривает имущественную ответственность должностных лиц кооператива, которые должны осуществлять свою деятельность в интересах кооператива, добросовестно и разумно (ст. 46).

Управление жилищным накопительным кооперативом

В регламентации структуры и компетенции органов управления юридического лица проявляется его организационное единство.

В жилищном накопительном кооперативе создаются следующие органы (п. 1 и 2 ст. 33 Закона):

  1. общее собрание членов кооператива;
  2. правление кооператива и его председатель;
  3. ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;
  4. исполнительные органы кооператива;
  5. иные органы в соответствии с уставом кооператива.

Практически все органы кооператива являются коллегиальными, за исключением случаев, когда в кооперативе вместо ревизионной комиссии избирается ревизор, а в качестве исполнительного органа сформирован не коллегиальный (дирекция), а единоличный исполнительный орган (директор).

Органы управления жилищного накопительного кооператива во многом похожи на органы управления жилищного и жилищно-строительного кооператива, однако последние в качестве исполнительного органа предусматривают единоличный исполнительный орган — председателя правления кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации» предусматривает помимо общего собрания членов, правления, ревизионной комиссии такие органы, как совет и председатель совета (ст.

Органы управления кооператива можно классифицировать в зависимости от получения или неполучения его членами вознаграждения за выполняемую работу. К первым относятся общее собрание, правление, ревизионная комиссия (правда, в отношении двух последних иное может быть установлено законом). Ко вторым относятся исполнительные органы кооператива.

Органы управления кооперативом могут быть классифицированы на срочные и бессрочные. К первым относится общее собрание. Ко вторым — остальные органы.

Общее собрание членов кооператива (ст. 34 — 41 Закона). По юридической природе общее собрание является высшим органом в любой организации, в том числе в кооперативе, поэтому его решения обязательны для всех его членов и органов.

Исключительную компетенцию общего собрания составляют следующие полномочия:

  1. утверждение устава, изменений в нем и документов, регламентирующих деятельность кооператива;
  2. вопросы реорганизации и ликвидации кооператива;
  3. формирование всех органов кооператива (избрание и прекращение, рассмотрение отчетов об их деятельности);
  4. утверждение форм участия в деятельности кооператива;
  5. определение максимальной стоимости жилого помещения, приобретаемого (строящегося) кооперативом;
  6. определение порядка формирования и использования фондов кооператива;
  7. утверждение финансовой и бухгалтерской отчетности, смет, аудиторских заключений о деятельности кооператива.

Общее собрание вправе рассмотреть любой вопрос о деятельности, вынесенный иными органами кооператива или не менее чем 5% членов кооператива.

Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие не менее половины членов или представители не менее половины членов кооператива.

Решения по первым двум группам вопросов принимается квалифицированным большинством голосов — 2/3 от числа голосов членов, принимающих участие в голосовании. В остальных случаях для принятия решения достаточно простого большинства голосов (более 50%) присутствующих членов. Данные нормы носят императивный характер и не могут быть изменены уставом кооператива.

а) в зависимости от критерия очередности различают очередное (годовое) и внеочередное собрание;

б) в зависимости от формы проведения — очное и заочное;

в) в зависимости от участия: собрание с непосредственным участием членов и собрание с участием представителей (собрание уполномоченных).

Правление кооператива осуществляет руководство его деятельностью в периоды между общими собраниями его членов (ст. 42 Закона). Таким образом, оно действует практически в течение только одного года. Правление может переизбираться неограниченное количество раз.

В правлении не может быть менее трех человек. Не более 1/3 членов правления могут являться работниками кооператива. В состав правления не входят члены ревизионной комиссии и лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа (председатель (директор) кооператива, руководитель управляющей организации).

Работу правления организует его председатель, избираемый членами кооператива.

Компетенцию правления кооператива составляют следующие группы вопросов:

  1. вопросы членства в кооперативе;
  2. предварительное рассмотрение вопросов, регулирующих деятельность кооператива и подлежащих вынесению на общее собрание;
  3. организация и проведение общих собраний членов кооператива;
  4. утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива, в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива;
  5. контроль над деятельностью исполнительных органов;
  6. утверждение аудитора, оценщика, работающих с кооперативом, и принятие решений о расторжении договоров с ними;
  7. избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа, управляющей организации или управляющего, а также членов коллегиального исполнительного органа кооператива), досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива это отнесено к компетенции правления кооператива;
  8. одобрение договоров займа и кредитных договоров;
  9. принятие решений о создании филиалов и об открытии представительств кооператива.

Важной гарантией законности деятельности накопительного кооператива является возможность оспаривания любым членом кооператива любого решения общего собрания, правления кооператива. Для заявления таких требований Законом о накопительных кооперативах установлен специальный срок исковой давности, составляющий шесть месяцев.

Ревизионная комиссия создается в целях осуществления контроля над финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива, последним определяется и порядок ее деятельности (ст. 44 Закона). Члены ревизионной комиссии не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору.

Ревизионная комиссия действует наряду с привлекаемыми аудиторами и в первую очередь рассматривает заключения последних.

Как и члены правления, члены ревизионной комиссии кооператива не получают заработную плату за свою деятельность, если иное не предусмотрено уставом кооператива или решением общего собрания членов кооператива. Помимо этого им также могут возмещаться расходы, понесенные в связи с осуществлением деятельности в ревизионной комиссии.

Исполнительные органы кооператива руководят его текущей деятельностью, обеспечивают выполнение решений общего собрания и правления кооператива, что и составляет его компетенцию (ст. 44 Закона). Высшим исполнительным органом кооператива является его единоличный исполнительный орган (директор). Наряду с ним может выделяться коллегиальный исполнительный орган (дирекция). Образование последнего обязательно, если число членов кооператива превысит 500 человек.

По решению общего собрания членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). При их назначении учитывается опыт работы управляющей организации или управляющего.

Исполнительные органы относятся к срочным органам, что должно быть указано в уставе кооператива. Срок действия договора кооператива с управляющей организацией или управляющим не может превышать пять лет. Продление срока полномочий исполнительных органов кооператива допускается только на основании решения общего собрания членов кооператива.

Полномочия исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, коллегиального исполнительного органа кооператива) в любой момент могут быть досрочно прекращены общим собранием членов кооператива.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector